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  1억초과 주택 부수토지 보유시 서울 아파트 취득세

  안녕하세요.
  1억초과 주택 부수토지 보유한 경우, 서울 아파트 매매시 1세대 2주택자로 분류되는걸로 알고 있습니다.
  만약 부수토지 필지를 분할하여 각 필지별 공시가액을 1억 이하로 조정한다면,
  1세대 2주택자로 분류되는지 또는 1억 이하이므로 주택수 산정에서 제외되는건지 궁금합니다.
  
  송*헌 님
  조회 : 186건 답변 : 6건 26.08.24 즐겨찾기
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  경지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.25

  안녕하세요.
  
  예다움 세무회계의 경지현세무사입니다.
  
  취득세 계산시 시가표준액 1억 이하의 부수토지는 주택수에서 제외됩니다.
  
  이를 피하기 위해 해당 주택부수토지를 필지를 분할한다 하더라도 전체 주택부수토지 기준으로 보아
  
  시가표준액 1억 초과하는 경우 주택수 계산에 포함됩니다.
  
  만약 부수토지가 지방의 낮은 가액의 부수토지라면 이를 양도(증여)후에 서울 아파트를 취득하는 것이
  
  취득세 절세 차원에서 유리합니다.
  
  답변 채택 부탁드립니다.
  
  감사합니다.

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  김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.25

  시가표준액 1억 이하의 부수토지는 주택수에서 제외이시고
  1억 초과 일시 , 주택수에 산정 되십니다 .
  1억이하로 조정된다면 제외되는게 맞습니다 .

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  김주성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.25

  부수토지만 보유한 경우에도 양도소득세상 주택 수에는 원칙적으로 포함됩니다. 따라서 토지를 분할해 각 필지의 공시가격을 1억 원 이하로 낮추더라도, 서울 아파트 양도 시 1세대 2주택 판정에서 자동 제외되지는 않을것으로 보입니다 조세를 부당히 회피하려는 의도가 보입니다.
  
  공시가격 1억 원 이하 주택의 주택 수 제외는 주로 취득세 중과 판단의 특례이며, 양도소득세의 1세대 1주택 비과세·다주택 판정에는 적용되지 않습니다. 부수토지의 필지분할은 실제 주택의 부속토지인지, 주택과 분리하여 독립 사용·처분 가능한지 등을 기준으로 판단하므로 형식적 분할만으로 주택 수 제외하지는 않을것으로 보입니다

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  배병직 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.25

  안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.
  
  취득세 중과 여부를 판단할 때 주택의 부속토지만 소유하고 있는 경우에도 원칙적으로 해당 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수에 포함될 수 있습니다.
  
  다만 시가표준액 1억원 이하 주택의 주택 수 제외 여부는 단순히 본인이 보유한 토지의 개별 필지가액만을 기준으로 판단하는 것이 아닙니다. 해당 부속토지가 어느 주택에 귀속되는 토지인지와 그 주택 전체를 기준으로 판단해야 합니다.
  
  따라서 하나의 주택에 딸린 부속토지를 여러 필지로 분할하여 각 필지의 공시지가를 1억원 이하로 만드는 것만으로 해당 주택이 주택 수에서 제외되기는 어렵습니다.
  
  특히 서울 아파트 취득 전 주택 수에 따라 취득세 차이가 상당할 수 있으므로, 현재 보유한 부속토지의 등기 및 건축물 현황을 기준으로 관할 구청에 사전 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.
  
  추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

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  박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.25

  핵심은 단순히 토지를 필지별로 나눠 개별 공시가격을 1억원 이하로 만드는 것만으로 주택 수 산정에서 자동 제외되는 것은 아니라는 점입니다.
  
  
  단순히 부수토지를 여러 필지로 분할해 각 필지의 공시가격을 1억원 이하로 만든다고 해서 자동으로 주택 수 산정에서 제외되지는 않습니다.
  
  해당 토지가 실제로 주택의 부수토지에 해당하는지, 주택과 토지의 소유관계 및 분할 후 이용현황 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.
  
  따라서 주택 수 제외 목적만으로 형식적으로 토지를 분할하는 방식은 인정받기 어려울 수 있어, 실제 토지 현황과 분할 가능 여부를 먼저 검토하는 것이 안전합니다.
  

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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.27

  안녕하세요.
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  필지를 분할하여 각 필지별 공시가격(개별공시지가/시가표준액)을 1억 원 이하로 낮추더라도,
  주택 수 산정에서 제외되지 않으며 서울 아파트 취득 시 여전히 1세대 2주택자로 분류됩니다.
  
  타인 주택의 부속토지나 주택 부수토지의 1억 원 이하 여부를 판단할 때는 해당 주택에 딸린 부수토지 전체의 합산 시가표준액을 기준으로 판단합니다.
  단순히 지분을 쪼개거나 필지를 2개 이상으로 분할하여 개별 필지 가액을 1억 이하로 낮춘다고 해서 각각을 독립된 1억 이하 부속토지로 인정하지 않습니다.
  
  
  감사합니다.
  

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