상생임대 적용 가능 여부

Question

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

재건축 승계조합원이므로 원조합원과는 다르게 판단할 필요가 있습니다.(서면-2022-법규재산-4596 2023.3.13.)

상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 원칙적으로 주택을 취득한 후 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약에 해당해야 합니다.

승계조합원이 재건축으로 신축주택을 취득하는 경우에는 신축 아파트의 사용승인일이 취득일이 됩니다.

따라서 질문자님의 경우 사용승인일이 2022년 11월 29일이고, 전세계약을 그 이전에 체결하였다면 해당 전세계약은 주택 취득 전에 체결한 계약이므로 상생임대주택 특례에서 직전 임대차계약으로 인정받기 어려울 것으로 판단됩니다. 반대로, 사용승인일 이후 전세계약을 체결하셨다면 직전임대차 계약으로 인정받으실 수 있습니다.

재건축 원조합원은 종전주택의 취득시기를 기준으로 직전 임대차계약 여부를 판단할 수 있어 준공 전 체결한 임대차계약도 인정되는 경우가 있지만, 승계조합원은 이와 구별하여 판단해야 합니다.

따라서 본 건의 경우 사용승인일을 기준으로 전세계약 체결시점을 확인하시면 상생임대주택 적용 판단에 도움이 되실 듯 합니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

전세계약일이 22.11.29 이후라면 유사 해석사례가 존재하므로 제 생각에는 상생임대 적용 가능할 것으로 보입니다.

감사합니다. ^^

조연화 · Answer

안녕하세요. 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.
문의주신건 답변드립니다.

승계조합원의 건물 취득시기는 사용승인일이며,  사용승인일전에 임시사용승인이 나거나 사실상 사용한경우에는 그 날이 취득시기 됩니다(소득세법 시행령 제162조 1항 4호, 국세청상담사례 2018.06.09., 재일 46014-2382).

따라서 승계 조합원의 신축주택 취득시기는 준공승인일(2022.11.29.) 또는 사실상 사용일 중 빠른 날입니다. 원조합원처럼 종전주택 취득일로 소급 적용되지 않는것이 맞습니다.

취득일이 위에 말씀주신 사용승인일이고, 임대차계약을 사용승인일이후에 체결한다면 '직전임대차계약'으로 인정받을 수 있습니다. 첫계약이 직전임대차계약으로 인정받고, 말씀주신것처럼 2년 전세 계약후 5%이내로 갱신하셨다면 상생임대주택 특례을 적용받아 2년거주한것으로 의제합니다.

상생임대주택의 요건은 다음과 같습니다.
소득세법 시행령 제155조의3 : 상생임대주택 요건 
 ① 직전임대차계약 1년 6개월 이상 임대,
 ② 상생임대차계약 2021.12.20.~2026.12.31. 체결 및 2년 이상 임대,
③ 직전 대비 5% 이내 인상

기획재정부 재산세제과-952(2023.8.10.) : 취득일 전에 체결한 임대차계약, 전소유주와 체결한 임대차계약을 승계받은 경우, 승계받은 임대차 잔여기간 경과 전 새로 체결한 계약도 직전임대차계약에 해당하지 않음

결론은, '최초 계약시점이 사용승인일 후'여야 말씀주신 내용처럼 상생임대주택특례가 가능한것입니다.

이재승 · Answer

안녕하세요, 회계사 이재승입니다.

보고 계신 방향이 맞습니다. 재건축 신축주택은 승계조합원이라도 사용승인일(준공승인일)을 취득시기로 보므로, 2022년 11월 29일에 이미 취득이 완료된 것입니다. 그 뒤인 12월에 체결한 전세계약은 '주택을 취득한 후 체결한 임대차계약'이므로 직전임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.

일반분양과 달라지는 이유도 여기에 있습니다. 분양권은 잔금을 치러야 비로소 취득이라 전세보증금으로 잔금을 넣으면 임대차계약이 취득보다 앞서게 되어 직전계약으로 인정받지 못합니다. 반면 재건축은 사용승인일에 이미 취득이 이뤄지고 분담금 잔금은 그 후의 정산절차일 뿐이라 순서가 반대입니다.

다만 한 가지 확인하셔야 합니다. 기준은 잔금일이 아니라 전세계약서 체결일입니다. 계약서 작성일이 11월 29일 이후라면 문제가 없지만, 사용승인 전에 미리 계약서를 쓰셨다면 다투가 생길 수 있으니 계약서상 날짜를 먼저 확인해보세요.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

정확한 지점을 짚으셨습니다. 이 건의 갈림길은 「전세계약 체결일이 주택 취득일보다 앞서느냐 뒤서느냐」입니다.

일반분양에서 세입자 보증금으로 잔금을 치르는 경우가 안 되는 이유는, 직전임대차계약이 「주택을 취득한 후」 임차인과 체결한 계약이어야 하는데 분양 잔금 전에 맺은 계약은 취득 전 계약이기 때문입니다.

재건축 승계조합원은 여기서 출발점이 다릅니다. 준공 전에 입주권을 승계취득하신 경우 신축 아파트의 취득시기는 원칙적으로 사용승인서 교부일로 봅니다. 말씀하신 대로 2022년 11월 29일이 취득일이 되는 구조입니다. 그렇다면 전세계약을 「그 이후」에 체결하셨다면, 보증금으로 잔금을 치렀더라도 취득 후 체결한 계약이 되어 직전임대차계약으로 인정될 여지가 있습니다. 반대로 계약 체결일이 준공승인일보다 앞서면 일반분양 사례와 같은 이유로 인정이 어렵습니다.

그래서 확인하실 것은 두 가지입니다. 첫째, 전세계약서의 체결일자가 2022.11.29 이후인지입니다. 둘째, 승계 시점과 추가분담금 정산 관계에 따라 취득시기 판단이 달라질 수 있어, 입주권을 언제 어떤 조건으로 승계하셨는지입니다.

체결일이 준공 후라면 나머지 요건(직전계약 1년 6개월 이상 임대, 갱신계약 5% 이내 인상, 갱신계약 2년 이상 임대, 체결 기한)을 채우는지 순서대로 점검하면 됩니다. 5% 이내 갱신까지 하셨다니 골격은 갖춰져 있습니다.

이 유형은 취득시기 판단에 따라 결론이 통째로 갈리는 사안이라, 계약서와 승계 서류의 날짜를 놓고 한 번 확인받으시길 권합니다. 채팅상담으로 문의 주시면 날짜 관계를 정리해 드리겠습니다.

세무 Q&A

상생임대 적용 가능 여부

추천 채팅 상품

안녕하세요 부동산세금 전문 오양욱세무사입니다. 재개발·재건축 부동산을 매도할 때, 양도세가 어떻게 계산되는지 궁금하신가요? 재개발·재건축은 일반적인 주택 매매와 달리 환지개념이...