와이프와 공동명의 상가주택의 상가부분 임대사업자 등록

Question

김주성 · Answer

사업자등록은 공동사업장으로 내시고 , 약정손익분배비율을 아내가 100%가지고 가서 소득을 분산하시는것이 유리합니다
명의가 5대 5이면 사업자등록도 공동사업자로 내긴해야합니다.

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

상가주택을 부부가 50:50으로 공동소유하고 있는 경우, 상가 임대 역시 원칙적으로 공동사업으로 보아 부부 공동명의로 임대사업자등록을 하고 임대소득도 약정된 손익분배비율에 따라 각각 신고하는 방식이 가장 일반적입니다.

남편분 지분을 배우자에게 무상으로 사용하게 하고 배우자 단독으로 임대사업을 하는 구조가 무조건 불가능한 것은 아니지만, 단순히 무상임대계약서만 작성한다고 해서 임대소득 전액이 배우자에게 귀속된다고 단정하기는 어렵습니다.

특히 부부는 특수관계인이고 부동산의 실제 소유지분이 50:50이므로, 실질적인 임대사업의 운영 및 임대수익의 귀속관계까지 함께 확인될 수 있습니다.

따라서 단순히 남편분의 근로소득과 임대소득 합산을 피하기 위한 목적이라면 배우자 단독 사업자로 처리하기보다는, 공동사업자로 등록하여 실제 지분 및 손익분배관계에 맞게 신고하는 방법을 권해드립니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

박경훈 · Answer

현재 구조에서는 본인 지분을 배우자에게 무상으로 사용하게 하는 계약을 작성하더라도, 실제 소유지분과 임대소득 귀속 문제가 있어 단순히 배우자 단독 명의로 임대사업자를 내는 것은 주의가 필요합니다.

공동소유 건물의 임대소득을 한 사람에게 전부 귀속시키는 것이 가능한지, 무상사용 계약의 실질과 세무상 소득 귀속을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

일반적으로는 실제 소유지분에 따라 부부 공동으로 임대사업을 운영하는 방식이 가장 명확합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

작성자분의 지분을 아내분께 무상임대한 후, 해당 상가주택에 대한 단독 임대사업자 등록을 하시려는 과정에서 발생할 수 있는 세무리스크에 대해 문의 주신 것으로 판단됩니다.

결론적으로 아내분 명의로만 사업자등록하는 방식보다는 부부 공동사업자로 등록하는 것을 권장드립니다.

→ 남편분이 자신의 상가 지분을 아내분께 무상으로 사용하게 하고, 아내분이 전체 상가를 임대하는 구조도 형식상 가능할 수 있습니다. 다만 이 경우 남편분이 아내분께 별도의 부동산 임대용역을 제공하는 것으로 보아 남편분도 사업자등록과 부가가치세 신고가 필요할 수 있습니다.

→ 또한 부부간 상가 무상임대에는 소득세법상 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다. 실제 임대료를 받지 않아도 남편분에게 시가 상당액의 임대소득이 있는 것으로 계산될 수 있습니다.

▶ 따라서 임대 개시 전에 부부 공동사업자로 등록하고, 지분과 같은 50:50으로 임대소득을 배분하는 것이 가장 안전하며, 임대차계약서에도 임대인을 부부 공동명의 또는 공동사업자 대표자로 표시하고, 월세 200만원에 부가가치세가 별도인지도 명확히 기재하실 것을 권장드립니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

민준홍 · Answer

안녕하세요. 강동세무사 민준홍 세무사입니다.

원칙적으로는 공동명의 건물의 경우에는 사업자등록 또한 공동사업자로 진행되어야 할 것입니다.

다만, 말씀주신 것처럼 무상임대차계약서 작성 후 배우자분 단독 사업자등록 진행시 무상 사용에 따른 증여세 발생할 수 있습니다.

해당 증여재산가액은 '5년간 부동산 무상사용이익(=부동산 가액 X 2%)의 현재가치'로 계산되며, 부동산가액이 취득하신 11억원으로 계산할 경우 약 8,330만원으로 증여세 과세대상은 아닙니다.
(1억원이 넘어야 증여세 과세대상)

따라서, 부동산 가액이 크게 상승하지 않는 이상 증여세 과세 문제는 발생하지 않을 것입니다.

감사합니다.

한경수 · Answer

이 사안은 증여세와 소득세 및 부가가치세 부분은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

1. 증여세
남편이 아내에게 무상으로 부동산을 임대한다면
현행 세법은 부동산 무상사용이익에 대해 5년간 무상사용이익이 1억원이 넘는 경우에만 증여세를 과세하도록 하고 있으며
(5년 간의 임대료에 현재가치계수(3.79079)를 곱한 금액이 1억원을 넘어야 하고, 연간 무상사용이익은 부동산의 시가에 2%를 곱하여 산정합니다)
해당 부동산의 시가가 약 1,319백만원을 넘는 경우에는 대상이 됩니다.

1,319,000,000 * 2% * 3.79079 = 100,001,040.2원

2. 종합소득세 및 부가가치세
부당행위계산부인 규정에 따라 임대료 시가에 대해 남편이 종합소득세 및 부가가치세를 부담하게 됩니다.

이재승 · Answer

상임대차계약서를 쓰셔도 의도하신 효과는 어렵고, 오히려 불리해질 수 있습니다. 배우자는 세법상 특수관계인이라 무상임대는 부당행위계산부인 대상입니다(소득세법 제41조, 시행령 제98조). 즉 무상으로 빌려주셔도 세무서는 질문자님 지분 50%에 해당하는 임대료(연 1,200만원 상당액)를 받은 것으로 보아 연봉과 합산 과세합니다.

부가가치세도 마찬가지입니다. 특수관계인에게 사업용 부동산을 무상임대하면 용역의 공급으로 보아 과세되기 때문에, 별도로 사업자등록을 하고 부가세 신고 의무도 지셔야 합니다. 결국 세금은 다 내면서 신고 절차만 늘어나는 셈입니다.

지분대로 공동사업자 등록하시는 것을 권해드립니다. 질문자님 지분 소득 1,200만원은 어차피 합산되지만, 공동명의로 하면 배우자님 지분 1,200만원은 낮은 세율(6%) 구간에서 분리되어 전체 세부담이 줄어드는 효과가 있습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

공동명의(50:50) 부동산의 상가 부분을 배우자에게 무상임대하여 아내 단독명의로 일반과세자(임대사업자)를 등록하는 방식은
세법상 여러 문제(부당행위계산 부인 및 피부양자 탈락 등)가 발생하므로 피하시는 것이 좋습니다.

세무상 안전하고 유리한 실행 방안은
'공동명의 사업자등록' 진행 (공동사업자 50:50)입니다.

사업자등록을 [남편 외 1인(아내)] 공동명의로 개설하십시오.
월세 200만 원(연 2,400만 원)에 대해 필요경비(감가상각비, 대출이자, 재산세 등)를 차감한 소득금액을
지분대로 50%씩(각 연 1,200만 원 미만) 분산 신고하는 것이 세법상 맞습니다.

소득세 분산 효과:
이경우 남편분의 근로소득(연봉 8천)에 상가임대소득 100%가 합산되면 높은 누진세율(24%~35%)이 적용되지만,
공동사업으로 50%를 분산하면 남편분의 합산 과세 부담을 줄일 수 있습니다.

감사합니다.

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와이프와 공동명의 상가주택의 상가부분 임대사업자 등록

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