• Q.

  일시적 2주택 양도소득세 질문 (일시적 2주택자의 집에 형제가 전입/전출 이력이 있을 경우)

  유료상담 가능하신 분 댓글 부탁드립니다.
  
  1주택자인 동생 B의 집에 일시적2주택자인 누나B가 전입한 이력이 있다면
  누나의 일시적 2주택이 부인되나요??
  
  A
  주택 4 전입일 23.05.24 전출일 26.05.04
  주택 5 전입일 26.05.04 ~
  B
  주택 5 전입일 24.10.07 전출일 26.08.18
  
  A (A와 B는 남매관계)
  주택1 (대구 동구 소재) 2017.03.13 24400만원 매수 / 2025.11.21 21700만원 매도 (양도차익X)
  주택2 (수원 팔달구 소재) 2024.08.13 13800만원 매수 / 2026.11.30 38000만원 매도 ★
  주택3 (대구 수성구 소재) 2026.04.10 52500만원 매수 - 보유중
  
  B (A와 B는 남매관계, B와 C는 사실혼 관계 혼인신고X)
  주택4 (용인 수지구 소재) 2020.11.27 31500만원 매수 / 2026.05.06 42500만원 매도 (일반과세 매도)
  주택5 (용인 수지구 소재) 2024.10.07 80500만원 매수 / 2026.12.30 118000만원 매도 ★
  
  Q1) 주택 2는 비과세가 가능한가요?
  (A의 일시적 2주택 기간 중 형제자매인 B(주택 보유중)와 전입을 잠시 합쳤는데 비과세에 상관 없는지)
  정*은 님
  조회 : 159건 답변 : 3건 26.08.29 즐겨찾기
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  박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.29

  채택답변

  안녕하세요, 세무사 박용운입니다.
  
  결론부터 말씀드리면, 주택2는 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다. 형제자매와 전입을 잠시 합쳤던 이력 자체가 일시적 2주택 특례를 깨뜨리지는 않습니다.
  
  이유는 판정 시점에 있습니다. 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 「양도일 현재」를 기준으로 세대와 주택 수를 판정합니다. 주택2의 양도 예정일은 2026.11.30이고 동생분은 2026.8.18에 전출하셨으므로, 양도일 현재 두 분이 각자 별도 세대라면 과거에 주소가 합쳐져 있던 기간이 있었다는 사정만으로 특례가 부인되지 않습니다.
  
  적어주신 날짜로 요건을 점검하면 이렇습니다.
  
  - 주택2 취득(2024.8.13) 후 1년 이상 경과한 뒤 주택3 취득(2026.4.10) → 충족
  - 주택2 보유 2년 이상(매도 시점 기준 약 2년 3개월) → 충족. 2024년 취득 당시 수원 팔달구는 조정대상지역이 아니었으므로 2년 거주요건은 붙지 않는 것으로 보입니다
  - 주택3 취득 후 약 7개월 만에 종전주택 양도 → 처분기한 내 충족
  - 양도가액 3.8억원으로 12억원 이하 → 전액 비과세 구조
  
  다만 세 가지는 꼭 챙기셔야 합니다.
  
  첫째, 양도일 현재 실질적으로도 생계가 분리되어 있어야 합니다. 전출이 서류상일 뿐 실제로는 계속 같이 거주·생활하고 있다면 동일세대로 보아 주택 수가 합산될 수 있습니다. 관리비·공과금, 실제 거주지 등으로 분리가 설명되는 상태가 안전합니다.
  
  둘째, 누나분이 단독으로 1세대를 구성할 수 있어야 합니다. 30세 이상이거나 일정 수준의 소득이 있는 경우라면 문제없습니다.
  
  셋째, 반대 방향의 안전판도 있습니다. 형제자매는 같은 주소였더라도 생계를 달리했다면 별도 세대로 인정될 수 있어서, 주소가 겹쳤던 기간에 대한 쟁점이 나오더라도 다툴 여지가 있습니다.
  
  이 건은 두 분의 전입·전출 날짜와 매도 순서가 서로 얽혀 있어서, 동생분 주택5 매도(2026.12.30)까지 함께 놓고 세대 판정을 정리해 두시는 것이 안전합니다. 유료상담 의사를 밝혀주셨으니 프로필의 채팅상담이나 10분 전화상담으로 문의 주시면 두 분 매도 건을 한 번에 정리해 드리겠습니다.

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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.30

  안녕하세요.
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  주택2는 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세가 가능합니다. 과거 일시적 2주택 보유 기간 중에 주택을 보유한 동생(B)과 동일 주소지에 전입하여
  일시적으로 동일세대를 구성한 이력이 있더라도, 양도 시점 현재 세대가 완전히 분리되어 있다면 종전주택(주택2)의 일시적 2주택 비과세는 부인되지 않습니다.
  
  양도소득세 비과세의 판정 시점은 '양도일 현재'
  1세대 1주택(및 일시적 2주택) 비과세 판정은 양도일(잔금청산일 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날) 현재의 세대 구성원 및 보유 주택 수를 기준으로 합니다.
  과거에 다른 유주택자인 형제자매와 한 세대를 구성한 적이 있더라도, 양도일 현재 세대분리가 완료되어 별도 세대라면 과거의 세대합가 이력만으로 비과세 요건이 박탈되지 않습니다.
  
  
  감사합니다.
  

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  김태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.08.30

  안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.
  
  질문자님의 내용이 다소 복잡합니다만, 결론적으로 A와 B가 실제로 생계를 같이하는 하나의 세대인지 여부에 대한 판단이 핵심으로 보입니다.
  
  1. 판단기준 — "1세대"는 서류(전입)가 아니라 "생계공동체"로 판단
  2. 사실관계 적용 — 이 사안은 "잠시 합친" 수준이 아닐 수 있다고 가정으로도 검토 필요
  3. 동일세대로 판정될 경우의 파급효과 (주택2 양도 시점 기준, 2026.11.30)
  4. 실무 대응방안으로 최소화하기 검토
  
  단순히 "형제 집에 전입한 이력"이라는 이유만으로 자동 부인되는 것은 아니지만, 이 사안은 3년 이상 지속된 동거 패턴이라 "일시적 합가"로 보기 어렵고, 사실관계 확인 없이는 상당히 높은 확률로 동일세대·다주택 판정 리스크가 있습니다. 사실관계 확인이 최우선입니다.
  
  동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
  02-965-0623
  

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