차용증 작성 문의

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1.. 3억 원 차용 거래 인정 여부
계획하신 상환 구조는 세법상 '특수관계자 간 금전대차'로 인정받기 위한 요건을 훌륭하게 충족하고 있습니다.
과세관청의 사후 검증에도 방어가 가능한 구조입니다.

이자율 및 증여세 이슈
세법상 적정 이자율(4.6%)을 적용한 3억 원의 연간 이자는 1,380만 원입니다.
현재 설정하신 1.32%에 따른 연간 이자는 396만 원(월 33만 원)으로, 그 차액이 984만 원입니다. 상속세 및 증여세법에 따라 이자 차액이 연 1,000만 원 미만이므로
이자 차액에 대한 증여세는 발생하지 않습니다.

상환 능력 요건 (입증 가능):
연봉 4천만 원과 여유 자금 1.5억 원을 보유한 단독세대주로서,
연간 약 2,060만 원(월 130만 원 상환 + 매년 500만 원 추가 상환)의 현금 흐름은 소명 가능한 범위에 있습니다.

실무 방어 포인트:
추후 세무조사나 소명 요구에 대비하기 위해 차용증 작성 즉시 확정일자(또는 우체국 내용증명)를 받아 공신력을 확보하시고,
원리금은 반드시 매월 같은 날짜에 '아버지 차용금 상환' 등의 메모와 함께 계좌이체를 통해 흔적을 남기시길 권장합니다.

2. 매매계약서 잔금의 차용금 상계처리 가능 여부
현금의 실제 이동 없이, 매매계약의 잔금 지급 의무와 금전대차계약의 차입금을 상계(대체) 처리하는 것은 법적으로 유효하며 세무상으로도 인정받을 수 있습니다.
특약사항 명시: 부자간 부동산 매매는 원칙적으로 증여로 추정되므로(상증세법 제44조), 계약서상에 자금 출처와 대금 청산 방식을 명확히 남기는 것이 핵심입니다.

계약서 작성 예시:
부동산 매매계약서 특약사항란에 "잔금 3억 원은 매수인과 매도인 간 202X년 X월 X일자 금전소비대차계약에 따른 차용금으로 갈음하며, 실제 현금 수수는 생략한다"라고 명시하시면 됩니다.

감사합니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론적으로 말씀 드리면
1. 3억원 차용 인정 여부 : 가능성이 상당히 높습니다. 특히 1.32%의 이자율로 하더라도 최초 연간 저리대여 이익이 약 984만원으로 1천만원 미만이고, 이후 원금이 감소하므로 저리대여에 따른 증여세 문제도 없어 보입니다. 다만 차용증보다 실제 원금·이자 상환이 중요합니다.

2. 잔금 3억원을 현금이동 없이 차용금과 상계 여부 : 가능합니다. 다만 매매계약서에만 한 줄 적는 것보다는 금전소비대차계약서와 별도의 상계합의서를 함께 작성해서 거래의 법률적·세무적 흐름을 명확히 만드는 것이 좋습니다.

그리고 이 건은 주택 취득자금조달계획서 및 자금출처 소명까지 염두에 두고 처음부터 서류를 맞춰 놓는 것이 중요합니다.
10년간 원리금 상환 및 매년 추가 원금 상환 5백만 원을 계산해 보시면, 10년 후 미상환 금액이 질문자님의 현재 연봉 수준 대비 꽤 큰 편입니다. 따라서, 이 부분을 추가적으로 소명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 안전해 보입니다.

부모님 입장에서는 이자소득세 신고 납부도 검토하셔야 합니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

강태훈 · Answer

차용 3억시 3억 차용으로 작성하요 이자 원금을 상환 및 납부 하면 됩니다. 1.3억 차용건은 안된다고 보여집니다.

김서연 · Answer

이자율이 너무 낮은거 같습니다. 시중이자로 하시는게 좋습니다.

김경태 · Answer

넵 문제 없어 보입니다 . 적정 이자율 4.6% 이나 , 1.32%로 계산하였을때 이자 차액이 연 1,000만 원 미만이므로 괜찮습니다 .

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