공동명의 주택취득 자금조달계획서 작성 시 방안

Question

지태호 · Answer

안녕하세요. 답변 드리겠습니다.

남편분 명의의 사내대출일 경우 대출금액을 분할하지 마시고 남편분 계획서에만 기재해주시기 바랍니다.

따라서 변경 전 또는 변경2안이 적절해보입니다.

다만 양도부동산 지분율이 50:50이었으므로 처분대금 중 일부에 대한 증여세 신고를 하시는 것이 좋을 거 같습니다.

만약 사내대출을 반드시 분할하고 싶다면 남편 대출 후 아내가 남편으로부터 차용 형태로 기재해주셔야 형식과 실질이 일치하게 될 것입니다.

부동산 가격을 고려하면 소명을 요구할 가능성이 높아보입니다. 그 경우 자금의 출처증빙까지 반드시 제출해야하므로 미리 분할한 금액에 맞추어 증여나 차용서류를 작성해두시기 바랍니다.

조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론적으로 말씀 드리자면,
변경 1/2안 모두 실질에 따라 자금 흐름을 잡는 것이 최우선입니다.

질문자님의 전제
1. 매수/매도 모두 아내와 50:50 공동명의 이며, 매도 아파트는 1.9억 남편 명의 담보대출이 남아있습니다.
2. 매수 아파트는 남편 명의로 사내대출 5억원을 받을 예정입니다.

1번 절반의 공동명의이므로 매도,매수 자금의 실질이 각각 50%씩 인수하고 조달되었다는 증빙이 중요합니다. 정확히 50%씩 자기 자금을 마련하여 증빙하면 됩니다. 
2번 남편명의 사내대출을 받을 예정인데, 배우자께서 본인 대출을 실질적으로 1억 원을 받을 것인지가 중요합니다. 남편이 대출을 모두 받고 계획서에만 본인의 대출로 1억 원을 작성한다고하여 안전하다고 보시면 안됩니다.
세법에서는 실질에 따른 과세를 원칙으로 하고 있기 때문에 결국 남편이 5억 원을 모두 대출하였다고 보기 때문입니다.
그러면, 현금 증여가 아니라 지분 증여가 되어 버리기 때문에 문제가 다소 복잡해 질 수 있습니다.

다시 요약해 드리면,
1안이든 2안이든 아내분께서 매수자금의 50%를 본인 스스로 마련할 것인가?(대출을 본인이 스스로 받을지 여부) 
아니면 남편 대출에서 1억 원을 현금 증여로 받을 것인가?입니다.

매도 자금을 아내분이 지분율보다 좀 더 받겠다고 하시면 그 부분도 증여가 되므로 기 고려하신 것처럼 감안하시면 됩니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

구상하신 변경 1안과 2안은 모두 자금조달계획서 증빙 서류 제출 시 지자체(구청)의 소명 요구를 받을 수 있는  오류를 안고 있습니다. 
가장 안전하고 깔끔한 방법은 서류상 사실관계를 그대로 유지하되, '부부간 증여(1억 원)' 항목을 활용하여 합법적으로 부족분을 채우는 것입니다.

감사합니다.

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