안녕하세요, 세무사 박용운입니다.
결론부터 말씀드리면, 공동명의는 서두르실 이유가 별로 없습니다. 「중도금 대출 전에 공동명의를 해야 유리하다」는 이야기는 이 경우에 잘 맞지 않습니다. 오히려 지금 하시면 막힐 가능성이 높습니다.
【먼저 알고 계신 전제를 확인해 드리겠습니다】
세법에서 분양권을 증여할 때의 가격은 분양가가 아닙니다. 「평가 시점까지 실제로 낸 돈 + 그 시점의 프리미엄」입니다. 지금은 계약금만 내신 상태이므로, 절반을 넘기더라도 증여가액은 22억의 절반인 11억이 아니라 계약금의 절반에 프리미엄 몫을 더한 금액입니다. 22억짜리 분양권이라고 해서 증여세가 어마어마하게 나오는 구조가 아닙니다.
바꿔 말하면, 지금 넘기든 나중에 넘기든 증여세 차이는 「그 사이에 낸 중도금」과 「프리미엄이 얼마나 올랐는지」만큼입니다. 프리미엄이 크게 오를 것 같으면 일찍 넘기는 게 유리하고, 그렇지 않으면 서두를 실익이 적습니다.
【그런데 지금은 아예 못 하실 가능성이 큽니다】
두 가지가 걸립니다.
첫째, 혼인신고를 하기 전에는 배우자가 아닙니다. 세법상 남남이라 증여재산공제가 0원입니다. 계약금의 절반이라도 증여세가 그대로 나옵니다. 혼인신고를 하시면 배우자 공제 6억원을 쓸 수 있으니, 순서상 혼인신고가 먼저입니다. 참고로 요즘 많이 언급되는 혼인 증여공제 1억원은 부모님 등 직계존속에게 받을 때만 적용되고 배우자 사이에는 해당이 없습니다.
둘째, 전매제한이 3년 남아 있습니다. 주택법은 전매를 「매매·증여 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위」로 정의하므로 증여도 전매입니다. 배우자에게 지분 일부를 증여하는 경우에 예외가 있기는 한데, 조건이 붙습니다. 지분의 「일부」만 가능하고(전부 이전은 안 됩니다), 무엇보다 한국토지주택공사의 동의를 받아야 합니다. 동의신청서를 내고 통보를 받는 절차가 별도로 있습니다. 자동으로 되는 것이 아닙니다.
그리고 이 예외는 「배우자」에게 적용되므로, 역시 혼인신고가 선행되어야 합니다.
【중도금 대출과의 관계】
대출 심사는 은행 규정이라 제가 단정해 드릴 수 없습니다. 다만 구조만 말씀드리면, 공동명의로 바꾸는 순간 배우자가 될 분도 채무자나 연대보증인이 되고 그분의 기존 주택담보대출이 심사에 들어옵니다. 노원구 아파트를 아직 안 파신 상태라면 여기서 걸릴 가능성이 실제로 있습니다. 은행에 미리 확인하셔야 할 부분입니다.
【그래서 순서는 이렇게 잡으시는 편이 낫습니다】
단독명의로 중도금 대출을 진행하십시오. 그 사이에 노원구 아파트를 정리하시고, 혼인신고를 하신 뒤, 필요하면 그때 공동명의를 검토하시면 됩니다. 잔금까지 4년이 남았으니 시간은 충분합니다.
공동명의로 바꾸실 때는 세 가지를 확인하십시오. 혼인신고가 되어 있을 것, 한국토지주택공사 동의를 받을 것, 그리고 배우자 공제 6억원 범위 안에서 증여가액이 들어오는지 계산할 것입니다. 증여세 신고는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 세금이 0원이어도 신고는 하셔야 나중에 자금출처 설명이 됩니다.
【미리 알아 두시면 좋은 것 두 가지】
하나는 취득세입니다. 4년 뒤 잔금 때 배우자의 아파트 때문에 2주택이 되어 중과되는 것 아니냐고 걱정하시는 분이 많은데, 지방세법 시행령에 「혼인한 사람이 혼인 전에 가진 분양권으로 주택을 취득하는 경우, 상대 배우자가 혼인 전부터 갖고 있던 주택은 주택 수에서 뺀다」는 규정이 있습니다. 이 사안이 여기에 정확히 들어맞습니다. 다만 4년 뒤 법령과 지역 지정 상황이 어떨지는 지금 단정할 수 없습니다.
다른 하나는 양도세입니다. 배우자에게 증여한 재산을 10년 안에 팔면 증여가 없었던 것으로 보고 원래 취득가액으로 양도차익을 계산하는 규정이 있고, 분양권도 대상입니다. 공동명의로 바꾸는 목적이 「팔 때 세금을 줄이는 것」이라면 10년을 채워야 효과가 납니다. 실거주 목적이면 상관없습니다.
또 혼인으로 세대가 합쳐질 때 먼저 파는 집을 1세대 1주택으로 봐주는 특례가 있는데, 이 특례는 「주택을 가진 사람끼리 혼인한 경우」를 전제로 하고 있어 지금처럼 「주택 하나 + 분양권 하나」인 조합에 그대로 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다. 노원구 아파트를 언제 파실지 정하실 때 이 부분을 먼저 짚어야 합니다.
노원구 아파트의 취득가액과 매도 계획, 그리고 혼인신고 예정 시기를 알려주시면 언제 무엇을 하는 것이 유리한지 순서를 잡아 드리겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.