분양권당첨후 증여&차용 관련건 질문

Question

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론적으로 말씀 드리면 핵심 쟁점이 4가지 정도로 판단됩니다.

쟁점--> 내용
1. 지분 대비 실납입액 불일치--> 아내 지분은 30%(1.5억 상당)인데 실납입은 4억으로, 2.5억 초과 부담 발생

2. 증여 방향의 모순
서류: 남편→아내 증여
실제 자금 흐름: 아내→남편 방향에 가까움

3. 사후 차용증 작성 리스크 -->이미 "증여"로 신고된 공적 서류와 배치되어 소급 작성 의심 소지

4. 특수관계자 간 금전소비대차 규제 -->상증법 §41의4 (적정이자율 4.6% 차액 연 1천만원 이상 시 증여의제)

제 판단에는 상기 쟁점으로 풀어가는 것이 맞을 것 같습니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

질문의 뿌리부터 정리해 드리겠습니다.

1. 가점에 자녀·배우자가 반영됐더라도 분양계약의 명의자가 남편분이므로, 세법상 소유권은 남편분 100%에서 출발합니다. 가족의 기여는 청약 자격의 문제이지 지분의 근거가 되지는 않습니다.

다만 지분을 나누는 길은 법에 열려 있습니다. 주택법은 전매제한 기간 중에도 「지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우」를 예외로 명시하고 있어서, 부부 공동명의 변경은 실제로 널리 이루어지는 절차입니다. 조건은 지분의 일부만 가능하고(전매제한 중에는 단독명의로 되돌릴 수 없습니다), 한국토지주택공사의 동의(실무상 한 달 정도)와 증여계약서 구청 검인, 시행사 명의변경, 중도금대출 은행 동의를 거친다는 것입니다. 계획서에 적으신 30%는 이 절차로 실현하시면 됩니다.

2. 3. 돈의 흐름은 두 방향입니다. 아내분 돈 4억원이 남편분 명의 분양대금으로 들어간 것(아내→남편), 그리고 지분 30% 이전(남편→아내)입니다. 이걸 정리하는 길이 두 가지 있습니다.

첫째 길은 두 흐름을 각각 증여로 신고하는 것입니다. 부부간 증여는 받는 사람 기준 10년간 6억원까지 공제되므로 두 건 모두 세액이 0원이고, 자금조달계획서의 「증여」 기재와 신고 내용이 그대로 맞아떨어져 가장 단순합니다. 대신 남편분의 배우자 공제 한도에서 4억원이 소진되어, 향후 10년 안에 부부간 자금 이동이 또 필요할 때 여유가 줄어듭니다.

둘째 길은 4억원을 차용으로 정리하는 것입니다. 아직 증여세 신고 전이라 「당초부터 빌려준 돈」으로 확정할 수 있는 시점이고, 남편분에게는 입주 시 전세보증금이라는 명확한 변제 재원이 있어 상환 약정이 실체를 가질 수 있습니다. 이 경우 공제 한도가 보존되는 실익이 있는 대신, 자금조달계획서의 「증여」 기재를 「차입금」으로 정정해야 하고, 변제를 실제로 이행하는 것까지가 한 세트입니다. 부부간 이자 설계에도 따져볼 지점이 있습니다.

주의하실 것은, 질문에 적으신 「계획서는 증여로 둔 채 차용 증서만 만들어 두는」 방식입니다. 이건 권하지 않습니다. 제출 서류는 증여인데 실제 서류는 차용이면 자금출처 검증에서 가장 불리한 불일치 상태가 되고, 나중에 지분으로 갚는 식으로 얽히면 증여가 아니라 유상 양도라는 전혀 다른 세금 문제로 번집니다. 어느 길이든 서류를 한 방향으로 맞추는 것이 핵심입니다.

증여로 가시는 경우 신고 기한은 받은 달의 말일부터 3개월이라 납입 시점별로 기한 확인이 필요하고, 지분 30%와 아내분 실제 부담액(4억+α)이 어긋나면 그 차액이 또 다른 증여 문제가 될 수 있어 비율 정합도 함께 봐야 합니다.

끝으로 하나만 짚어드리면, 서초처럼 분양가상한제가 적용되는 단지는 실거주 의무가 별도로 붙어 있을 수 있습니다. 실거주 의무는 배우자 증여 예외와는 별개의 제도라, 세입자 보증금으로 잔금을 치르는 계획과 명의변경 모두 이 단지의 실거주 의무 여부를 먼저 확인하고 진행하셔야 합니다.

두 길 중 어느 쪽이 유리한지는 부부의 향후 자금 계획과 납입 일정에 따라 갈립니다. 프로필의 채팅상담이나 10분 전화상담으로 문의 주시면 납입 일정표를 놓고 숫자로 비교해 정리해 드리겠습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

1.분양권의 소유권
청약 가점에 배우자나 자녀의 기여가 반영되었다고 하더라도, 청약 및 분양계약의 명의자가 남편분이라면 원칙적으로 분양권은 남편분에게 귀속됩니다. 따라서 부인께서 30%의 지분을 갖기 위해서는 남편분으로부터 분양권 지분을 증여받는 절차가 필요합니다.

2.배우자(부인)이 납입한 4억원
현재 총 납입액 5억원 중 부인께서 4억원을 부담하셨다면, 부인 지분 30%에 해당하는 금액을 초과하여 남편분의 지분에 해당하는 자금까지 부담한 상황입니다.
따라서 단순히 분양권 지분 30%를 증여받는 것과 별개로, 부인이 남편분의 지분에 해당하는 자금을 대신 부담한 부분은 부부간 차용으로 정리하는 방법을 고려할 수 있습니다. 이 경우 차용증을 작성하고 실제 상환 내역까지 남겨두는 것이 중요합니다.

3.증여세 신고 여부
남편분이 부인에게 분양권 30%를 증여하는 것으로 진행한다면, 수증자인 배우자(부인)께서 증여세 신고를 하시면 됩니다.
부부간 증여는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 가능하므로, 다른 증여가 없다면 실제 납부할 증여세는 없을 가능성이 높습니다. 다만 자금조달계획 및 향후 자금출처 소명 등을 고려하면 증여세 신고를 해두는 것이 좋습니다.

자금조달계획서에는 증여로 기재해 놓고 실제로는 차용으로 처리하는 방식은 권하지 않습니다. 실제 자금관계와 제출한 자료를 일치시키는 것이 중요합니다.

따라서 현재 상황에서는 분양권 30%는 증여로 명의변경 및 증여세 신고를 하고, 부인이 남편분의 지분에 해당하여 추가로 부담한 금액은 차용증을 작성하여 실제 상환하는 방식이 가장 명확해 보입니다.

다만 정확한 정리를 위해서는 현재까지의 납입금액과 향후 납입 예정금액을 기준으로 부부 각각의 최종 부담액을 한 번 계산해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

감사합니다.

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