주택자금조달 시 차용에 관해 궁금한점이 있습니다.

Question

김주성 · Answer

1. 1천만원을 사위한테 증여하는게 더 유리합니다 아내가 상환할금액이 줄어들므로 
2. 5년안에 상환을 완료 할수 있는금액이 아니므로 안됩니다 상환기간 10년이내에 원금을 상환할수 있어야합니다

3.  소득이 없으면 차용이 인정되지 않을수 있습니다 남편이 아내에게 증여한돈으로 상환했다고 소명해야하거나 그동안 아내가 번소득을 모아서 상환할수 있다고 소명해야합니다

4. 가능합니다 대신 아버지가 딸에게 증여이후 좀 시간이 지나서  아이출산후 아이에게증여 해야합니다

이주홍 · Answer

안녕하십니까 세무회계동성 이주홍  세무사 입니다.

생애 최초로 주택을 구입하실 예정이라니 축하드립니다!

궁금하신 부분에 대해서 답변 드리겠습니다!

Q1. 장인어른께서 저에게 1천만원을 증여해주고 나머지 9천만원을 차용하는것이 더 괜찮은 방법인지
A1. 증여공제는 받을 수 있으면 다 받으면 좋을 것 같습니다. 그래서 1천만원 증여 활용하시는 방법을 사용하시는 것을 추천드립니다.

Q2. 무이자, 매달원금 10만원 상환, 변제기간 5년(매년 차용증 갱신) 조건이 가능한지
A2. 해당 조건으로 차용 가능합니다. 2.17억까지 무이자로 가능하고, 차용시 가장 중요한 상환부분은 매달 계좌이체하여 흔적을 남겨두시는 것 추천드립니다.

Q3. 아내가 내년 1월부터 회사를 그만두게 되어 소득이 없어질 예정인데 관계가 있는지.
A3. 관계가 있을 수 있지만 9천만원 차용이 리스크가  크다고 생각이 되지는 않습니다. 크게 불안해 하시지 않아도 괜찮을 것 같고 소득을 만들어두실 수 있으면 소득을 계속 만들어두시고 안되면 나중에 다시 일을 하게 되는 시점부터 상환하기로 하시면 될 것 같습니다.

Q4. 저희가 아이를 출산하면 차용한 금액을 아이에게 증여로 전환처리하는게 가능한지
A4. 출산 공제를 물어보시는 것으로 생각하여 답변드리겠습니다. 결혼공제를 받지 않으셨기 때문에 출산을 하시는 경우 출산일로부터 2년 간 1억 원 증여공제 받으실 수 있습니다. 해당 증여공제는 실제로 1억원을 받는 것으로 증여공제가 가능하기 때문에, 출산 후 1억원을 다시 증여 받으시고 받으신 돈으로 남은 차용 금액을 상환하시는 것으로 계획을 짜시면 될 것 같습니다.

감사합니다!

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 사위 1천만 원 증여 + 9천만 원 차용 vs 아내 1억 원 차용
증여세 공제 한도: 사위(기타친족)는 장인으로부터 증여받을 때 10년간 1천만 원까지 증여재산공제가 적용되어 증여세가 발생하지 않습니다.
  무이자, 매월 원금 10만 원 상환, 5년 만기(매년 갱신) 조건의 타당성 무이자 차용 요건: 상속세및증여세법 제41조의4에 따라 법정적정이자율(연 4.6%) 기준 연간 이자 상당액이 1천만 원
  미만이면 증여세가 과세되지 않습니다.

2. 무이자, 매월 원금 10만 원 상환, 5년 만기(매년 갱신) 조건의 타당성
  무이자 차용 요건: 상속세및증여세법 제41조의4에 따라 법정적정이자율(연 4.6%) 기준 연간 이자 상당액이 1천만 원 미만이면 증여세가 과세되지 않습니다.

3. 아내의 퇴사 및 소득 단절 영향
 원리금 상환 자력: 과세관청은 부채 사후관리 시 "채무자가 실제로 빚을 갚을 소득이나 능력이 있는가"를 중점 확인합니다.
 소득이 없더라도 과거 축적된 본인 명의 예금, 퇴직금, 혹은 본인 보유 자산 처분 대금 등으로 계좌 이체를 통해 상환하는 흐름이 증빙되면 인정받을 수 있습니다.

4. 출산 후 손주에 대한 채무 면제/증여 전환 가능 여부
 직접 전환 불가: 아내(채무자)가 장인(채권자)에게 진 빚을 손주(아이)에게 직접 이전하거나 증여로 대체하는 삼각 관계 전환은 인정되지 않습니다.

감사합니다.

이상규 · Answer

안녕하세요,
소득이 없는 상태라면 차용증을 인정받기 어려울 것으로 보입니다.
출산계획이 있다면, 출산 후에 증여를 받는 것도 좋을 것으로 보입니다.
감사합니다.

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

장인어른이 사위에게 1천만원을 증여하는 경우 기타 친족 증여재산공제 범위 내에서 검토할 수 있지만, 굳이 1천만원을 증여하고 9천만원만 차용하는 것과 아내분이 1억원 전액을 차용하는 것 사이에 큰 실익은 없어 보입니다.

1억원을 무이자로 차용하는 경우 세법상 적정이자율과의 차이에 따른 이익이 연 1천만원 미만이므로 무이자 자체로 증여세가 발생하지는 않습니다. 다만 매월 원금 10만원, 5년 만기라면 만기까지 대부분의 원금이 남게 되므로 실제 상환계획과 상환능력을 함께 고려하여 차용조건을 정하는 것이 좋습니다.

아내분이 퇴사하여 소득이 없어지는 것도 중요한 부분입니다. 가족 간 차용은 차용증만 작성한다고 인정되는 것이 아니라 실제 상환능력과 원금상환 내역 등을 함께 보기 때문입니다.

또한 매년 차용증을 새로 작성하기보다는 최초 계약에서 상환기간과 조건을 명확하게 정하고 실제 계약내용대로 상환내역을 남기는 편이 좋습니다.

출산 후 기존 차용금을 아이에게 단순히 ‘증여로 전환’하는 방식은 적절하지 않으며, 출산에 따른 증여재산공제는 부모가 직계존속으로부터 증여받는 경우 적용되는 별도의 제도이므로 이를 활용하려면 별도로 구조를 검토해야 합니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

1. 장인어른이 사위에게 증여하는 경우 10년간 1천만원의 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다. 따라서 남편분이 1천만원을 증여받고 아내분이 9천만원을 차용하는 방법도 가능합니다. 아내분이 1억원을 전액 차용하는 것과 비교하면 실제 상환해야 할 금액이 1천만원 줄어든다는 차이가 있습니다.

2. 1억원을 무이자로 차용하는 것은 가능합니다. 다만 매월 10만원씩 상환하고 5년마다 차용증을 갱신하는 조건은 실제 상환 의사가 있는지에 대해 의심을 받을 수 있어 주의가 필요합니다. 차용기간과 상환금액을 현실적으로 정하고, 실제 상환한 금융거래 내역을 남겨두시는 것이 좋습니다.

3. 아내분이 퇴사하여 소득이 없어지는 것 자체가 차용을 인정받는 데 문제가 되는 것은 아닙니다. 다만 이후 실제 상환이 이루어져야 하므로, 소득이 없는 기간에 어떤 자금으로 상환했는지 소명할 수 있도록 자금출처를 관리하시는 것이 필요합니다.

4. 차용금의 채무자가 아내분이므로, 장인어른께서 해당 채무를 면제해 주는 경우 채무면제로 이익을 얻는 사람은 ​아내분이 됩니다. 따라서 이를 자녀에 대한 증여로 전환하여 처리하는 것은 어렵습니다. 자녀가 출생한 후 증여하는 경우에는 출산에 따른 증여재산공제를 통해 1억원까지 추가 공제를 받을 수 있습니다. 다만 기존에 아내분이 장인어른에게 부담하고 있는 차용금의 상환 또는 채무면제에 대해서는 출산증여공제를 적용받을 수 없습니다. 특히 장인어른이 아내분의 채무를 면제해 주는 방식은 아내분이 채무면제로 이익을 얻은 것으로 보아 아내분에게 증여세가 과세될 수 있으므로 유의하셔야 합니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

원금 10만원 상환은 증여로 간주 할 가능성이 높습니다.

세무 Q&A

주택자금조달 시 차용에 관해 궁금한점이 있습니다.

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