증여주택 양도세 문의합니다.

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

예상하신 3천만 원 초반대 세액 외에, 실제 세액을 크게 낮추거나 신고 시 누락하기 쉬운 필수 점검 사항 5가지를 정리해 드립니다.

1. 기납부 증여세의 '필요경비 산입' 공제
이월과세 적용 시 가장 놓치기 쉬운 핵심 항목입니다.
소득세법 제97조의2 제2항: 수증자가 당초 증여받을 때 납부했던 증여세 상당액(산출세액 기준)은 양도소득세 계산 시 전액 필요경비로 공제됩니다.
2022년 12월 당시 증여가액(1.6억 원)에 대해 납부한 증여세가 있다면, 양도차익에서 직접 차감되므로 양도소득세가 예상치보다 수백만 원 이상 줄어들 수 있습니다.

2. 증여자인 부친의 '취득 당시 필요경비 및 자본적 지출' 반영
이월과세가 적용되면 취득가액뿐만 아니라 부친의 취득 및 보유 단계 필요경비를 승계하여 공제받습니다.
부친 취득 당시 부대비용: 2015년 취득 당시 납부한 취득세, 법무사 수수료, 부동산 중개보수 영수증을 확인하여 필요경비에 산입합니다.
자본적 지출액: 부친 또는 본인이 보유 기간 중 지출한 샤시 교체, 보일러 교체, 발코니 확장, 방수 공사 등 자본적 지출 증빙
(세금계산서, 현금영수증, 카드매출전표 등)이 있다면 전액 공제 가능합니다.

(참고: 증여 당시 본인이 납부한 취득세는 이월과세 적용 시 필요경비로 인정되지 않으며, 대신 위 부친의 취득세 및 기납부 증여세가 반영됩니다.)

3. 상생임대주택 특례를 통한 1세대 1주택 비과세 가능 여부
취득 당시(2022년 12월) 금천구가 조정대상지역이었기 때문에 원칙적으로 2년 거주 요건이 필요하지만, 상생임대주택 요건을 충족하면 거주하지 않아도
1세대 1주택 비과세(12억 원 이하 전액 비과세) 적용이 가능합니다.
직전 임대차계약 요건: 증여 취득 후 본인이 직접 임대차계약을 체결하고 1년 6개월 이상 유지했는지 확인
상생 임대차계약 요건: 2023년 4월 첫 계약 이후 임대료를 5% 이내로 인상하여 갱신/신규 계약을 체결하고 2년 이상 임대한 사실이 있는지 검토
만약 임대 기간 요건을 맞출 수 있는 일정이라면, 매도 시점을 조정하여 양도세 전액 비과세(0원)를 노려볼 여지가 있는지 확인해 볼 가치가 있습니다.

4. 장기보유특별공제 기산월(月) 및 공제율 확인
거주 요건을 충족하지 않았으므로 일반 장기보유특별공제(표1: 연 2%, 최대 30%)가 적용됩니다.

5. 이월과세 비교과세(유불리 배제 규정) 확인
세법상 이월과세를 적용하여 계산한 세액이, 이월과세를 적용하지 않고 계산한 세액
(수증가액 1.6억 원 기준 양도세 + 당초 증여세 결정세액)보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.
본 건의 경우 취득가액 1.2억 원(이월과세) 적용 세액이 더 크므로 이월과세가 정상 적용됩니다.

감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

이월과세 적용될때와 적용되지 않을때 양도세 비교해서 둘 중 큰 금액으로 과세하게 됩니다.
따라서 이월과세가 반드시 적용된다고 생각하지 마시고, 이월과세가 안될때의 양도세도 고려해보시기 바랍니다

감사합니다

오양욱 · Answer

안녕하세요.
프라임택스 오양욱세무사입니다.

1.상생임대주택 적용요건 검토
상생임대주택이란 임대인이 임대료 등을 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 등을 적용할 때 "2년 이상 거주" 요건을 면제해주는 제도입니다. 상생임대 주택의 요건은 다음과 같습니다.

① 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결할 것
② 임대료·임대보증금의 증가율이 직전임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 체결할 것
③ ‘21.12.20.’~‘26.12.31.’ 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것
④ 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것

상생임대주택은 요건을 충족하였을 경우 2년을 거주한 것으로 보아 거주요건을 면제해주는 제도이기 때문에 ①비과세 적용시 2년 거주요건 면제, ②장기보유특별공제 [표2] 적용, ③거주주택비과세 적용시 2년 거주요건 면제의 혜택이 있습니다.

2.증여받을 당시 납부한 증여세 필요경비 반영
이월과세 적용 시 기납부 증여세는 필요경비로 산입할 수 있습니다(소득세법 제97조의2 제2항). 즉, 2022년도 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액 상당액은 양도소득세 계산 시 필요경비로 차감되므로 양도차익 감소에 따라 양도세 감소 효과를 기대할 수 있습니다.

감사합니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

질문자님이 정리를 볼 때 양도소득세에 대하여 잘 알고 계신 것으로 보입니다.

다시 짚어보자면,
1. 1세대 1주택 비과세 ‘거주 요건’ 재판정
2. 기납부 증여세의 ‘필요경비’ 산입 (이월과세 적용시)
3. 이월과세 비교과세 규정 (일반양도 vs. 이월과세) 중 큰 금액
4. 증여자의 ‘자본적 지출’ 증빙 승계
5. 지방소득세 10% 별도 부과

로서 필요경비 적격증빙자료 구비와 이월과세적용 시 일반 양도세 계산 시와의 세액을 비교하여 큰 금액으로 신고하시면 될 것 같습니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

김기호 · Answer

안녕하세요, 김기호 세무사입니다.

[1. 기납부 증여세의 필요경비 산입 여부 확인]

이월과세(소득세법 제97조의2)가 적용될 때 가장 놓치기 쉬운 항목입니다.

2022년 12월 증여 당시 수증자(질문자님)가 납부했던 증여세 상당액은 양도차익 한도 내에서 필요경비로 전액 공제받을 수 있습니다. 증여세 납부액만큼 양도차익이 줄어들어 실제 계산하신 양도세보다 세금이 더 내려갈 수 있으니 증여세 납부영수증을 꼭 챙기셔야 합니다.

[2. 5년 경과 후 매도 vs 현재 매도 세액 비교]

* 2022년 12월에 증여받으신 주택은 세법 개정 전 증여분이므로 이월과세 기간이 '5년'으로 적용됩니다.
* 즉, 2027년 12월(증여일로부터 5년 경과) 이후에 매도하시게 되면 이월과세가 완전히 배제되어 취득가액이 아버지 취득가(1억 2천)가 아닌 본인의 증여가액(1억 6천)으로 인정됩니다.
* 매도 시기를 1년여 정도 미룰 수 있는 상황이라면, 5년 경과 후 매도하는 것과 현재 이월과세(11년 장특공 22% + 기납부증여세 경비산입)로 매도하는 것 중 어느 쪽이 세후 실수령액이 더 큰지 세무사와 시뮬레이션을 비교해 보시는 것을 권장합니다.

[3. 추가 필요경비 증빙 확보]

* 아버지가 2015년에 취득할 당시 지출했던 취득세, 법무사 비용, 부동산 중개수수료
* 아버지 및 질문자님이 보유 기간 중 지출한 자본적 지출액(샷시 교체, 보일러 교체, 베란다 확장 등 세금계산서/현금영수증/카드전표 증빙)
* 이번에 3억 원에 매도하면서 발생할 매도 중개수수료

이러한 경비 증빙들을 빠짐없이 수집하여 신고 시 반영하셔야 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

진행하시다 막히는 부분 있으면 편하게 댓글 남겨주세요.

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