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  부동산 경매 낙찰 매도가 되지 않아 임대로 돌릴 경우의 문의사항

  개인 부동산매매사업자이고 경매로 2억7,200만원에 낙찰받아 매매용 재고자산으로 보유 중인 아파트입니다. 현재 매도 중인데 안 팔려서 매도할 때까지 보증금 2천만원, 월세 110만원 정도로 임대를 주려고 합니다. 기존 매매사업자에 주택임대업 업종을 추가하면 되는지, 별도 사업자등록이 필요한지, 그리고 일시 임대 후 매각해도 매매사업자 재고자산 매각으로 처리하는 데 문제가 없는지 궁금합니다
  
  김*아 님
  조회 : 231건 답변 : 6건 26.08.24 즐겨찾기
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  전민수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.24

  안녕하세요,
  
  기존 부동산매매업 사업자등록에 주택임대업 업종만 추가하시면 됩니다. 관할세무서에 "사업자등록 정정신고서"를 제출해 업종을 추가하는 방식이고, 새로 사업자등록번호를 발급받을 필요는 없습니다. 매매업(재고자산 판매)과 임대업을 겸영하는 형태로, 부가가치세 신고 시에는 과세(건물분 등)·면세(주택임대)를 구분경리하시면 됩니다.
  
  주택임대는 규모와 무관하게 부가가치세가 면세되므로, 임대분에 대해서는 부가세 신고의무는 없고 매년 2월 사업장현황신고 대상이 됩니다.
  
  그리고 원칙적으로는 재고자산 매각(부동산매매업의 사업소득)으로 계속 처리할 수 있지만, 사실관계로 판단되는 문제이므로 몇 가지 안전장치를 갖추시는 게 좋습니다.
  
  "일시적 임대"라는 사실관계를 여러방법으로 명확히 남겨두시기 권해드립니다.
  
  추가정보 말씀주시면 상기 방법 및 절차 등에 대해 상세히 상담드리겠습니다.

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  김태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.24

  안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.
  
  질문하신 사실관계만 놓고 보면 "기존 부동산매매사업자에 주택임대업을 추가하고, 해당 아파트는 매매용 재고자산으로 계속 유지하면서 일시 임대"하는 방향을 검토하는 게 나을 것 같습니다.
  따라서, 부동산매매사업자로서의 활동 증빙이 중요할 것 같습니다.
  
  1. 사업자등록
  현재 사업자등록: 부동산매매업
  
  2. 부동산임대업(주택임대) 업종 추가
  별도 사업자번호를 만드는 방식은 우선 검토하지 않습니다.
  
  3. 장부
  해당 아파트:매매용 재고자산으로 계속 관리.
  임대 때문에 고정자산으로 임의 대체하지 않습니다.
  
  4. 임대
  임대차계약서에 임대기간을 명확하게 설정하고, 매각을 계속 진행하고 있다는 자료를 남깁니다.
  예를 들어
  • 중개사무소 매도의뢰
  • 매물 등록
  • 매도 광고
  • 매수 문의
  • 가격 조정 내역
  • 매매계약 체결 시도
  등을 보관해두는 것이 좋습니다.
  
  5. 매각
  최종 매각 시 부동산매매사업자의 재고자산 매각으로 처리하는 방향입니다.
  
  동대문 김태훈세무사사무소/김태훈 세무사
  02-965-0623
  

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  오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.24

  안녕하세요 프라임택스 오양욱세무사입니다.
  우선 경매 낙찰 축하드립니다^^
  
  1. 사업자등록 처리 (업종 추가)
  기존 부동산매매업 사업자등록에 주택임대업(면세) 업종을 추가 정정하시면 됩니다. 별도 등록은 불필요하며, 임대 개시일로부터 20일 이내에 신청해야 합니다. 주택임대는 부가가치세 면세 대상이므로 부가세 신고 의무는 없고 매년 2월 사업장현황신고만 진행해주시면 됩니다.
  
  2. 매각 시 재고자산(사업소득) 인정 기준
  매도가 지연되어 한시적으로 임대를 주더라도 원칙적으로 재고자산 성격을 유지하여 사업소득(매매차익)으로 과세됩니다.
  대법원에서는 매매사업자가 보유 중 일시 임대했더라도 매매사업자로서의 사업성이나 재고자산 성격이 변하지 않는다고 일관되게 판단하고 있습니다.(대법원 97누10340, 대법원 83누506).
  
  3. 대응방안
  임대가 장기화되면 과세관청이 '임대용 고정자산 전환'으로 보아 양도소득세를 추징할 수 있습니다(조심 2026서1071, 이의부산청 2025-71). 이를 방지하려면 아래 증빙이 필요합니다.
  - 매도 노력 증빙: 중개업소 매물 등록 내역, 광고 집행 기록 보관
  - 계약서 특약: "매매 계약 체결 시 임대차 계약 해지 및 퇴거" 특약 명시 및 단기 계약
  - 회계 처리: 재무제표상 재고자산 계상 유지
  
  감사합니다.

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  배병직 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.24

  안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.
  
  매매목적으로 취득한 아파트가 매도되지 않아 매각 전까지 일시적으로 임대하는 경우라면, 원칙적으로 해당 주택 소재지를 사업장으로 하여 주택임대업 사업자등록을 별도로 하는 것이 맞습니다.
  
  다만 임대를 주었다고 해서 기존에 매매목적으로 취득한 재고자산이 곧바로 임대용 고정자산으로 변경되는 것은 아닙니다.
  
  당초부터 매매목적으로 경매 취득하였고, 매물을 계속 내놓은 상태에서 매각될 때까지만 일시적으로 임대한 사실이 확인된다면 추후 매각 시 부동산매매업의 재고자산 매각으로 처리할 수 있습니다.
  
  따라서 매매광고 내역이나 중개업소 의뢰내역 등 처음부터 매각목적으로 보유했다는 자료를 함께 남겨두시는 것이 좋습니다.
  
  추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

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  김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.25

  주택임대업 업종만 추가하시면 됩니다
  일시 임대 후 매각해도 매매사업자 재고자산 매각으로 처리하는 데 문제없습니다

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  신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.21

  주택임대업으로 업종추가 하시면 됩니다
  매매사업자의 재고자산으로 신고하기 위해서 임대는 2년을 넘기지 않는것이 좋습니다

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