현재 2주택자의 1주택 매도 후 일시적 1가구 2주택 문의

Question

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

언급하신 주택 외 다른 부동산(오피스텔, 분양권, 입주권, 무허가건축물 등)은 보유하고 계시지 않은 것을 전제로 답변드립니다.

(질문 1) 주택#1을 일시적 2주택으로 보아 비과세를 받을 수 있나요?

가능할 것으로 보입니다.
주택#2를 2026년 10월 30일 양도한 후 주택#3을 취득하면, 주택#3 취득 당시에는 주택#1만 보유한 상태가 됩니다.
따라서 이후 주택#3을 신규주택으로 하여 주택#1을 종전주택으로 보는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
주택#1은 2018년 취득 당시 비조정대상지역이므로 2년 이상 보유요건만 충족하면 되고, 2년 거주요건은 필요하지 않습니다.

(질문 2) 주택#1을 비과세 받기위한 주택#3의 취득시기

주택#3의 계약일이 아니라 취득일이 중요합니다.
일반적으로 주택의 취득일은 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
따라서 주택#2를 2026년 10월 30일 양도한 후 주택#3을 취득하는 순서가 되도록 하는 것이 안전합니다.

예를 들어,
- 2026.10.30. : 주택#2 잔금 및 양도
- 2026.11.01. : 주택#3 취득
- 이후 : 주택#1 양도
와 같이 날짜를 구분하는 것이 좋습니다.

주택#3의 매매계약 자체를 주택#2 양도 전에 체결하는 것과 주택#3을 실제로 취득하는 시점은 구분해서 보셔야 합니다.

(질문 3) 주택#1은 주택#3 취득 후 3년 이내에 매도하면 되나요?

네. 현행 규정 기준으로는 주택#3 취득일부터 3년 이내에 주택#1을 양도하면 됩니다.
예를 들어 주택#3의 취득일이 2026년 11월 1일이라면, 원칙적으로 주택#1은 2029년 11월 1일까지 양도하면 됩니다.
다만, 2026년 세제개편안에서 조정대상지역 내 일시적 2주택 처분기한을 3년에서 2년으로 단축하는 내용이 있으므로, 실제 주택#3의 취득 및 주택#1의 양도 시점에는 개정 법령의 시행 여부를 확인할 필요가 있습니다.

정리하면, 현재 기준으로는 주택#2를 먼저 양도하여 1주택 상태를 만든 후 주택#3을 취득하고, 주택#3 취득일부터 3년 이내 주택#1을 양도하는 구조로 진행하시면 됩니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다. 네, 주택#3 취득 후 주택#1을 3년 내 양도하시면 비과세 가능합니다. (잔금일 기준) 감사합니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

질문 순서대로 답드리겠습니다.

질문1. 가능합니다. 주택2를 먼저 과세로 매도하고 나면 1주택(주택1)만 남고, 그 상태에서 주택3을 취득하면 종전주택이 주택1, 신규주택이 주택3인 일시적 2주택이 됩니다. 주택1은 2018년 1월 취득 당시 비조정지역이라 2년 거주요건이 붙지 않고, 보유 2년은 이미 충족되어 있습니다.

질문2. 날짜에서 중요한 것은 계약일이 아니라 잔금일(취득일)입니다. 주택3의 잔금을 주택2 매도 잔금(2026.10.30) 이후로 하시는 것이 가장 깔끔합니다. 그래야 3주택이 겹치는 구간 없이 「1주택 상태에서 신규 취득」이라는 그림이 됩니다. 계약 자체는 그 전에 하셔도 무방합니다. 참고로 판정은 종전주택 양도일 현재를 기준으로 하므로 순서가 다소 얽혀도 다툴 여지는 있습니다만, 일부러 그 다툼을 만들 이유는 없습니다.

질문3. 맞습니다. 현행 기준으로 주택3 취득일부터 3년 이내에 주택1을 양도하시면 됩니다. 주택1은 2018년 취득이라 주택3 취득까지 1년 경과 요건도 당연히 충족합니다. 한 가지만 덧붙이면, 이 3년을 2년으로 줄이는 내용이 올해 세제개편안에 들어 있습니다. 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이지만, 주택1 매도 일정을 여유 있게 잡기보다는 개정 추이를 보면서 앞당겨 두시는 편이 안전합니다.

주택1 매도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세되고, 거주 이력이 없어 장기보유특별공제도 보유기간 공제만 적용됩니다. 매도가액대로 세액을 미리 계산해 보시려면 채팅상담으로 문의 주십시오.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문1) 주택#1을 일시적 1가구 2주택으로 보아 비과세 혜택을 받을수 있나요?
---> 네, 가능합니다.
주택#2 매도(과세): 2026년 10월 30일 잔금 청산으로 주택#2가 양도되면, 해당 시점부터 세대 기준 1주택(주택#1) 상태가 됩니다.
신규 주택#3 취득에 따른 특례: 1주택(주택#1)인 상태에서 주택#3을 새로 취득한 후, 일시적 2주택 요건을 충족하여 주택#1을 양도하면
소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 주택#1은 1세대 1주택 비과세(12억 원 이하 비과세, 초과분 고가주택 안분과세)를 적용받습니다.

거주요건 면제: 주택#1은 2018년 1월 24일 취득 당시 비조정대상지역이었으므로 2년 거주 요건 없이 2년 이상 보유 요건만 충족하면 비과세가 가능합니다.

질문2) 주택#1을 양도세 비과세를 위해서는 주택#3의 계약일 또는 잔금일등 날짜는 어떻게 해야 하나요?
---> 세법상 주택의 취득 및 양도시기는 잔금청산일(또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날) 기준입니다.
계약일은 주택 수 판정에 영향을 주지 않습니다.

질문3) 주택#1을 양도세 비과세 기간은 3년안에 매도하면 되는가?

---> 네, 주택#3 취득일로부터 3년 이내에 주택#1을 매도하시면 됩니다.
1년 이상 경과 후 신규 취득: 종전주택(주택#1, 2018년 취득) 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택(주택#3)을 취득할 것 (충족 완료).
종전주택의 비과세 요건: 주택#1을 2년 이상 보유할 것 (취득 당시 비조정지역이므로 거주 불필요, 충족 완료).
3년 이내 처분: 주택#3의 취득일(잔금일/등기접수일 중 빠른 날)로부터 3년 이내에 종전주택인 주택#1을 양도(잔금 수령 및 등기 이전)할 것

감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요. 이성민 세무사입니다.

1) 주택#2 양도 후 주택#1과 주택#3에 대해 일시적 2주택 비과세 요건이 충족된다면
주택#1에 대해서 비과세가 가능할 수 있습니다.
주택#1 취득 당시에 비조정대상지역이었으므로 비과세를 위한 거주의무는 적용되지 않고,
양도가액 12억 원까지의 양도차익에 대해 비과세가 가능합니다.

2) 문제없이 주택#1에 대해 비과세를 받기 위해선, 주택#3 취득시점에
주택#1만 보유하고 계신 상황이 전제되어야 하겠습니다.
잔금 청산과 소유권등기이전접수가 동일한 날 진행된다는 하에
주택#2의 잔금일(양도일, 26.10.30.) 후에 주택#3 잔금일(취득일, 26.11.01. 이후)의 순서가 되도록
주택3 매수 계약 시 이 부분을 잘 확인해주셔야 하겠습니다.

3) 맞습니다. 주택#3 취득일로부터 3년 이내에 주택#1을 양도하는 경우라면
위 1)의 답과 같이 주택#1에 대해 비과세가 가능할 것으로 사료됩니다.
* 조정대상지역 종전주택 보유자가 조정대상지역 신규주택 취득 시 일시적 2주택 처분기한을 2년으로 단축하는
개정안이 있는 점 참고 바랍니다.

감사합니다.

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