근린생활시설 시가평가

Question

정의갑 · Answer

증여세 계산이라고 하시니 특수관계인(가족, 친인척)에게 증여를 하신다고 생각이 드네요.
특수관계인간 증여 시 증여재산의 평가는 감정평가로 하신는 게 문제가 없으며, 말씀하신 홈택스 등의 자료는 기준시가로 시가에 해당하지 않습니다.

감정평가 진행 전 미리 탁상감정을 무료로 받아 볼 수 있는니 감정평가사님께 탁상감정을 의뢰하시면 증여세 계산에 큰 도움이 되실 것으로 생각됩니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

건물에 대한 기준시가는 국세청의 「2026건물 기준시가 계산방법 해설」에 따라 계산합니다.

1.건물 부분
건물 기준시가 = 건물 면적 × ㎡당 금액 으로 계산하고,

㎡당 금액은 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 등을 반영하여 산출합니다.

건물의 층별 용도가 다른 경우에는 각 층의 용도에 맞는 기준을 적용하여 층별 건물가액을 각각 산정한 후 이를 합산하여 건물가액을 계산하여야합니다.

2.토지 부분
토지 부분은 해당 토지의 면적 × 증여일 현재 개별공시지가로 계산하시면 됩니다. 다만 증여세에서는 원칙적으로 먼저 시가를 확인하고, 시가가 없는 경우 보충적 평가방법을 적용합니다.

따라서 감정평가를 아직 진행하지 않고 기준시가에 따른 대략적인 증여세를 계산하시는 목적이라면,

① 건물: 국세청 건물기준시가 계산방법에 따른 가액
② 토지: 면적 × 개별공시지가
→ ① + ② = 보충적 평가액(기준시가)

으로 계산하실 수 있습니다.

참고로 지방세법상 건물 시가표준액은 위택스에서 해당 건물 주소를 검색하여 조회할 수 있습니다. 다만 이는 지방세법상 취득세·재산세 등에 적용되는 시가표준액으로, 국세의 증여세 계산에 적용되는 건물 기준시가와는 산정방법 및 가액에 차이가 있을 수 있습니다.

따라서 증여세를 대략적으로 계산하는 목적이라면 위택스의 시가표준액보다는 국세청 건물 기준시가 계산방법에 따라 건물가액을 산정하는 것이 적절합니다.

추가 문의사항이 있으시거나 구체적인 계산방법이 궁금하신 경우 연락부탁드립니다.

감사합니다.

윤세원 · Answer

안녕하세요.

증여재산 평가는 먼저 시가(증여일 전 6개월~후 3개월 내 해당 또는 유사 부동산의 매매·감정·경매가액)가 있으면 그 금액이 우선입니다.
다만 이런 복합 근린생활시설은 유사 매매사례를 찾기 어려워 대부분 보충적 평가방법(기준시가)으로 계산하게 됩니다.

기준시가는 이 건물이 상가와 주택이 섞인 겸용건물이라 부분별로 방법이 나뉩니다.
토지는 개별공시지가(부동산공시가격알리미 또는 토지이음에서 조회),
상업용 부분(1층 점포·2~3층 사무실)은 국세청 '건물기준시가'로 계산하는데 홈택스의 '기준시가 조회·계산'에서 자동으로 산출됩니다.
주택 부분(4~5층)은 개별주택가격(부동산공시가격알리미)으로 조회하시면 됩니다.
즉 토지 공시지가 + 상가건물 기준시가 + 주택분 개별주택가격을 합하면 대략적인 보충적 평가액이 나옵니다.

다만 꼭 아셔야 할 점이 있습니다.
국세청은 상가·건물 같은 비주거용 부동산에 대해, 기준시가로 신고하더라도 감정평가를 받아 그 가액으로 다시 과세(경정)하는 경우가 많습니다.
특히 시가와 기준시가 차이가 큰 건물은 추징 위험이 있어, 규모가 크면 처음부터 감정평가를 받는 것이 오히려 안전하고 절세에 유리할 수 있습니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

1. 토지는 면적 × 개별공시지가 계산하시면 됩니다.
2. 건물은 확인하신 건물기준시가계산방법에 따라서 계산하시면 됩니다.

실제 증여세 신고시 기준시가로 평가, 신고하게되면 세무서에서 재평가하여 증여세를 추가로 고지할 수 있으니 사전에 반드시 상담 후 증여신고하시기 바랍니다

감사합니다

강태훈 · Answer

국토부 실거래가 조회해보시면 됩니다.

강대성 · Answer

안녕하세요.

겸용주택의 경우 시가를 조회할 수는 없습니다. 아파트의 경우에는 동일 단지 내 유사한 면적·위치의 거래사례가 많아 유사매매사례가액을 확인할 수 있으나, 겸용주택의 경우에는 토지의 위치와 면적, 건물의 구조·용도·면적 등이 개별적으로 달라 유사매매사례가액을 확인하기가 현실적으로 어렵습니다.

따라서 실제 매매사례가액이나 감정가액 등 시가로 인정할 수 있는 금액이 없는 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법에 따라 평가하게 됩니다. 겸용주택은 주택 부분과 상가·사무실 부분을 구분하여 평가하여야 하므로, 우선 개별주택가격과 토지의 개별공시지가, 건물기준시가 등을 확인하여 대략적인 증여재산가액을 산정해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 증여를 진행하는 경우에는 보충적 평가액과 실제 시세의 차이가 상당할 수 있으므로 감정평가를 받아 증여가액을 결정하는 방법도 함께 검토하셔야 합니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

임대중이시라면 임대료환산가액과 보충적평가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
토지와 4~5층 주택은 개별공시지가 및 개별주택가격으로 평가하시고
1~3층 임대중인 곳은 말씀하신 해설서상 나와있는 방법으로 계산한 금액과 임대료환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가하시면 됩니다.

감사합니다.

최승환 · Answer

안녕하세요 고시되지 않는 상업용 건물의 기준시가는 국세청에서 매년 발간하는 건물기준시가 계산방법 해설을 참고하여 계산합니다.

한경수 · Answer

토지는 부동산공시가격알리미 사이트에서 단위당 공시가격 조회하여 산정하고

건물은 국세청홈택스 - 상담불복제보 - 기타 - 기준시가 조회 - 건물기준시가(상속, 증여)로 가셔서 조회하면 되고
조회 시 신축연도(사용승인일) 등은 정부24 사이트에서 건축물대장을 조회하여 확인할 수 있습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

상가겸용주택은 오피스텔/상업용 건물처럼 토지·건물 일괄고시 대상이 아니므로, 토지와 각 층별 건물(상가/주택)을 구분하여 기준시가를 산정한 뒤 합산해야 하며,
반드시 임대보증금 환산가액(임대료 환산기준시가)과의 비교(Max 룰)를 거쳐야 합니다.

① 토지 기준시가
산정 방법: 토지면적 × 개별공시지가({m2)
조회처: 부동산공시가격알리미 또는 정부24 (토지대장/토지이용계획원)

② 1층~3층(상가·사무실) 건물 기준시가
산정 방법: 일반건물 기준시가 산식 적용
건물 기준시가 = 연면적 (m2) × 건물신축가격기준액 × 구조지수 ×용도지수×위치지수 ×경과연수잔가율

조회처: 홈택스(세금증명·조회·발급 --> 기준시가 조회 --> 건물 기준시가(양도소득세/상속·증여세))에서 건축물대장 상의 구조, 용도, 신축연도 등을 입력하면 자동 계산됩니다.

③ 4층~5층(주택) 기준시가
개별주택가격이 공시된 경우: 지자체에서 상가주택의 주택 부분(주택 연면적 + 부속토지 안분분)에 대해 개별주택가격을 별도로 공시한 경우 해당 금액을 적용합니다.
(부동산공시가격알리미 조회)

개별주택가격이 없는 경우: 4~5층 주택 부분 연면적에 대해 일반건물 기준시가 산식을 적용하여 건물가액을 구하고, 주택 부속토지는 토지 개별공시지가로 합산합니다.

감사합니다.

신경석 · Answer

시세가 없는 건물의 경우 상증세법상 보충적평가방법에 따르는데 토지의 경우 개별공지가로 계산하며 건물은 국세청 건물기준시가계산방법에 따라 계산해야 합니다

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