세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
장기임대사업자 거주주택 양도세 비과세 특례적용
안녕하세요,
1가구 2주택 보유 중 이며, 만약 임대사업자 등록을 한다면 현재 거주주택에 대한 비과세가 가능한지 문의 드립니다.
- 안양시 동안구 소재 아파트 2021년 2월 부터 보유 및 거주 중이며 부부공동 명의 (1/2씩) 입니다.
- 서울시 장위동 소재 빌라 2019년 6월 부터 보유, 보유부터 현재까지 임대 (전세) 중 입니다. 현재 공주가는 1억9천 이며, 매수 당시 가격은 2억7천 입니다. 그리고 재개발 사업지로써, 사업시행 인가 전 (건축심의 득) 입니다. 관리처분까지 약 4년으로 가정하고 있습니다.
1) 지금이라도 장기임대사업자로 등록을 한다면, 추후 현재거주 중인 아파트에 대하여 거주주택 양도세 비과세가 적용되는 것인지?
2) 부부공동 명의인 경우 양도세 비과세가 1/2 만 적용되는 것인지요? 아니면 부부공동명의라도 양도차액 12억까지 비과세가 되는지요?
3) 만약 10년 장기임대의무 기간을 만족 못 하고 관리처분승인, 주택이 멸실되는 경우에도 거주주택 비과세가 적용되는지요?
4) 만약 10년 장기임대의무 기간 중 거주주택을 매도하는 경우 거주주택 비과세가 적용되는지요? 단, 현실적으로 10년 장기의무기간은 다 만족하기 어려울 것 같습니다.
감사합니다.
임*훈 님
조회 : 115건
답변 : 2건
26.08.30
-
오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.31
채택답변
안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.
1. 장기임대사업자 등록 시 거주주택 비과세 가능 여부
요건을 충족한다면 안양 아파트에 대해 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
장위동 빌라를 장기임대주택으로 등록하고 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자등록을 갖춘 후, 임대료 증액 제한 등 관련 요건을 충족해야 합니다.
2. 부부 공동명의인 경우 12억원 기준
12억원 기준은 부부 각자의 지분별로 적용하는 것이 아니라 주택 전체의 양도가액을 기준으로 판단합니다.
따라서 아파트 전체 양도가액이 12억원 이하라면 고가주택에 해당하지 않으며, 12억원을 초과하는 경우에는 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다.
다만 양도소득세는 인별 과세이므로, 공동명의인 경우 양도차익을 각자의 지분(1/2)으로 나누어 부부 각각 양도소득세를 계산·신고하게 됩니다.
즉, 12억원 기준은 주택 전체로 판단하고, 양도소득세는 부부 각자에게 지분별로 과세된다고 보시면 됩니다.
3. 장기임대 의무기간을 채우기 전에 재개발로 멸실되는 경우
이 경우에는 거주주택을 언제 양도하는지가 중요합니다.
거주주택을 먼저 양도한 후 장위동 빌라가 재개발로 멸실되는 경우(직권말소)에는 일정 요건을 충족하면 임대기간 요건을 충족한 것으로 보아 사후 추징을 피할 수 있습니다.
반면, 장위동 빌라가 먼저 멸실·말소된 후 안양 아파트를 양도하는 경우에는 비과세 특례 적용이 어려울 수 있습니다.
현재는 사업시행인가 전 단계이므로 향후 관리처분인가 및 멸실 시점 등을 고려하여 판단할 필요가 있습니다.
4. 장기임대 의무기간 중 거주주택을 양도하는 경우
임대의무기간을 모두 채우기 전에 거주주택을 양도하는 것도 가능합니다.
소득세법 시행령 제155조 제21항에 따라 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하더라도 일정 요건을 충족하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
다만, 이후 장기임대주택의 임대의무기간을 충족하지 못하는 경우에는 사후적으로 세액이 추징될 수 있으므로 주의가 필요합니다.(재개발 사업 등으로 임대주택이 멸실되어 직권말소된 경우 사후관리 위반에 해당하지 않음)
실제 양도 전에 해당 일정을 기준으로 구체적인 검토를 받아보시는 것을 권해드립니다.
감사합니다.
-
박용운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.08.30
안녕하세요, 세무사 박용운입니다.
질문 순서대로 답드리겠습니다.
1) 가능합니다. 지금 등록하셔도 거주주택 비과세 특례 대상이 됩니다. 빌라는 아파트와 달리 지금도 10년 장기일반민간임대로 등록이 가능하고, 요건은 구청(렌트홈) 등록과 세무서 사업자등록을 모두 갖출 것, 임대개시 시점 기준시가 6억원 이하(공시가 1.9억이라 여유 있게 충족), 임대료 증액 5% 이내 준수입니다. 거주주택 쪽은 세대 전원 2년 이상 거주인데 2021년부터 거주 중이시니 이미 충족입니다.
2) 절반만 비과세되는 것이 아닙니다. 1세대 1주택 비과세는 명의가 아니라 세대 단위로 판정하므로 부부 공동명의 전체에 적용되고, 12억원 판정도 지분이 아니라 주택 전체 양도가액 기준입니다. 전체 양도가액이 12억 이하면 전액 비과세입니다.
3) 4)를 묶어서 말씀드리면, 이 특례는 10년을 다 채운 뒤에 거주주택을 팔라는 구조가 아닙니다. 양도일 현재 등록·임대 중이면 먼저 비과세를 받고, 임대 요건은 사후관리로 지켜보는 방식입니다. 그래서 의무기간 중 거주주택 매도(4번)는 가능합니다.
관건은 3번, 그 사후관리 기간에 재개발로 등록이 말소되는 경우인데, 재개발·재건축처럼 본인 의사와 무관한 사유로 임대를 계속할 수 없게 된 경우는 부득이한 사유로 보아 추징하지 않는 방향의 규정이 있습니다. 다만 이 부분은 말소 시점과 거주주택 양도 시점의 선후에 따라 결론이 달라질 수 있어서, 관리처분 전에 거주주택 양도를 마치는 일정이 가장 안전합니다. 4년의 여유가 있다고 하시니 설계가 가능한 구간입니다.
등록 시기, 양도 시기, 재개발 일정 세 가지를 한 줄에 놓고 순서를 정하는 것이 이 건의 핵심이라, 프로필의 채팅상담이나 10분 전화상담으로 문의 주시면 일정표로 정리해 드리겠습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1) 서울시 장위동 빌라를 장기일반민간임대주택(10년)으로 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료 증액 제한(5%) 등 법정 요건을 준수한다면, 2년 이상 거주한 안양시 아파트는 거주주택 양도세 비과세 특례 적용이 가능합니다.
2) 부부공동명의라도 1세대 기준으로 특례가 적용되므로 지분 1/2이 아닌 주택의 전체 양도가액 12억 원까지 비과세가 적용되며, 12억 원 초과분에 대해서만 지분비율로 나누어 과세됩니다.
3) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발 사업 등 법령에서 정한 사유로 인해 임대주택이 멸실되어 10년 의무임대기간을 충족하지 못하는 것은 부득이한 사유에 해당하므로 거주주택 비과세가 적용 및 유지됩니다.
4) 10년 의무임대기간 중이라도 거주주택을 먼저 매도하여 비과세를 적용받을 수 있으나, 거주주택 매도 후 재개발 멸실 등 법정 예외 사유가 아닌 자진 말소 등 본인의 귀책사유로 10년 의무를 채우지 못하면 비과세 받았던 양도세가 추징됩니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.