안녕하세요, 세무사 박용운입니다.
답변 전에 두 가지를 확인드려야 합니다.
첫째, 질문 첫 줄에 「어머니 단독명의」로 시작하는데 배경 설명은 「아버지 단독명의」로 되어 있습니다. 어느 쪽인지 알려주시면 정확히 답변드리겠습니다. 아래는 아버지 명의를 전제로 말씀드립니다.
둘째, 「별도 세대인 며느리」라고 하셨는데 이 전제가 성립하기 어렵습니다. 세법은 자녀의 배우자를 세대 구성원으로 명시하고 있고, 부부는 원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 자녀가 아버지와 같은 세대에 있으면서 며느리만 별도 세대가 되려면 실제로 생계가 분리되어 있다는 것을 입증해야 합니다. 주민등록만 따로 두는 것으로는 부족합니다. 이 전제가 무너지면 며느리 지분 매수도 「같은 세대 안에서의 매매」가 됩니다.
【질문1. 세대주는 누구여도 상관없습니다】
세법에는 「세대주여야 한다」는 요건이 없습니다. 1세대 1주택 비과세도, 장기보유특별공제 거주요건도 모두 「1세대」를 기준으로 판단하고, 조문 어디에도 세대주라는 단어가 나오지 않습니다.
거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 아버지가 세대원으로 되어 있어도 그 집에 전입해 실제로 거주하시면 거주기간은 그대로 인정됩니다. 자녀를 세대주로 두셔도 아버지의 실거주와 장기보유특별공제 거주요건에 불이익은 없습니다.
다만 세대주가 자녀로 바뀌어도 아버지·어머니·자녀가 한 세대라는 점은 그대로입니다. 그래서 그 세대 안에 다른 주택이 없어야 1세대 1주택입니다. 어머니와 자녀가 무주택이시면 문제없습니다.
청약에서 요구하는 세대주 요건은 주택공급 규칙 소관이라 제가 답변드릴 범위를 벗어납니다. 다만 세법상으로는 세대주를 누구로 두든 차이가 없으니, 청약 사정에 맞춰 정하셔도 세금 문제는 생기지 않습니다.
【질문3도 같은 답입니다】
지분 매매 이후에도 마찬가지입니다. 세대주를 아버지로 유지하든 자녀로 바꾸든 세법상 차이가 없습니다. 아버지의 1세대 1주택 판정과 장기보유특별공제 거주요건은 세대주가 누구인지가 아니라 그 세대의 주택 수와 아버지의 실제 거주로 결정됩니다.
【질문2. 여기서부터가 실제 위험입니다】
세 가지를 순서대로 말씀드리겠습니다. 걱정하고 계신 것보다 앞쪽에 있는 문제들입니다.
첫째, 가장 큰 위험은 증여로 추정된다는 점입니다. 세법은 부모가 자녀에게 재산을 양도하면 일단 증여한 것으로 추정합니다. 매매계약서를 쓰고 등기를 넘겨도 그것만으로는 부족합니다. 이 추정을 깨려면 자녀가 실제로 대가를 지급했다는 사실을 입증해야 하고, 그 돈의 출처가 이미 세금을 냈거나 신고한 소득이거나 본인 재산을 처분한 돈이어야 합니다. 입증 책임은 납세자에게 있습니다.
30억 아파트의 지분이면 금액이 큽니다. 자녀분의 소득과 재산으로 그 대가를 설명할 수 있는지가 이 계획의 성패를 가릅니다. 계좌이체 기록, 자금 출처, 대출을 받았다면 그 상환 능력까지 준비하셔야 합니다.
둘째, 취득세 쪽에 더 촘촘한 규정이 있습니다. 지방세법도 직계존비속 사이의 부동산 취득은 증여로 봅니다. 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상 취득으로 인정해 주는데, 최근에 단서가 붙었습니다. 그 대가가 시가보다 낮은 경우로서 차액이 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상이면 유상 취득으로 봐주지 않습니다.
그리고 여기서 차액은 지분이 아니라 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산합니다. 30억 아파트라면 시세보다 3억원, 비율로는 10%만 낮게 거래해도 걸립니다. 소득세 쪽 기준보다 훨씬 빡빡합니다. 지분 대가는 감정가나 유사 매매사례가 수준으로 정확히 맞추셔야 합니다.
셋째, 양도세 쪽입니다. 같은 세대원끼리 매매할 때 아버지가 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지에 대해 확정적인 국세청 해석을 찾지 못했습니다. 조문상으로는 「양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고 있을 것」만 요건이고 사는 사람이 누구인지는 요건이 아니어서 부정할 근거가 없습니다. 오래된 예규 중에 같은 세대원에게 넘기는 경우 비과세된다고 본 것도 있습니다. 다만 이 규모의 거래를 예규 하나에 기대어 진행하기는 위험합니다. 실행 전에 국세청 서면질의로 확인받으시길 권합니다.
【세대분리가 답이 되는지】
절반만 됩니다.
세대를 분리하면 위 세 번째 문제, 즉 「같은 세대 안에서 넘긴 것 아니냐」는 논점은 사라집니다. 다만 자녀분이 별도 세대로 인정받으려면 만 30세 이상이거나 일정 수준 이상의 소득이 있어야 하는 등의 요건이 있습니다.
반면 첫 번째와 두 번째 문제는 세대분리로 해결되지 않습니다. 증여 추정도, 취득세 규정도 「직계존비속」을 기준으로 하지 세대를 기준으로 하지 않기 때문입니다. 세대를 나눠도 부모 자식 관계는 그대로입니다. 이 점을 오해하시는 분들이 많습니다.
【그리고 실익을 다시 계산해 보셔야 합니다】
한 가지 짚어드릴 것이 있습니다. 시세 30억이면 지분을 아무리 잘게 쪼개 파셔도 매번 고가주택입니다.
지분 일부를 양도할 때 12억 기준을 판단하는 방법은 「그 지분 대가가 12억을 넘는지」가 아니라 「양도한 부분의 비율로 환산한 주택 전체 가액이 12억을 넘는지」입니다. 지분 20%를 6억에 파셔도 환산하면 30억이라 고가주택이고, 12억을 넘는 부분에 대해서는 양도세가 나옵니다.
그래서 「1세대 1주택이니 비과세되어 유리하다」는 그림은 이 사안에서 성립하지 않습니다. 비과세 효과는 12억에 해당하는 부분에만 미치고 나머지는 과세됩니다. 장기보유특별공제로 세금을 줄이는 것이 실질적인 절세 방법이고, 그래서 아버지의 거주기간을 채우려는 계획 자체는 방향이 맞습니다. 거주 2년을 채우시면 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제받으실 수 있습니다.
【정리하면】
세대주 문제는 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 자유롭게 정하셔도 세법상 불이익이 없습니다.
진짜 준비하실 것은 자녀분과 며느님의 자금 출처, 그리고 시가에 맞춘 거래가액입니다. 이 둘이 갖춰지지 않으면 매매가 증여로 뒤집히고 증여세와 취득세가 함께 따라옵니다.
아버지의 취득 시기와 취득가액, 자녀분과 며느님의 소득·재산 상황, 그리고 매수하실 지분 비율과 일정을 알려주시면 단계별 세금을 계산해 드리고 어떤 순서가 안전한지 짚어 드리겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.