공동명의 상가 양도소득세 신고

Question

이주홍 · Answer

안녕하십니까. 세무회계동성 이주홍세무사입니다.

공동명의 상가를 단독명의로 바꾸는 것을 고려중이신 것 같습니다.

첫번째로 
양도차손이 나오는 경우 다른 필수적인 필요경비를 입력하지 않아도 괜찮은가라는 질문에 답변드리자면
-> 괜찮습니다. 그런데 올해에 양도할 물건이 더 있다고 한다면 차손과 소득은 통산이 되기 때문에 세금적으로 손해보지 않기 위해서 필요경비를 잘 입력해두는 것이 좋습니다.
이런경우가 아니라면 굳이 다 입력 안하셔도 됩니다.

두번째로 양도가액입니다.
-> 지금 매수자가 정확하게 부담하게 되는 금액이 얼마인지 모르겠습니다. 그래서 답변에 제한되는 부분이 있다는 점 이해 부탁드립니다.
실제로 매수자가 부담하게 되는 금액이 매매가액 1억 3천이면 그대로 작성하시면 됩니다.

참고할 사항
매도인인 을이 매수인 갑과  특수관계인이라면 양도가액을 1억 3천으로 하시더라도 양도가액을 시가로 간주하게 됩니다. 그렇게 되면 양도차손이 계산되는 것이 아니라 양도소득이 계산되게 됩니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

1. 필요경비 입력 여부
양도차손이 발생하더라도 확인되는 취득세·법무사비·중개보수 등 필요경비는 반영하는 것이 좋습니다. 필요경비를 반영하면 양도차손이 더 커지므로 향후 다른 양도소득과 통산하는 측면에서도 유리할 수 있습니다.

2. 취득가액·양도가액
네 맞습니다.
을의 지분이 1/2이므로
- 취득가액: 6억 8천만 원 × 1/2 = 3억 4천만 원
- 양도가액: 1억 3천만 원
으로 신고하시면 됩니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

필요경비 입력해야 합니다.
양도가액은 전체 100프로 지분중 본인 지분만큼인 50프로 가액을 기재합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 양도차손일지라도, 양도소득세 필요경비 입력해야할까요 ? ]

양도차손일지라도, 세무서측에서 취득가액 및 기타 비용을 파악 및 같은 해 다른 부동산 양도차익과 통산할 수 있도록 입력하실 것을 권장드립니다.

다만 말씀하신 것처럼 경비 부분에 대한 자료가 없으신 상황이라면, 재발급 등으로 확인할 수 있는 방법을 알려드리오니 참고하셔서 반영하시고, 확인이 불가능한 부분에 대해서는 입력하지 않으시면 됩니다. 
(※ 증빙이 없는 필요경비는 반영이 불가합니다.)

① 취득가액 : 취득계약서 (※ 증여나, 상속으로 취득하신 경우 : 증여 계약서, 상속세 신고서)
② 취득세 · 등록세 영수증 (인지세 /인지 첨부 사본) : 위택스 취득세 신고서 · 지방세 납부확인서
③ 중개수수료, 세무사수수료, 법무사수수료 : 영수증 및 계좌이체내역

[ Q2. 양도가액은 1.3억 원으로, 취득가액은 6.8억 원 중 50%만큼만 입력하면 될까요 ? ]

네 맞습니다.

양도가액은 1억 3천만 원이 실제 대가 전부인 경우에만 그대로 입력하시면 됩니다.

다만 취득가액은 지분 50%만 취득하셨기에 갑, 을 두 분의 전체 취득가액 중 질문자님의 지분 50%만큼의 취득가액 3.4억 원만 입력해주시면 됩니다.

추가하여 말씀드리자면, 상가를 임대사업에 사용했다면 감가상각비와 건물분 부가가치세도 별도로 검토해야 합니다.

[ ※ 참고 사항 ]

만약 질문자님께서 특수관계인 간 저가양도를 진행하시는 경우라면, 다음 항목에 대해서 주의가 필요하므로 확인하신 후 진행하실 것을 권장드립니다.

01. 증여세 : 특수관계인 간 저가 양수 시 증여의제

특수관계인 간 저가양수도 진행 시, 시가와 대가의 차이가 "3억 원" 혹은 "시가 x 30%" 이상인 경우라면, [ (시가 - 대가) - Min (시가 x 30%, 3억 원) ] 의 금액은 증여받은 것으로 보아, 양도소득세 뿐 아니라 증여세까지 부담하실 수 있습니다.

02. 양도소득세 : 저가양수도 부당행위계산부인

(※증여세와는 약간의 차이가 있습니다.)
특수관계인 간 거래로, 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 5% 이상인 경우, 시가를 기준으로 양도소득세가 다시 부과될 수 있습니다.

03. 취득세 : 저가 취득 시 증여 취득 의제

증여세와 동일하게 시가와 대가의 차이가 3억 원 혹은 시가의 30% 이상인 경우에는 주택의 유상승계취득 취득세 세율인 1~3%가 아닌, 증여로 의제되기에 증여 취득 세율 3.5%가 적용될 수 있습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

김주성 · Answer

1.  입력안해도 됩니다 손실이기때문입니다
3.취득가액은 채무포함해서 1.7억 입니다 채무를 포함해야합니다 50% 해당액   양도가액은 1.3억원 50%지분 해당액

특수관계인 가족간 거래는 반드시 감정평가를 받고 하셔야합니다 시가의 적정성을 세무서에서 따지기 때문입니다

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.
공동명의 상가의 본인 지분 1/2을 다른 공유자에게 양도한 경우에는 양도차손이 발생하더라도 신고해두시는 것이 좋습니다.
취득가액은 전체 취득가액 6억8천만원 중 본인 지분에 해당하는 3억4천만원을 기준으로 하고, 양도계약서상 본인 지분의 실제 양도가액이 1억3천만원이라면 해당 금액을 양도가액으로 반영하시면 됩니다.
취득세, 법무사비용, 취득·양도 중개수수료 등 필요경비는 양도차손이 이미 발생한다고 해서 반드시 임의로 입력할 필요는 없으며, 정확한 증빙이 없다면 확인되는 금액만 반영하셔도 됩니다.
다만 기존 대출 3억원을 갑이 부담하고 있었거나 이번 지분 이전 과정에서 을이 부담하던 채무를 갑이 인수한 부분이 있다면 해당 채무가 양도대가에 포함되는지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 계약서상 현금 매매대금 1억3천만원만 보고 판단하면 안 되는 경우가 있습니다.
특히 공동소유자 간 거래는 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우 양도소득세 부당행위계산 및 증여세 문제도 발생할 수 있으므로 시가와 실제 채무관계까지 함께 검토하시는 것이 좋습니다.
추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 취득가액 및 양도가액 계산만으로 양도차손인 경우 필요경비 입력 여부
공란(0원) 입력 가능 여부:

--> 네, 공란(또는 0원)으로 두셔도 무방합니다.
이미 매매계약서상 [양도가액 - 취득가액]만으로도 양도차손(마이너스)이 발생하고 납부할 세액이 0원이므로, 
증빙 자료가 부족한 필요경비(취득세, 중개보수 등)를 억지로 기재하지 않아도 신고 적법성에 문제가 없습니다.

실무적 유의점 :  같은 해(또는 향후 통산 가능 시기)에 다른 부동산 등을 양도하여 양도차익이 발생한 자산이 있다면, 
양도차손 금액을 최대한 키워 통산(상계)받는 것이 유리하므로 필요경비 증빙(위택스 취득세 납부확인서, 등기비용 등)을 찾아 넣는 것이 좋습니다.

다른 양도 자산이 전혀 없고 단순 신고 목적이라면 실제 확인 가능한 매매계약서 기준 취득가액만 반영하여 신고하셔도 충분합니다.

대출금(3억)과 별개로 순수 1억 3천만 원만 받고 넘긴 경우 (단순 거래) : 취득가액(을 지분 1/2): 3억 4,000만 원,  양도가액: 1억 3,000만 원 입니다.

감사합니다.

신경석 · Answer

1.필요경비 입력전 양도차손이 예상된다면 올해 다른 양도차익이 없는이상 공란으로 두면 됩니다
2.네 말씀하신대로 양도가액 취득가액 입력하면 됩니다

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