• Q.

  주택수 산정 제외 신규소형주택 특례

  현재 판교와 서울 중랑구의 2주택자입니다.
  중랑구의 아파트(어머니 거주)는 약 20년 전에 취득했고, 판교아파트는 작년 취득했는데,
  일시적 1가구 2주택 혜택을 위해 중랑구의 아파트를 내년 정도에 처분할 예정입니다.
  
  중랑구 아파트 처분 후, 어머니 거주용으로 주택수에서 제외되는 신규소형주택을 취득하고자 합니다.
  전용 60이하, 수도권의 6억이하 신규 소형 오피스텔이 주택수에서 제외되는 것이 맞는지?
  제외되는 것이 맞다면, 이게 모든 세목에서 동일하게 제외되는 것인지?
  아니면 취득세에서만 주택수 산정에서 제외되고,
  재산세나 향후 주택매도시 양도세 계산에서는 주택수에 포함되는 것인지 궁금합니다.
  
  박*호 님
  조회 : 182건 답변 : 4건 26.08.27 즐겨찾기
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  박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.27

  안녕하세요. 박철원세무사입니다.
  
  1> 아파트를 제외한 비아파트에 대한 신축소형주택에 대해서 취득세 계산시 주택수에서 제외 가능합니다.
  
  2> 2028년까지 취득세에 대한 주택수 계산시 제외 가능합니다 .
  
  3> 양도소득세 계산시는 신축소형주택에 대해서 양도소득세신고시 일반세율로 신고는 가능하나, 양도소득세 비과세 주택수 계산시에는 포함됩니다.

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  오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.28

  안녕하세요
  프라임택스 오양욱세무사입니다.
  
  문의하신 소형 신축 오피스텔의 주택 수 제외 특례는 세목별로 적용 범위가 다르므로 주의가 필요합니다.
  
  우선 취득세의 경우, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공된 주택 중 아파트가 아닌 주택으로서 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하 등의 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 있습니다. 오피스텔도 해당 요건을 충족하면 취득세 중과세율 적용을 위한 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
  
  양도소득세도 일정 요건을 충족하는 소형 신축주택은 다주택자 중과세율 적용을 위한 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다. 다만 이 특례는 주택 수를 모든 양도세 규정에서 제외하는 것은 아닙니다.
  
  특히, 중요한 부분은 1세대 1주택 비과세 판단 시에는 소형 신축주택 특례가 그대로 적용되지 않는다는 점입니다. 따라서 중랑구 아파트를 처분한 후 판교 아파트와 소형 신축 오피스텔을 보유하게 된다면, 향후 판교 아파트를 양도할 때 오피스텔이 1세대 1주택 비과세 판단상 주택으로 취급될 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
  
  반면 재산세는 이러한 소형 신축주택의 주택 수 제외 특례와는 별개의 문제입니다. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 주택분 재산세가 부과될 수 있으며, 취득세나 양도세의 주택 수 제외 특례가 재산세에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
  
  정리하면,
  
  1.취득세: 요건 충족 시 주택 수에서 제외 가능
  2.양도세 중과: 요건 충족 시 중과세율 판단을 위한 주택 수에서 제외 가능
  3.양도세 1세대 1주택 비과세: 주택 수 제외되지 않음
  4. 재산세: 별도 특례 없으며 실제 주거용 사용 여부 등에 따라 주택분으로 과세될 수 있음
  
  또한 단순히 전용 60㎡ 이하·6억원 이하라는 조건만 충족하면 되는 것은 아니고, 2024.1.10.~2027.12.31. 준공된 신축주택인지, 아파트가 아닌 주택에 해당하는지 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다. 기존 오피스텔을 매입하는 경우에는 해당 특례가 적용되지 않을 수 있으므로 취득하려는 오피스텔의 준공일과 주택 유형에 대해 확인이 필요합니다.
  
  따라서 어머니 거주용으로 오피스텔을 취득하실 계획이라면, 단순히 "주택 수에서 제외된다"고 생각하고 취득하기보다는 향후 판교 아파트의 1세대 1주택 비과세에 미치는 영향까지 함께 검토하셔야 합니다.
  
  감사합니다.

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  김금민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.28

  안녕하세요. 말씀하신 신규 소형주택 특례는 모든 세목에서 주택을 완전히 없는 것으로 보는 제도는 아닙니다. 이 부분을 구분해서 보셔야 합니다.
  
  현재 기준으로 수도권의 소형 신축주택은 전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 2024.1.10.~2027.12.31. 사이 준공·취득, 아파트가 아닐 것 등의 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있습니다. 신규 주거용 오피스텔도 요건을 충족하면 대상이 될 수 있습니다. 다만 최초 분양자 취득 등 추가 요건도 확인해야 합니다.
  
  중요한 점은 세목별 효과가 다르다는 것입니다. 취득세·종부세 및 양도세 중과 판단에서는 주택 수 제외 혜택이 있을 수 있지만, 향후 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 판정에서도 무조건 없는 주택으로 보는 것은 아닙니다. 양도소득세상 주택 수 제외 규정은 중과세 판단 규정에 별도로 들어가 있습니다.
  
  또한 재산세 자체가 면제되는 것도 아닙니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔이라면 재산세 과세는 별도로 이루어집니다.
  
  따라서 파주 주택을 향후 매도할 계획까지 있으시다면, 단순히 ‘60㎡ 이하·6억원 이하’만 보고 계약하기보다는 매수하려는 오피스텔의 준공일, 최초분양 여부, 취득가액을 가지고 세무사에게 양도세까지 포함해 사전 검토받은 뒤 취득하시는 것을 권합니다. 금액이 큰 거래라 유료 상담을 받아 확인하고 진행하는 편이 안전합니다.

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  이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.28

  안녕하세요,
  안강세무회계 이시열세무사입니다.
  
  세목마다 적용요건이 다릅니다,
  
  예를들어 향후 주택 양도시 비과세 요건을 받기 위해서는 소형주택이어도 2주택이상이어서 비과세를 받을 수 없습니다.
  
  필요하신 상황 등 자세하게 상담 받으신 후 결정하시기 바랍니다
  감사합니다

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