부모-자녀 간 금전대차 및 지분 매매

Question

한경수 · Answer

1. 공증이나 차용증 작성보다는 원리금을 상환하는 것이 중요하고, 나아가 근저당 설정까지 하면 더 안전하다고 생각합니다.
부모가 자녀에게 빌려주는 경우에는 과세관청이 적극적으로 증여로 보지만 자녀와 며느리가 부모에게 빌려주는 경우에는 빌려준 것으로 인정될 가능성이 상대적으로 높다고 생각합니다
다만 아래 2번 질문내용으로 보아 부모가 자녀에게 빌려준 돈을 자녀가 부모명의 집을 사는데 사용하려는 상황으로 보이고
 "자녀와 며느리가 ...을 빌려주는 경우" 라는 표현은 오타일 가능성이 높아 보입니다.

2. 실제로 돈을 빌려주고 빌린 돈을 다시 돌려받지 않는 경우에 "증여" 취득세를 부담하는 사례가 있으므로 이에 대하여 확인하시고 진행하시길 권해드립니다.

3. 이 부분은 현재 진행 중인 세법 개정과 관련될 수 있으므로 세법 개정 내용을 지켜볼 필요가 있어 보입니다.
국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에 해당하므로 장기보유특별공제 별표 2 적용이 가능한 것으로 보입니다
아래 법령 요약을 참고하세요

소세법 95 ② 「표」 외의 부분 단서[위 (1) ②：1세대 1주택(80% 한도)] 및 소세법 95 ⑤ 각 호 외의 부분[위 (1) ③：사실상 주거용으로 사용 또는 주택으로 용도변경]에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 "외"의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 "매매계약일"을 말한다) 현재 국내에 1주택(*소세령 155·소세령 155의2·소세령 156의2·소세령 156의3 및 **"그 밖의 규정"에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 "보유기간" 중 "거주기간"이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 공동상속주택(소세령 155 ③)인 경우 "거주기간"은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다[소세령 159의4(종전 159의3), 2018.10.23 개정, 2021.2.17 후단 신설, 2024.2.29 개정, 2025.2.28 개정].

참고로 1세대 1주택 "비과세" 적용 여부는  "주택과 그 부수토지를 함께 지분"으로 양도하는 경우 이므로 적용 가능합니다.

[ 관련규정 ]
소득세법시행규칙 제72조 [ 1세대1주택의 특례 ]
② 영 제154조 제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.(2014.03.14 개정)

최영철 · Answer

질문에 답변 드립니다.

1.  금전소비대차계약 관련

-  가족간 금전소비대차에서 가장 중요한 것은 차입자의  변제능력(소득, 직업, 연령, 재산상태  등) 및  실제 계약 내용대로 이행 여부(금융이체 증빙 등 필수)  입니다.  
     부모님의  재상상태 등으로  볼 때  충분히 변제 가능한 상황이므로  확정일자  정도로 받으시고 매월 정기적으로 이자 등을 금융증빙을 통해  지급하시면  인정 가능할 것 같습니다.

-  세법상 금전을 무상으로 또는 적정이자율(현재 4.6%) 보다 낮은 이자율로 대출받은 경우,  연간 차입자가 받은 이자혜택(4.6%로 환산)이 1천만원 미만이면 증여세는 해당 없습니다.
   4.6% 이자율 적용이 세법상 적정이자율이지만,  증여세 부담없이 간다면, 
   각각    아드님  대여금(5억 가정) : 최소 2 . 61% 이상 이자율,       며느님 대여금(3억 가정) :  최소 1. 28% 이상 이자율    적용시  증여세 이슈는 없을 것 같습니다.

* 여기서  중요한 것은 각각 최소 이자율 적용이 가능하려면  아드님과 며느님이 각각 독립된 채권자로 인정 받아야 함을 전제( 각자 독립된 소득 존재  & 각자 독립된  계좌관리 & 독립된 계좌에서 대여 등 아드님  자금을  쪼갠 것이 아니라 각자 소득으로 형성된 자금 등)로 합니다.

- 당연히  차용증(금전소비대차계약서)은 반드시 각각 별도로 작성합니다.

2. 금전대차 상계처리 관련

질문내용상  차입원금을  매월  변제하는 것이 아니라  차입기간 동안 이자만 지급하고 원금은 부모님 아파트 지분매입시 잔금과 상계할 예정이므로 차용증 특약사항에 기재하고 이후 지분매매계약서 특약사항에도 동시에 기재하는 것이 타당합니다. (차용증과 지분매매계약서에  기재하면 충분할 것 같습니다.)

아울러, 금전소비대차계약서(차용증)에는 차입금 총액,  차입기간  및 변제기일(원금),  이자율 및 이자상환 방법,  매월 이자지급액과 입금계좌,  원금변제방법(특약사항) 등이 명확히 기재되어야  하며  同 계약내용대로 이행되어야 증여추정이 되지 않고  금전소비대차로 인정됩니다.(원금(전액)과 이자를  매월  차입기간 동안 지급(변제)하는 것이 일반적으로 세무상 인정받기에 안전합니다.)
* 차입기간이  사회통념상 타당한 기간이면  정상적으로 이자를 지급하고 원금 일시상환도 가능(이번 경우처럼 특히  지분매입 대금과 상계 등)

3. 장기보유특별공제 적용여부

1세대 1주택자  이면서  25억 아파트를  보유 10년 이상,  거주 2년 충족후 자녀에게 지분 일부를 양도하는 경우 현재는 보유공제40% + 거주공제 8% = 48%  가능합니다.
지분양도라면 지분율도 계산시 반영되어야 하며, 지분거래시에도 시가대로 계약(거래) 하시는 것이  중요합니다.(저가 거래시 부당행위 계산부인 규정이 적용될 수 있습니다.)

도움이 되셨으면 합니다.   감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문 1. 금전대차 계약 관련
① 공증 및 확정일자 인정 여부
공증이나 근저당권 설정이 필수 요건은 아닙니다. 
차용증에 등기소 확정일자(또는 우체국 내용증명)를 받아 문서의 작성 시기를 확정해 두고, 계약 내용에 따라 실제로 이자와 원금을 
계좌 이체한 내역(금융증빙)을 남기는 것이 가장 중요합니다. 과세관청은 서류의 형식보다 실질적인 자금 흐름을 기준으로 금전대차 여부를 판단합니다.

② 적정이자율 적용 및 차액 한도
세법상 적정이자율은 연 4.6%가 원칙이지만, 법정 이자와 실제 지급한 이자의 차액이 연간 1천만 원 미만이라면 증여세가 과세되지 않습니다. 따라서 1천만 원 한도 내에서 이자율을 낮출 수 있습니다.

자녀 (5억 원): 5억 원 × 4.6% = 2,300만 원. 여기서 1천만 원을 차감하면 최소 연 1,300만 원(연 2.6%) 이상의 이자를 지급받으셔야 증여세 문제가 없습니다.

며느리 (3억 원): 3억 원 × 4.6% = 1,380만 원. 1천만 원을 차감하면 최소 연 380만 원(연 약 1.27%) 이상의 이자만 지급받으셔도 됩니다.

③ 차용증 별도 작성 여부
자녀와 며느리는 별개의 인격체이자 각각 독립된 증여세 과세 단위입니다. 
반드시 차용증을 각각 별도로 작성하시고, 이자 역시 부모님의 계좌로 각각 따로 입금받으셔야 자금 출처와 대차 관계를 깔끔하게 소명하실 수 있습니다.

질문 2. 금전대차 상계 처리 관련
① 상계 특약 기재 시점
처음 작성하는 금전소비대차 차용증에 '향후 지분 매수 대금으로 상계한다'는 특약을 미리 넣는 것은 권장하지 않습니다. 
과세관청이 이를 순수한 대여금이 아닌 '부동산 매매대금의 선지급(사전 양도)'으로 해석하여 취득시기 문제나 예기치 않은 세무 간섭을 제기할 위험이 있습니다.

② 가장 안전한 처리 방법
차용증은 순수하게 대여금 형태로만 작성하십시오. 훗날 지분 매매 시 매매계약서 특약사항에 "잔금 ○억 원은 202X년 ○월 ○일자 금전소비대차계약에 따른 
대여금 원본 및 미지급 이자와 상계처리하며, 실제 현금 수수는 생략한다"라고 명시하는 것이 좋습니다.
 이때, 명확한 근거를 위해 매매계약서에 별도의 상계합의서를 첨부해 두시면 가장 완벽하고 안전한 서류 편철이 완성됩니다.

감사합니다.

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

부모·자녀 간 금전대차는 공증이나 근저당 설정이 반드시 필요한 것은 아니며, 차용증뿐 아니라 실제 자금이체 내역, 이자 및 원금 상환내역 등 실질적인 대여관계가 확인되는지가 중요합니다. 자녀와 며느리가 각각 대여한다면 차용증도 각각 작성하시는 것이 좋습니다.

현재 세법상 적정이자율을 기준으로 저리대출에 따른 증여이익을 계산하며, 그 차액이 연간 1천만원 미만이면 증여재산가액에서 제외되므로 반드시 4.6%의 이자를 지급해야 하는 것은 아닙니다.

추후 아파트 지분 매매대금과 기존 대여금을 상계하는 것도 가능하며, 매매계약서에 기존 차용금과 잔금을 상계한다는 내용을 구체적으로 기재하고 별도의 상계합의서까지 작성해두시면 거래관계를 입증하는 데 도움이 됩니다.

장기보유특별공제는 1세대 1주택이고 2년 이상 거주 요건을 충족했다면 보유기간과 거주기간에 따라 계산되므로, 보유 10년 이상·거주 2년이라면 말씀하신 보유 40% + 거주 8% = 48% 적용이 가능합니다. 다만 25억원 상당의 고가주택이므로 양도가액 12억원 초과분에 대해서는 별도의 양도소득세 계산이 필요합니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 금전대차 계약 관련 ]

① 특수관계인 간 금전 대차거래는 원칙상 증여로 추정합니다. 다만 [ 실제 이자 · 원금 상환 내역 , 차용증 ] 등의 실제 차용이라는 점을 입증하시는 경우에 한하여 차용으로 인정됩니다.

다만 이때 입증이라는 부분에 대해서는 단순 서류만 있다고 충족되는 것은 아니고, 질문자님의 상환능력을 면밀히 검토하여 실제 차용 여부를 판단합니다.

② 법정 연 이자율 4.6% 를 준수하실 필요는 없습니다.

다만 특수관계인 간 차용이라고 인정되는 경우에는 연 이자율 4.6%로 계산한 이자액과 실제 지급하신 이자액 간의 차이가 연 1,000만 원 이상인 경우에는 "차액"에 대해서 증여세가 부과되며, 이는 연 (年) 단위로 합산됩니다. (상속세 및 증여세 §41조의4)

연 1,000만 원 미만에 해당하기 위해 다음 이자율보다는 높게 설정해주셔야하며, 실제 이자를 지급할 경우 대여자에게 이자소득이 발생하므로 원천징수 신고도 함께 진행해주셔야합니다.

- 자녀 (원금 5억 원) : 연 이자율 2.6%
- 며느리 (원금 3억 원) : 연 이자율 1.26 %

③ 대여자별로 차용증을 작성하시고, 각각 원금과 이자 등을 관리해주셔야합니다.

위에서 말씀드린 것처럼 특수관계인 간 차용은 원칙상 증여로 추정되고, 별도로 입증되는 경우에 한하여 차용으로 인정되기에, 각 대여자별로 [ 차용증 , 실제 이자 · 원금 상환 내역 ] 등을 관리하실 것을 강조드립니다.

[ Q2. 금전대차 상계 처리 관련 ]

①,② 차용증 상 관계자 간 특약을 넣는 것은 문제되지 않습니다.

다만 특수관계인 간 차용은 원칙상 증여로 추정되기에, 이에 대해 문제가 없을지에 대한 추가 검토가 필요할 것 같습니다.

추가로 지분을 매수하시는 경우에는 다음 사항에 대해서도 사전 검토가 필요할 수 있습니다.

- 취득세 다주택자 판단 : 
 동일세대와 공동으로 소유한 주택은 해당 세대의 1주택으로 보지만, 별도 세대와 지분으로 공동 소유한 주택에 대해서는 각 세대별로 1주택을 소유한 것으로 판단합니다.

조정대상지역 내 1세대 2주택인 경우 주택의 취득세는 8%, 1세대 3주택 이상인 경우 12%가 부과됩니다.

- 종합부동산세 공제금액 : 
 1세대 1주택자는 주택 공시가격의 12억 원에 대해서 공제됩니다.

다만 지분으로 쪼개서 다수가 소유하고 있는 경우라면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보고, 개별 본인의 지분에 해당하는 주택공시가격으로 공제금액을 별도로 판단합니다.

종합부동산세는 개인별 합산과세이므로, 배우자 주택은 합산되지 않습니다.

주의하셔야할 부분은 현재 종합부동산세, 재산세 등에 관련된 입법 개정이 예고된 상황이므로 변동될 수 있습니다.

- 양도소득세 다주택자 판단 :
 
 양도소득세 상 다수가 주택의 지분을 소유한 경우에는, 지분 소유자 각각 1주택 소유자로 판단합니다. 단, 동일세대인 경우에는 1주택으로 판단합니다. (소득령 §154조의2)

따라서 외의 주택을 추가로 보유하신 상황에서는 일시적 1세대 2주택 비과세 등 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

[ Q3. 장기보유특별공제 적용 여부 ]

1세대 1택에 해당한다는 전제 하, 말씀하신 것처럼 장기보유특별공제가 적용됩니다. 다만 특수관계인 간 부동산 거래에서는 다음 항목에 대해 주의해주셔야합니다.

01. 증여세 : 가족 간 부동산 거래 시 증여 추정

직계존비속 혹은 배우자 간 재산을 양도하면서, 대가를 추후 지급하기로하는 경우 등으로써, 원칙적으로 증여받은 것으로 추정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 부과될 수 있으므로, 실제 매매대금 지급이 이루어지고, 이에 대한 입증이 필요합니다.

02. 증여세 : 특수관계인 간 저가 양수 시 증여의제

특수관계인 간 저가양수도 진행 시, 시가와 대가의 차이가 "3억 원" 혹은 "시가 x 30%" 이상인 경우라면, [ (시가 - 대가) - Min (시가 x 30%, 3억 원) ] 의 금액은 증여받은 것으로 보아, 양도소득세 뿐 아니라 증여세까지 부담하실 수 있습니다.

03. 양도소득세 : 저가양수도 부당행위계산부인

(※증여세와는 약간의 차이가 있습니다.)
특수관계인 간 거래로, 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 5% 이상인 경우, 시가를 기준으로 양도소득세가 다시 부과될 수 있습니다.

04. 취득세 : 저가 취득 시 증여 취득 의제

증여세와 동일하게 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 30% 이상인 경우에는 주택의 유상승계취득 취득세 세율인 1~3%가 아닌, 증여로 의제되기에 증여 취득 세율 3.5%가 적용될 수 있습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

오양욱 · Answer

안녕하세요, 프라임택스 오양욱세무사입니다.

질문 1. 금전대차 계약 관련

공증이나 근저당권 설정 없이도 차용증과 등기소 확정일자, 그리고 실제 계좌를 통한 이자 이체 내역이 구비된다면 세무상 정상적인 금전대차로 인정받을 수 있습니다. 상속세 및 증여세법에 따르면 특수관계인 간 무상 또는 저율 금전대출 시 법정 적정이자율(연 4.6%)과의 차액이 연간 1,000만 원 미만일 경우 증여세가 과세되지 않습니다. 따라서 차입금 약 2억 1,700만 원까지는 무이자 대여도 법률상 가능하지만, 질문하신 금액은 자녀 5억 원, 며느리 3억 원으로 이를 초과하므로 적정이자율보다 낮은 최소한의 이자를 설정하여 실제 이체해야 합니다.

법정 적정이자율 4.6%를 적용하는 것이 가장 안전하지만, 연간 이자 차액 1,000만 원 미만 비과세 규정을 활용해 최소 이자율을 역산하여 적용할 수 있습니다. 자녀 대여금 5억 원의 경우 연 2.60% 초과(최소 연 2.61% 이상), 며느리 대여금 3억 원의 경우 연 1.27% 초과(최소 연 1.28% 이상)의 이자율을 적용하여 정기적으로 이자를 지급하면 증여세 이슈를 피할 수 있습니다. 다만, 이 규정은 자녀와 며느리가 독립된 소득과 계좌를 가진 별개의 채권자로 인정받는 것을 전제로 하므로, 차용증은 반드시 각각 별도로 작성해야 합니다. 또한 세무조사 시 증빙을 위해 이자는 현금이 아닌 반드시 금융계좌 이체 내역으로 남겨두시길 권고드립니다.

질문 2. 금전대차 상계 처리 관련

차용증 작성 시점에 향후 지분 매매대금과 상계하겠다는 특약을 미리 기재하는 것보다는, 추후 지분 매매계약서 특약사항에 잔금을 기존 금전소비대차계약에 따른 차용금 반환채권과 상계 처리한다는 내용을 명시하는 것이 일반적입니다. 차용증 작성 당시에 미리 상계 특약을 넣을 경우 처음부터 금전대차가 아닌 지분 취득을 목적으로 한 편법 거래로 오인받아 대차의 실질성이 부인될 위험이 있기 때문입니다.

세무상 실질 거래로 인정받기 위해서는 금전대차 거래와 매매 거래, 그리고 상계 합의가 각각 독립적으로 입증되어야 합니다. 따라서 매매계약서 특약에 상계 내용을 명시하는 것 외에도, 별도의 상계합의서를 함께 작성하여 보관하는 것이 향후 세무 소명 시 훨씬 안전할 것으로 판단됩니다. 가장 권장하는 절차는 차용증 작성 및 확정일자 수령 후 실제 이자를 수회 이상 이체하여 정상적인 채권·채무 관계를 이행한 뒤, 지분 매매계약을 체결하면서 별도의 상계합의서를 작성하여 채권·채무를 정산하는 방식입니다.

질문 3. 장기보유특별공제 적용 여부

1세대 1주택자인 부모가 보유기간 10년 이상, 거주기간 2년 이상을 충족한 시세 약 25억 원 상당의 아파트 지분을 일부 양도하는 경우, 소득세법에 따라 보유기간 공제율 40%(연 4%)와 거주기간 공제율 8%(연 4%)가 합산되어 총 48%의 장기보유특별공제율이 적용되는 것이 맞습니다. 주택의 일부 지분을 양도하더라도 양도하는 지분 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 및 고가주택 장기보유특별공제 규정이 동일하게 적용됩니다.

감사합니다.

박경훈 · Answer

1번과 2번은 실제 차용·상계의 실질과 증빙이 핵심이고, 3번은 장기보유특별공제율 계산에 일부 확인이 필요합니다.

1. 차용증만으로도 가능하지만 8억원의 고액 거래이므로 실제 송금, 이자 지급 및 상환내역이 중요합니다. 공증이나 근저당은 필수는 아니며, 자녀와 며느이가 각각 빌려주는 경우 차용증도 각각 작성하는 것이 명확합니다.

2. 4.6%는 반드시 약정해야 하는 이자율은 아니지만, 저리·무이자 시 증여 문제를 함께 검토해야 합니다. 상계는 지분 매매계약서에 명시하고 별도 상계합의서까지 작성해두는 것이 안전합니다.

3. 장기보유특별공제는 질문처럼 단순히 보유 40%와 거주 8%를 더해 48%로 확정되는 것은 아닙니다. 실제 양도 시점의 보유·거주기간 및 양도하는 지분 등에 따라 다시 계산해야 합니다.

세무 Q&A

부모-자녀 간 금전대차 및 지분 매매

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