서울 오피스텔을 공실 상태에서 매매사업자로 매도하면 세금이 어떻게 될까요?

Question

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론적으로 말씀 드리면, 질문하신 투자 구조에서 가장 중요한 것은 ‘공실’ 자체가 아니라 “낙찰부터 매도까지 업무용으로 사용·관리했다는 객관적인 사실관계”를 만드는 것입니다.

특히
1. 경매 당시 공실인지,
2. 직전 임차인이 실제로 주거용이었는지,
3. 낙찰 후 전입이 없는지,
4. 재산세가 상업용인지,
5. 내부에 주거시설이 어느 정도인지,
6. 낙찰 후 얼마나 빨리 매도하는지,
7. 매매사업을 실제로 계속하고 있는지,
8. 매도 계약서가 어떻게 작성되는지를 함께 봐야 합니다.

그리고 부가가치세 문제와 소득세상 주택 판정은 반드시 별개로 검토해야 합니다. 실제로 부가가치세에서는 공급 당시 공부상 업무시설인 오피스텔에 대해 대법원이 공부상 용도를 중요한 기준으로 본 판례가 있는 반면, 소득세에서 주택 수 산정 문제는 실제 사용 여부를 중심으로 판단하는 판례가 있기 때문입니다.

질문자님의 상황으로는 부가가치세보다 소득세 판단의 적용에 대한 사실관계를 명확하게 준비하시는 게 좋을 것 같습니다.
만약, 주거용으로 판단이 되면 부동산매매업자의 비교과세대상이 되어 종합소득세와 양도소득세 중에서 큰 세액으로 과세되오니 이 점 참고하여 검토하시면 될 것 같습니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

오피스텔의 주택 여부는 건축물대장상 업무시설인지보다는 실제로 어떤 용도로 사용되었는지를 중심으로 판단하기 때문에, 공실 상태에서 매도한다고 해서 자동으로 업무용으로 인정되는 것은 아닙니다.

특히 경매 취득 전까지 기존 소유자나 임차인이 주거용으로 사용했고, 내부 구조도 별도의 변경 없이 즉시 주거가 가능한 상태라면 공실 기간이 있었다는 사실만으로 업무용으로 전환되었다고 보기 어려울 수 있습니다.

반대로 취득 당시부터 공실이고 전입내역이 없으며 실제 업무용으로 볼 수 있는 객관적인 사정이 충분하다면 업무용으로 판단될 여지도 있으므로, 취득 전후 사용내역과 내부시설 등을 함께 검토해야 합니다.

또한 부동산매매업자로 사업자등록을 했다고 해서 주택에 대한 양도소득세 문제가 당연히 없어지는 것은 아니므로, 해당 건은 낙찰 및 매도 전에 반드시 구체적인 사실관계를 확인해보시는 것을 권해드립니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요 프라임택스 오양욱세무사입니다.
우선 경매낙찰 축하드립니다^^

1. 오피스텔 공실 매도 시 업무용 인정 여부
공실 오피스텔의 주택 여부는 공부상 용도가 아닌 실질과세 원칙에 따라 판단합니다. 국세청 양도소득세 집행기준(89-154-13) 및 행정해석(서면4팀-285)에 따르면, 양도일 현재 공실인 오피스텔이 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하지 않고 건축법상 업무용 형태를 유지하고 있다면 주택으로 보지 않는다고 밝히고 있습니다. 그러나 붙박이 싱크대, 바닥 난방, 욕실 등이 설치되어 별도의 구조 변경 없이 언제든지 주거로 사용 가능한 상태라면 주택으로 본 사례도 있습니다. 반면, 업무용과 주거용이 반복되다 공실인 상태에서 양도된 경우 공부상 용도(업무용)를 우선 적용한 심판례도 존재하므로 과세관청과의 다툼 여지는 남아있습니다.

2. 공실 오피스텔의 주거용·업무용 판단 기준
과세관청은 공실 오피스텔의 실질 용도를 파악할 때 단순히 계약서상 기재 사항만 보지 않고 종합적인 사실관계를 조사합니다. 주요 판단 항목으로는 직전 임차인의 전입신고 여부, 사업자등록 여부, 전력 및 수도·가스 사용량, 내부 주거용 집기 유무 등이 활용됩니다.
다만, 공부상 용도가 업무시설인 경우 해당 오피스텔이 사실상 주택이라는 점에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다는 것이 대법원의 확립된 판례(대법원 2024두30762)입니다. 그럼에도 불구하고 직전 임차인이 주거용으로 사용한 흔적이 뚜렷하다면, 과세관청의 주거용 추정을 반박하기 위해 납세자가 취득 후 업무용으로 관리·통제했음을 입증해야 합니다.

3. 부가세 관련
오피스텔의 공급에 대한 부가가치세는 양도 당시의 실질 용도가 아닌 '공급 당시 공부상 용도'를 기준으로 판단한다는 대법원 판례(대법원 2020두43289)에 따라, 업무시설 오피스텔을 양도할 때는 재화의 공급으로서 부가가치세(10%) 과세 대상이 됩니다. 양도세 측면에서는 업무용으로 최종 인정될 경우 부동산매매업 사업소득으로 보아 기본 종합소득세율(6~45%)이 적용되며 양도소득세는 별도로 부과되지 않습니다.
그러나, 과세관청에 의해 주택으로 최종 판정될 경우, 소득세법 제64조에 따른 '부동산매매업자의 비교과세' 정이 적용됩니다. 이 경우 종합소득세 산출세액과 양도소득세 산출세액 중 큰 금액으로 과세되므로, 단기 보유에 따른 양도소득세율 77% 또는 다주택자 중과세율이 그대로 적용되어 세부담이 급증하게 됩니다.

4. 대응방안
단기 매도 시 중과세를 피하고 업무용으로 확실히 인정받기 위해서는 취득 명도 직후부터 세무적 근거를 철저히 갖추어야 합니다. 낙찰 후 전입신고가 발생하지 않도록 철저히 통제하고, 부동산 중개업소에 '사무실(업무용)' 매물로 등록한 내역, 공공요금 최소 사용 명세 등을 확보해야 합니다. 또한 매매계약서 작성 시 매수인의 용도를 '업무용'으로 명시하고, 건물분 부가가치세에 대해 정식 세금계산서를 발행하거나 사업 양도양수 요건을 갖추어 진행하는 것이 안전합니다.

감사합니다.

김경태 · Answer

직전 임차인이 주거용으로 사용했다면 세법상 주택으로 판정이 되시기 때문에 업무용으로 인정받기 어렵습니다 .

박경훈 · Answer

오피스텔은 공부상 용도만으로 주거용·업무용이 결정되지 않으며, 실제 사용현황이 중요합니다. 특히 공실 상태로 취득 후 바로 매도하는 경우에는 직전 사용현황과 객관적인 사용 가능 상태를 함께 보게 됩니다.

오피스텔은 공부상 업무용이라는 이유만으로 업무용으로 확정되는 것은 아니고, 실제 사용현황을 기준으로 판단합니다.

따라서 직전 소유자나 임차인이 상시 주거용으로 사용했다면 주거용으로 판단될 가능성이 있어, 공실 상태로 바로 매도한다고 해서 자동으로 업무용이 되는 것은 아닙니다.

반대로 실제 업무용으로 사용된 사실이 확인된다면 업무용 오피스텔로 볼 여지가 있습니다. 취사시설 유무도 참고 요소일 뿐, 단독으로 결정되지는 않습니다.

또한 매매사업자로 매도한다고 해서 무조건 부가세와 종합소득세만 부담하는 것도 아니므로, 취득 경위와 매매사업의 계속성, 직전 실제 사용현황을 확인한 후 판단하는 것이 안전합니다.

세무 Q&A

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