• Q.

  양도소득세 (일시적 1가구 2주택)

  일시적 1가구 2주택 비과세로 양도세 신고하였는데 잘못 신고하였다고 세무서에서 판단하여 아래와 같은 내용을 회신받았습니다.
  제천시에 있는 아파트를 취득한 이후에 남양주시에 소유하고 있던 주택을 매매하고 위 주택에 대한 양도세를 신고한 사례입니다.
  
  2015년 경기도 남양주시에 있는 아파트 분양권을 취득하여 계약금을 지출하였고 2018년 6월에 완공이 되어 잔금을 지불하고 소유하게되었습니다. 이후 2017년도에 조정지역으로 남양주가 지정 되었으나, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호 거주요건 예외 규정으로 조정지역 전에 취득하고 계약금을 지불하였기에 거주요건 예외라고 판단하였습니다.
  세무소에서는 분양권은 취득이 아니라고 보고 2018년 잔금을 취득한때 취득한것으로 보아야한다고 조정지역에 해당한다고 보았고, 아울러 소득세법 시행령 거주요건 예외에서도 무주택인 경우만 해당되는데 상담인의 경우 당시에 제천시에 60제곱미터 이하 소형주택을 2010년 7월부터 부터 소유중이었고 2018년 3월에 매도하였습니다. 따라서 세무소에서는 당시 무주택자도 아니기때문에 인정이 안된다는 답변입니다.
  
  상담인은 분양권 취득당시에는 조정지역이 아니었고 이후 2017년도에 조정지역 지정되었을때도 소득세법 시행령에 거주요권예외에 당연히 해당된다고 판단하여 실거주를 하지 않았습니다.
  
  문제가 되는것이 지방소형주택을 2018년 3월까지 보유중이었다는것인데요. 이것을 소명할 방법이 있을까요?
  세무소에서는 조정지역 대상 주택을 매매함에도 거짓으로 양도세 신고하였다고 가산세 20퍼센트까지 지불하라는 입장인데요.
  1가구 2주택 요건을 완벽하게 충족하여 문제가 없을것이라고 판단하고 신고를 하였던 것인데 수개월이 지나서 날벼락같은 연락을 받고 세무조사를 들어간다고 하고, 조사 전에 납부하면 매일 붙는 이자라도 감면받으라는 것인데, 1가구 2주택 요건 충족하고 조정지역 거주요건 예외에서 2018년 3월까지 보유하고 있는 지방 소형주택에 대해 소명할수 있는 방법이 없을까요?
  
  
  김*균 님
  조회 : 227건 답변 : 5건 26.08.27 즐겨찾기
• 세무사 프로필 이미지

  김현준 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.27

  안녕하세요.
  
  다한세무회계 김현준 세무사 입니다.
  
  문의에 답변드립니다.
  
  1. 분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는 완공 및 잔금 지급일에 해당 됩니다.
  따라서, 취득당시 조정대상지역에 해당된다면 거주요건을 충족하여야 비과세를 적용받으실 수 있습니다.
  
  2. 말씀주신 소득세법 시행령 거주요건 예외의 경우에도
  소득세법 시행령 제154조 1항 5호
  거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 규정하고 있어 계약일 기준으로 지방소형주택을 소유하고 계셨다면 거주요건 예외에 해당되지 않습니다.
  
  3. 기존에 일시적 2주택으로 비과세 양도세 신고를 하셨다면 가산세는 무신고 가산세(20%)가 아닌 과소신고 가산세(10%)가 부과되는 것으로
  해당 부분은 세무서에 소명하시는 것이 좋을 것 같습니다.
  
  답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
  
  감사합니다.

• 세무사 프로필 이미지

  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.27

  안녕하세요. 담빛 세무회계 이성민 세무사입니다.
  
  우선, 결론적으로 남양주 주택 양도에 대해서 비과세가 불가능할 것으로 사료됩니다.
  
  1. 분양권으로 취득하신 남양주 아파트의 잔금일 당시 조정대상지역이었으므로
  비과세를 위해 원칙적으로 2년의 실거주가 필요한 상황이었습니다.
  
  2. 그러나, 조정대상지역 지정 이전 무주택세대가 분양권 계약 체결 및 계약금 지불한 경우라면
  잔금일에 조정대상지역이 되더라도 거주의무가 발생하지 않습니다.
  
  3. 분양권 계약 체결 시점은 2015년으로 확인되고, 그 시점에서는 제천 주택이 있었던 상황(2018년 매도)이었습니다.
  상속주택, 상속주택 소수지분, 인구감소지역주택 등 경우에 따라
  주택 수에 포함하지 않는 주택들이 있으나 위 특례 규정을 적용함에 있어서는 이러한 주택도 모두
  세대의 주택 수에 포함하게 됩니다.
  
  남양주 주택 양도 시기는 본문에서 확인되지 않으나,
  
  무신고(신고된 경우라면 과소신고)가산세 및 납부지연가산세를 최소화 할 수 있는 방법으로 신고를 마무리하실 것을 권장드립니다.

• 세무사 프로필 이미지

  오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.28

  안녕하세요
  프라임택스 오양욱세무사입니다.
  
  말씀해주신 사실관계를 보면, 이번 사안의 핵심은 남양주 아파트의 2년 거주요건을 면제받을 수 있는지 여부입니다.
  
  2015년 남양주 아파트 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되더라도, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호의 거주요건 예외를 적용받기 위해서는 계약금 지급일 현재 세대원 전원이 무주택자여야 합니다.
  
  그런데 당시 제천시에 소유하고 있던 주택이 있었으므로, 현재 확인되는 사실관계만으로는 해당 규정에 따른 거주요건 면제는 어려운 것으로 보입니다. 제천 주택이 60㎡ 이하의 소형주택이었다는 사정만으로 이를 무주택으로 보기는 어렵기 때문입니다.
  
  따라서 이 부분만 놓고 보면 세무서에서 남양주 아파트에 2년 거주요건이 필요하다고 판단한 것이 타당할 가능성이 높습니다.
  
  다만, 상생임대주택 특례 적용 가능성은 별도로 검토해볼 필요가 있습니다.
  
  남양주 아파트를 취득한 이후 임대를 하였다면, 직전 임대차계약 및 상생임대차계약의 체결 시기, 임대기간, 임대료·보증금의 인상률 등을 확인하여 상생임대주택 요건을 충족하는지 검토할 수 있습니다.
  
  상생임대주택 요건을 충족한다면 실제 2년 거주를 하지 않았더라도 거주요건을 면제받을 수 있는 가능성이 있기 때문에, 현재 상황에서는 이 부분이 가장 중요하게 검토해야 할 사항으로 보입니다.
  
  따라서 우선 남양주 아파트의 임대차계약서 전체와 임대보증금·월세 변동내역, 각 임대차계약의 체결일 및 임대기간​을 확인해보시는 것을 권해드립니다.
  
  상생임대주택 해당 여부는 계약서와 임대기간, 임대료 변동내역 등을 구체적으로 확인해야 판단할 수 있는 부분이므로, 관련 자료를 확인해보신 후 검토에 도움이 필요하시면 편하게 연락 부탁드립니다.
  
  감사합니다.

• 세무사 프로필 이미지

  이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.28

  안녕하세요,
  안강세무회계 이시열세무사입니다.
  
  세무서에서 들으신대로, 계약당시 무주택인 상태여야 거주요건 문제가 해결이되서요,
  현재로써는 빠른시일내에 납부하시는게 가산세를 줄일 수 있는 가장 좋은 길이지 않을까 생각됩니다
  
  감사합니다

• 세무사 프로필 이미지

  최승환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.31

  안녕하세요
  
  거주요건 판단시 보유하던 제천 소재 주택을 주택으로 보지 않는 방법은 없을 것으로 보입니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.