• Q.

  분양권 공동명의 및 초기 자금 관련 증여세 신고 방식 자문

  
  1> 사실관계
  1. 5/8 최초 계약: 남편 단독 당첨 후 아내 연금해약금(5.21억 원)을 투입하며, 분양대행사 권유로 자금조달계획서에 '배우자 증여(미신고)'로 기재 (5/7 자 전자차용증 보유).
  
  2. 5/20~5/29 지분 이전: 남편 → 아내 분양권 26.4% 증여계약 체결(구청 검인 및 LH 명의변경 완료, 최종 지분 남편 73.6% : 아내 26.4%).
  
  2> 핵심 질의: 3가지 신고안 중 국세청 PCI(자금출처) 대비 최선책은?
  1안~3안중에 어떤것이 답이고 그 근거가 궁금합니다.
  
  [1안 ] 부부 모두 증여세 신고 하지않음
  5/7 차용증으로 구청 계획서를 '차입금' 정정하고, 5/29 지분 승계로 채무가 상계 소멸되었으므로 신고하지 않아도 된다는 의견.
  
  [2안 ] 분양권을 수증한 아내만 신고 (아내 1건)
  초기 자금은 차입금 상계로 정리하여 남편의 현금 증여 이슈를 없애고, 검인 증여계약서대로 분양권 지분을 받은 아내만 증여세 신고(배우자공제 6억 원 적용, 세액 0원)한다는 의견.
  
  [3안 ] 부부 양방향 각각 증여세 신고 (부부 각 1건, 총 2건)
  기존 서류와 계좌 흐름을 인정하여 ① 아내 → 남편 현금(5.21억 원), ② 남편 → 아내 분양권 지분(26.4%)을 각각 독립 증여로 신고(배우자공제 각 6억 원 적용, 세액 0원)하여 사후 조작 의혹을 차단한다는 의견.
  
  3. 추가 확인 질의
  자금조달계획서는 차용증 첨부 후 '차입금'으로 정정하는 것과, 증여 신고 후 접수증을 첨부·보완하는 것 중 어느 쪽이 소명에 안전한지요?
  
  잔금일 아내 측 남은 자금(약 1억 원)은 남편 통장을 거치지 않고 시공사 계좌로 아내 명의 직접 송금하는 방식이 적절한지요?
  
  
  데*빗 님
  조회 : 162건 답변 : 5건 26.08.28 즐겨찾기
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  조명성 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.29

  안녕하세요 조명성회계사입니다.
  2. 핵심질의
  현재 신고방식여부와 상관없이 증여세가 0원이므로 순수하게 자금출처만 놓고보면, 3안으로가시는것이 가장안전합니다.
  다만 추후 배우자공제를 적용받아야할 일이 생기면 손해를 볼 수 있습니다.
  증여세공제를 아끼시려면 채무관계 상계를 양도로 신고하는 방법도 있긴 합니다.
  
  3. 추가확인질의
  계획서의 경우, 소명에 안전한것은 증여로 가는 것이 안전합니다.
  거래실질이 중요하므로 기록만남아있으면 남편분 통장을 거쳤는지 안거쳤는지는 중요한사항은 아닙니다. 그래도 직접하는게 소명하기 편리하긴합니다.

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  조연화 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.29

  1. 가장 안전한 방안은 3안입니다.
  양방향 증여신고를 하게 되시면 부부간 각각 증여공제 한도(6억원)가 줄어든다는 단점이 있기는 하나 보수적인 방법입니다.
  더불어 증여는 재산을 무상으로 이전하는 것인데, 채무 상계는 대가관계가 존재하기 때문에 증여가 아닌 양도에 해당합니다.
  따라서 채무 상계로 주장하시게 되면 양도세 과세문제가 쟁점이 될 수 있기 때문에 양방향 증여신고를 제안 드립니다.
  
  2. 증여세 접수증을 첨부하는 방향이 소명에 안전합니다.
  아내분 지분에 대한 잔금은 아내분 계좌에서 시공사 계좌로 입금하시는 방법이 가장 깔끔합니다.
  불필요한 부부간 계좌이체 내역을 남기지 않을 수 있기 때문입니다.

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  배병직 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.29

  안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.
  
  말씀하신 사실관계라면 세 가지 중에서는 2안이 가장 합리적인 방향으로 보입니다. 다만 전제는 5/7 작성한 차용증이 사후작성된 것이 아니고, 실제 5.21억원을 아내가 남편에게 대여한 거래라는 점을 금융흐름 등으로 소명할 수 있어야 합니다.
  
  이후 남편이 분양권 26.4%를 아내에게 증여한 것은 검인된 증여계약과 실제 명의변경까지 완료되었으므로 별도의 증여로 보아 아내가 증여세 신고를 하는 것이 안전합니다. 다만 이 지분이 기존 5.21억원 채무의 변제·상계였다는 것과 ‘무상증여’는 서로 양립하기 어려우므로, 분양권 증여와 기존 차입금은 별개의 거래로 정리하는 편이 자연스럽습니다.
  
  따라서 1안처럼 분양권 지분 증여로 채무가 자동 상계되어 모두 신고할 것이 없다고 처리하는 것은 현재 작성된 증여계약서와 맞지 않아 권하기 어렵고, 반대로 실제 차용관계가 있었음에도 3안처럼 최초 5.21억원까지 현금증여였다고 신고하면 기존 차용증과 사실관계를 스스로 부인하게 되므로 역시 권하기 어렵습니다.
  
  자금조달계획서 역시 최초 5.21억원이 실제 차입이었다면 증여세 신고에 맞추기보다는 실제 사실관계에 맞게 차입금으로 정정하고 차용증과 금융거래내역을 갖춰두는 방향이 적절합니다. 단순히 계획서 문구를 바꾸는 것만으로 차입이 인정되는 것은 아니므로 향후 실제 상환내역도 중요합니다.
  
  잔금 시 아내가 추가로 부담해야 할 약 1억원 역시 남편 계좌를 거치지 않고 아내 계좌에서 시공사 계좌로 직접 납부하는 방식이 자금출처를 명확하게 하는 데 유리합니다.
  
  다만 5.21억원 차입금이 현재도 남아 있는지, 26.4% 지분의 증여 당시 평가액이 얼마인지에 따라 최종 신고방향이 달라질 수 있으므로 증여세 신고 전 전체 자금흐름을 한 번 맞춰보시는 것을 권해드립니다.
  
  추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.29

  안녕하세요, 세무사 박용운입니다.
  
  결론부터 말씀드리면 3안을 권해드립니다. 그리고 시간이 매우 촉박합니다. 5월에 이루어진 증여의 신고기한은 8월 31일이라, 이번 주 안에 방향을 정하고 신고까지 마치시는 것이 좋습니다.
  
  3안을 권하는 이유는 이미 만들어진 서류와 유일하게 일치하는 안이기 때문입니다. 자금조달계획서에는 「배우자 증여」로 기재되어 있고, 지분 이전은 「증여계약」으로 검인까지 마치셨습니다. 아내→남편 현금, 남편→아내 지분을 각각 증여로 신고하면 이 두 서류와 신고 내용이 그대로 맞아떨어지고, 배우자공제는 받는 사람 기준으로 각자 6억원씩 적용되므로 두 건 모두 세액이 0원입니다.
  
  반면 1안과 2안은 차용증을 축으로 재구성하는 안인데, 구조적인 문제가 있습니다. 빌린 돈을 지분으로 갚았다는 것은 상계, 즉 지분을 대가로 넘겼다는 뜻이 되어 그 지분 이전은 증여가 아니라 유상 양도가 됩니다. 그런데 검인된 서류는 증여계약입니다. 서류는 증여라 하고 신고 논리는 양도인 상태가 되어, 자금출처 검증에서 가장 피해야 할 「서류와 실질의 불일치」를 스스로 만드는 셈입니다. 계획서를 차입금으로 정정하는 것도 정정 이력 자체가 남습니다.
  
  추가 질의 두 가지도 같은 논리로 정리됩니다. 계획서는 정정하지 말고 증여세 신고 후 접수증을 첨부·보완하는 쪽이 안전합니다. 잔금의 아내분 몫 약 1억원은 남편 통장을 거치지 않고 아내 명의로 시공사에 직접 송금하는 것이 맞습니다.
  
  다만 한 가지를 꼭 점검하셔야 합니다. 아내분이 부담한 총액과 아내분 지분 26.4%의 가치가 크게 어긋나면 그 차액이 또 다른 증여 문제로 번질 수 있습니다. 분양가 전체 금액과 납입 계획을 놓고 비율을 맞춰봐야 하는 부분이라, 신고 전에 채팅상담이나 10분 전화상담으로 문의 주시면 기한 안에 정리해 드리겠습니다.

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  황의영 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.30

  안녕하세요, 역삼역 프라임택스 대표세무사 황의영입니다.
  
  1.결론
  3안을 권장드립니다.
  단, "8월 31일"까지가 증여세 정기신고기한으로 신속한 의사결정이 필요합니다.
  (2안으로 의사결정 하더라도, 8월 31일까지 신고기한!!!)
  
  2. .근거
  1)자금출처 조사의 빈도와 강도
  최근 몇개월사이에 자금출처 조사 문의만 수십건에 달할 만큼 그 빈도가 늘고 있습니다. 부동산 취득 자금출처 조사가 유행처럼 많이 나온다는 이야기는 세무업계에서 공공연한 사실이며, 그 강도 또한 엄격해 지고 있습니다. 최근 자금출처조사에서 가족간 차입거래를 이자지급이 없다는 이유로 증여로 과세하는 사례도 확인되었습니다.(2억1천7백만원 차입은 원칙적으로 무이자 차입가능함에도 불구하고)
  3안이 가장 보수적이지만, 현재 분위기를 고려할때 가장 안전한 방법입니다.
  
  2)기존 서류 내역과 소명내역의 일치성
  자금조달계획서는 배우자 증여로 기재되어 있고, 지분이전은 증여계약으로 검인까지 완료되었습니다.
  아내>>>남편 현금, 남편>>>아내 지분을 각각 증여로 신고하게 되면, 추가적인 작업 필요 없이 "경제적 실질 = 자금출처내역 = 증여계약서 = 세무서신고 접수증 내역" 일치구조로, 자금출처조사까지 대비가 가능합니다.
  
  3)세부담 0원
  3안을 선택하더라도, 양측 모두 세부담0원으로 종결가능합니다.
  
  4)1안 2안 리스크
  - 양도세리스크가 존재합니다. 빌린 돈을 지분으로 상환하는 상계는 세법상 유상 양도가 되어 양도세 과세가 발생합니다.(3안 증여세 신고시 0원)
  - 차용증리스크가 존재합니다. 법무사 도장이 있는 금전대차 계약서라 하더라도 , 과세관청은 가족간 거래에서 차용증보다는 실제 상환가능 능력(연봉 등), 원리금 상환내역으로 차입과 증여를 판단합니다.
  - 자금출처조사 리스크가 존재합니다. 자금출처서류의 내역과 주장하는 거래형식의 실질이 다른 경우, 방어에 어려움이 있어 가산세까지 추징될 여지가 있습니다.
  
  3. 추가확인질의
  -위 서술한 내용과 유사한 이유로 증여신고 후 접수증 첨부가 소명에 훨씬 더 안정적입니다.
  -잔금 1억원은 남편통장 거치지 아니하고 아내통장에서 바로 시공사 계좌로 이체하는 방식이 유리합니다.
  
  4. 최종정리
  3안 양쪽 모두 증여세 신고후 접수증 첨부하는 방식을 권장합니다.
  시간이 촉박하므로 빠르게 의사결정하셔서 8/31까지 신고가 필요합니다.
  마지막으로 분양권 26.4%에 대한 평가액만 빠르게 검토하여 진행하시면 될것 같습니다.
  의사결정 전에 상담주시면, 기한내 추가적인 리스크 검토 마무리하여 진행해드리겠습니다.

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