토허제 아파트 매매 관련 자금출처, 일시적 다주택자 상태에 대한 문의드립니다.

Question

김주성 · Accepted Answer

1. 1억 차입
차용증·무이자 자체는 문제되지 않습니다. 1억 무상이자 이익(1억×4.6%=460만원)이 연 1,000만원 미만이라 증여세 과세 대상이 아닙니다. 자금 출처가 본인 사내대출·신용대출이라도 상환주체가 본인이면 무방합니다. 다만 국세청은 부채 사후관리로 만기 상환 여부를 추적하므로, ①차용증 공증 또는 확정일자, ②만기 실제 상환(계좌이체 기록) 확보가 핵심입니다. 자금조달계획서에는 '그 밖의 차입금'으로 기재하시면 됩니다.

2. 60일 내 세대분리 (지방세법 시행령 §28조의3②4)
여자친구가 별도 세대 구성 가능자(30세 이상, 또는 미만이면 중위소득 40% 이상 소득)라면 인정됩니다. 별도 신청 절차는 없고, 취득세 신고 시 1주택으로 신고 후 취득일로부터 60일 내 취득주택 전입을 이행하면 됩니다. 미이행 시 중과세율 차액+가산세 추징이므로 잔금·입주 일정 간격 을 잘 관리 해야합니다

3. 생애최초 감면 (지특법 §36조의3)
가능합니다. 2020년 개정 이후 판단기준이 '세대'가 아닌 본인 및 배우자의 주택 소유 여부이므로, 부모 세대원으로 편입되어도 무관합니다. 12억 이하 주택, 200만원 한도이며 취득 후 3개월 내 전입·3년 상시거주 요건을 지켜야합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 이성민세무사 입니다. 답변드리겠습니다.

1. 대출로 마련한 돈 — 재원은 문제되지 않습니다

그 돈이 사내대출·신용대출로 마련한 자금이라는 점은 전혀 문제되지 않습니다. 조사가 보는 것은 매수인 본인의 자금 출처이고, 상증세법 시행령 제34조는 "부채를 부담하고 받은 금전"을 정당한 입증수단으로 명시합니다.

다만 차용과 증여는 양립하지 않습니다. 혼인신고 전이라 두 분은 세법상 타인이어서 증여재산공제가 0원입니다(기타친족 공제 1천만원도 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척에만 적용). 1억원을 증여로 하시면 증여세 약 970만원, 차용으로 하시면 0원입니다(무상대출 이익 연 460만원 < 기준금액 1천만원, 상증법 §41의4).

차용을 택하신다면 무이자로 하시되 원금을 매월 분할상환하는 구조를 권해 드립니다. 이자를 붙이면 「비영업대금의 이익」에 해당해 빌린 쪽이 원천징수의무자가 되어 27.5%를 매달 신고·납부해야 하는데(소득세법 §127·§129), 5년간 이행하기 어렵고 누락하면 오히려 형식적 차용이라는 인상을 줍니다. 국세청이 확인하는 것은 이자가 아니라 "채무를 본인이 상환하였는지"이므로, 원금 이체 기록이 방어의 본체입니다. 5년 분할이면 월 약 167만원인데, 부담스러운 규모라면 기간이나 금액 조정을 권합니다.

2. 자금출처조사가 반드시 나오는가 — "조사"와 "검증"은 다릅니다

자금조달계획서·증빙 제출: 조정대상지역은 금액 무관 100% 대상
국세청 전산 검증: 2025년 10월 국토부와 실시간 공유 협약 이후 사실상 전 건
세무조사: 선별입니다. 전수 검증을 명시한 것은 30억원 이상 초고가주택이고, 실제 착수 규모는 2025년 10월 104명, 2026년 5월 127명 수준입니다

즉 "반드시 나온다"고 보실 필요는 없습니다. 다만 국세청 집중 점검 유형에 "고가 아파트를 취득한 30대 이하"와 "사인간 채무 과다자"가 포함되어 있어, 가능성을 전제로 준비하시는 편이 안전합니다.

조사 여부와 별개로 하나 알아두셔야 합니다. 차입금으로 신고하면 부채 사후관리 대상이 되어 국세청이 상환시점까지 관리합니다. 5년 만기라면 5년 뒤 확인은 예정된 절차이며, 이는 확률의 문제가 아닙니다.

준비 자료는 차용증(확정일자)·이체내역·소득증빙·상환계획표이고, 자금은 반드시 매수인 명의 계좌를 거쳐 매도인에게 지급되어야 합니다.

3. 생애최초 취득세 감면 — 가능합니다

지방세특례제한법 제36조의3 제1항은 "본인 및 배우자"의 무주택만 요구하고 세대 전체의 무주택은 요구하지 않습니다. 부모님 세대에 전입하셔도 감면 판단에 영향이 없습니다.

그리고 같은 조항의 "이 경우 지방세법 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다"는 문구에 따라 다주택 중과세율 자체가 배제됩니다. 걱정하신 한시적 2주택 문제가 이 조항 하나로 해소됩니다.

단 취득당시가액 12억원 이하여야 합니다. 초과 시에는 감면이 배제되고 조정대상지역 1세대 2주택 중과가 적용되어 세 부담이 수천만원 단위로 달라지며, 그때는 말씀하신 60일 세대분리 규정이 유일한 방어 수단이 됩니다(잔금일부터 60일 내 새 아파트로 전입, 별도 신청 서식 없음).

한 가지 더, 작년까지 있던 "3개월 이내 전입" 요건은 2026년 취득분부터 적용되지 않습니다. 현재 추징사유는 3년 이내 매각·증여·다른 용도 사용만 남아 있는데, 전세를 놓는 것은 "임대"로 보아 추징 대상이니 이 점만 유의하십시오.

마지막 당부입니다. 세법과 별개로 보금자리론은 세대 기준 무주택을 봅니다. 부모님 세대 전입신고 전에 반드시 대출 취급 기관에 확인하십시오. 세금보다 이쪽이 먼저 막힐 수 있습니다.

취득가액과 혼인신고 시점에 따라 최적 설계가 크게 달라지는 구간이 있으니, 조건이 확정되시면 개별 검토를 받아보시길 권해 드립니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 8월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

답변 전에 하나만 확인드리겠습니다. 「5년 만기 무이자로 차용증을 작성하여 1억을 증여할 예정」이라고 쓰셨는데, 빌려주시는 것인지 주시는 것인지에 따라 세금이 완전히 달라집니다.

【먼저 이 차이부터 말씀드리겠습니다】

혼인신고를 하지 않으셨으니 세법상 두 분은 아직 남남입니다. 부부가 아니면 증여재산공제가 한 푼도 없습니다.

그래서 1억을 «증여»하시면 그대로 과세됩니다. 세율 10%가 적용되어 약 1,000만원이 나옵니다.

반면 «빌려주시는» 것이면 세금이 없습니다. 세법은 적정 이자율을 연 4.6%로 보는데, 무이자로 빌려주면 그 이자만큼 이익을 본 것으로 봅니다. 1억이면 연 460만원입니다. 그런데 이 이익이 연간 1,000만원 미만이면 과세하지 않습니다. 460만원은 한참 못 미칩니다.

게다가 이 판정은 해마다 새로 하고 합산하지 않습니다. 5년 동안 매년 460만원씩이라 5년 내내 세금이 없습니다.

즉 «차용»으로 가시는 것이 압도적으로 유리합니다. 그러려면 실제로 빌려주는 형태여야 합니다. 차용증을 쓰시고, 만기에 실제로 상환받으셔야 합니다. 처음부터 안 받을 생각이면 나중에 증여로 뒤집힐 수 있습니다.

【대출로 마련한 돈을 빌려주는 것】

돈의 출처가 본인 대출이라는 점 자체는 자금출처 소명에서 문제되지 않습니다. 여자친구분 입장에서는 「남자친구에게 빌렸다」가 출처이고, 남자친구분 입장에서는 「대출받았다」가 출처입니다. 각자의 설명이 서류로 남습니다.

다만 확인하셔야 할 것이 있습니다. 신용대출은 용도 제한이 붙는 경우가 있습니다. 특히 1억원을 넘는 신용대출은 일정 기간 규제지역 주택 구입에 쓸 수 없도록 되어 있습니다. 본인이 직접 사는 것이 아니라 타인에게 빌려주는 경우에 어떻게 보는지는 은행 약정에 따라 다를 수 있으니, 대출받으신 은행에 미리 확인해 보시기 바랍니다. 세법이 아니라 대출 조건 문제입니다.

사내대출도 마찬가지로 용도 제한이 있는지 확인이 필요합니다.

【세대분리 문제】

말씀하신 규정이 있습니다. 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 그 주택으로 주소를 옮기면 별도 세대로 봐준다는 취지입니다.

다만 이 규정을 적용받으려면 「별도 세대를 구성할 수 있는 사람」이어야 합니다. 나이나 소득 요건이 붙어 있어 여자친구분이 여기에 해당하는지 먼저 확인하셔야 합니다.

그리고 이건 취득세를 매기는 지방자치단체가 판단하는 사안이라, 취득 예정인 주택의 관할 구청 세무과에 미리 문의하시는 것이 가장 확실합니다. 별도로 신청하는 절차가 있는지, 60일 내 전입을 어떻게 증빙하는지도 그때 함께 확인하십시오. 일반적으로는 전입 후 주민등록등본으로 확인하지만 지자체마다 운영이 다를 수 있습니다.

실무적으로는 순서를 조정하는 편이 더 안전합니다. 전세에서 퇴거하실 때 부모님 세대로 들어가지 않고 바로 새 집으로 전입하실 수 있다면 이 문제 자체가 생기지 않습니다. 입주 일정과 퇴거 일정을 맞출 수 있는지 먼저 보시기 바랍니다.

【생애최초 취득세 감면】

이 부분은 조심스럽게 말씀드리겠습니다.

생애최초 감면은 「주택을 소유한 사실이 없는 사람」이 대상인데, 이 판정을 본인 기준으로 하는지 세대 기준으로 하는지가 결론을 가릅니다. 실무적으로는 본인과 배우자를 기준으로 보는 것으로 알려져 있고 그렇다면 부모님이 집을 갖고 계셔도 감면이 가능합니다. 다만 제가 조문을 다시 확인해서 정확히 말씀드리는 편이 낫겠습니다.

확실한 것들만 먼저 정리해 드리면, 취득가액이 12억원 이하여야 하고, 소득 요건은 없으며, 감면 한도는 200만원입니다. 그리고 「본인이 거주할 목적」이어야 한다는 요건이 있습니다.

【그런데 이것이 가장 급합니다】

토지거래허가구역이라고 하셨는데, 여기서는 계약을 «체결하기 전»에 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결한 계약은 효력 자체가 생기지 않습니다.

그리고 허가를 받으려면 자기가 거주할 목적이어야 하고, 취득 후 2년간 실제로 거주하셔야 합니다. 위반하면 이행강제금이 부과됩니다.

일정에 직접 영향을 주는 부분이니 계약 진행 전에 관할 구청 토지관리 담당부서에 허가 절차와 소요 기간부터 확인하시기 바랍니다.

【정리하면】

증여가 아니라 차용으로 가시고, 차용증과 실제 상환 계획을 갖추십시오. 그것만으로 1,000만원 정도의 세금이 사라집니다.

세대분리와 생애최초 감면은 구청 확인이 필요한 부분이 있고, 토지거래허가는 계약 전에 끝나야 합니다.

생애최초 감면의 무주택 판정 기준은 제가 조문을 확인해서 정확히 알려드리겠습니다. 그리고 차용증 문구와 일정 조정은 함께 보시는 편이 좋겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

취득 당시 일시적 합가와 다주택 중과 배제 (지방세법 시행령 제28조의3)
별도 세대 인정 가능 여부: 인정받을 수 있습니다.
만 30세 이상이거나 중위소득 40% 이상의 독립 소득이 있는 성년 자녀는 '별도의 세대를 구성할 수 있는 사람'에 해당합니다.
60일 세대분리 규정: 취득일(잔금일/등기접수일 중 빠른 날) 현재 부모님 댁에 전입되어 있더라도,
취득일로부터 60일 이내에 해당 취득 주택으로 전입신고(세대분리)를 완료하면 취득 당시부터 별도 세대였던 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제4호).
따라서 부모님의 1주택과 합산되어 1세대 2주택 중과세율이 적용되지 않고 일반 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

생애최초 주택 구입 취득세 감면 가능 여부 (지방세특례제한법 제36조의3)
감면 적용 가능: 감면을 받을 수 있습니다.
판단 기준: 지방세특례제한법 제36조의3에 따른 생애최초 취득세 감면(최대 200만 원 공제) 요건은 세대원 전체가 아닌
'취득일 현재 본인 및 배우자(미혼이면 본인 단독)'가 주택을 소유한 사실이 있는지만을 봅니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

1.무이자 차용증 1억
남자친구(본인)의 사내·신용대출금을 포함한 1억 원을 5년 무이자로 여자친구에게 대여하는 경우, 연 4.6% 기준 이자 상당액(약 460만 원/년)이 연 1,000만 원 미만이면 증여세 과세 제외되나, 차용 실질(변제 능력·이행 여부)이 입증되지 않으면 원금 전체가 증여로 추정될 위험이 있습니다.

2.별도 세대 인정여부
여자친구가 만 30세 이상이거나 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있어 별도 세대를 구성할 수 있는 요건을 충족한 경우, 지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제4호에 따라 주택 취득일로부터 60일 이내에 취득한 주택으로 전입신고를 완료하면 취득 시점부터 독립된 세대로 인정받을 수 있습니다. 따라서 취득세 신고 시 관할 구청에 ‘60일 이내 세대 분리 및 전입 서약서’를 제출하여 별도 세대 기준으로 취득세를 신고하고, 이후 기한 내 실제 전입을 완료한 주민등록표등본을 제출하여 요건을 충족했음을 증빙하면 됩니다.

3.생애최초 취득세 감면
여자친구 단독명의 취득할 경우, 본인 및 배우자(미혼으로 배우자 없음) 생애최초 요건 충족 시 부모님 세대 주택은 지특법 제 36조의3 제3항 제5호 예외로 감면 적용 가능하며, 전입 시기 제한도 현행법상 삭제되어 문제없습니다.

감사합니다.

세무 Q&A

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