세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
아파트 취득세 절세방안 질의 (주택 부수토지 관련)
서울 아파트 구입 예정인데요,
제가 주택 부수토지(1억 초과)를 보유하고 있고, 이런 경우 취득세에서는 1세대 2주택자로 8% 납입해야 하는 것으로 알고 있습니다.
이런 경우 부수토지 지분을 가족과 공동지분으로 보유하여 제가 가진 지분의 가치를 1억 이하로 내린다면 1세대 1주택자로 인정받을 수 있나요?? 만약 그렇지 않다면, 혹시 다른 방법은 없을까요??
송*헌 님
조회 : 82건
답변 : 4건
26.08.22
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최영철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.22
질문에 답변 드립니다.
지방세법상 수도권의 경우 시가표준액(주택공시가격) 1억원(지분이나 부속토지만 을 취득한 경우 : "전체 주택"의 시가표준액) 이하인 주택만 중과에서 제외되므로 공동지분으로 보유하여 질문자님의 지분가치를 1억 이하로 내려도 중과에서 제외하기는 어려울 것 같습니다.
도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.23
안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
부속토지 공동지분 분할을 통한 주택 수 제외 전략
신규로 구입하는 아파트가 조정대상지역에 있어 부속토지를 주택 수에서 반드시 제외해야 하는 상황이라면,
질문하신 지분 쪼개기(공동지분 보유)는 조건에 따라 유효한 절세 전략이 될 수 있습니다.
가. 법적 근거 및 판단 기준
원칙: 지방세법상 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수에 가산하는 것이 원칙입니다
예외 (지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제5호): 다만, 주택 수 산정일 현재 시가표준액(공시지가)이 1억 원 이하인 부속토지만을 소유한 경우에는
해당 부속토지를 주택 수 계산에서 제외합니다
나. 주택/오피스텔과의 법리적 차이 (지분가액 판단)
주택이나 오피스텔의 경우에는 지분만 소유하더라도 '전체 주택/건축물'의 시가표준액을 기준으로 1억 원 초과 여부를 판단하도록
괄호 안의 제한 규정을 두고 있지만, 부속토지 제외 조항에는 이러한 제한 규정이 명시되어 있지 않습니다
따라서 부속토지를 공동지분으로 보유하게 되면, 전체 토지 가액이 아닌 "본인이 소유한 지분 가치(전체 공시지가 × 본인 지분율)"를
기준으로 1억 원 이하 여부를 판단합니다. 이 지분가액을 1억 원 이하로 낮춘다면 법적으로 주택 수에서 제외될 수 있습니다
다. 반드시 주의해야 할 세대 합산 리스크
취득세 주택 수 산정은 개인이 아닌 '1세대(세대별 주민등록표상 가구)' 단위로 합산하여 판단합니다
감사합니다.
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김태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.23
안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.
결론 먼저 말씀 드리면, 지분을 쪼개는 방법은 이론상 가능성은 있으나 실효성이 낮고 리스크가 큽니다. 더 확실한 대안은 ① 취득 전 부수토지 처분, ② 일시적 2주택 특례 활용, ③ 상속 5년 특례 해당 여부 확인입니다. 따라서, 가족에게 지분을 먼저 넘기기보다는, 현재 부수토지의 구체적인 권리관계를 가지고 취득세 주택 수 판정을 먼저 하는 것이 좋습니다.
특히 질문하신 사례는 단순히 “8%냐 1~3%냐”만의 문제가 아니라, 부수토지를 그대로 가지고 서울 아파트를 취득하는 경우 / 지분을 증여하는 경우 / 부수토지를 처분하는 경우 / 일정한 예외규정에 해당하는 경우를 비교해 보는 게 좋습니다.
동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623
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배병직 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.23
안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.
취득세 주택 수 판단에서 주택의 부속토지만 보유하고 있는 경우에도 해당 주택을 보유한 것으로 볼 수 있습니다.
다만 수도권의 경우 시가표준액 1억원 이하 주택은 취득세 중과 시 주택 수에서 제외되는데, 부속토지나 지분만 보유한 경우에는 본인이 가진 지분가액이 아니라 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 1억원 여부를 판단합니다. 따라서 가족에게 일부 지분을 이전하여 본인 지분가액만 1억원 이하로 낮추는 방법으로는 중과 배제가 어렵습니다.
현재 부수토지의 전체 주택 시가표준액, 소재지 및 취득하려는 서울 아파트의 위치 등에 따라 중과 여부가 달라질 수 있으므로, 지분을 먼저 이전하기보다는 취득 전 전체 구조를 확인해보시는 것이 좋습니다.
추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
부수토지 지분을 가족과 공동으로 나누어 본인의 지분 가치를 1억 원 이하로 낮추더라도 1세대 1주택자로 인정받을 수 없습니다. 취득세 산정 시 주택 수에서 제외되는 '시가표준액 1억 원 이하' 기준은 소유 지분이나 부속토지 금액만이 아니라, 해당 주택 전체(건축물 및 부속토지 전체)의 시가표준액을 합산한 금액을 기준으로 판단하기 때문입니다.
대안으로 활용할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
첫째, 서울 아파트를 취득(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)하기 전에 보유 중인 주택 부수토지를 매각하여 주택 수를 줄이는 방법입니다.
둘째, '일시적 2주택' 특례를 활용하여 서울 아파트 취득 시 1주택 기본세율(1~3%)을 먼저 적용받고, 신규 아파트 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택 부수토지를 처분하는 방법입니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.