주택취득자금조달계획서 배우자 공동명의 케이스 질문

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 공동명의 5대5 지분으로 9.4억 주택을 매수하고, 남편 단독 명의로 6억 주담대를 실행합니다. 아내는 담보제공자로서 같이 들어갑니다.
이 경우 자금조달계획서를 3억 씩 나눠써도 괜찮은지 궁금합니다.
---> 사실상 채무자가 공동이라면, 괜찮습니다. 관련 예규가 있습니다.

2. 남편의 월급으로 원리금, 아파트관리비를 충당하고, 아내의 월급으로 저축, 생활을 하려고 합니다. 이 경우 자금조달계획서와 달리 아내의 원리금을 대신
상환하는 것으로 보아 증여로 취급될 여지가 없는지 궁금합니다.
---> 그렇게 하시면, 사실상의 채무자가 공동이라고 볼 수는 없습니다. 이부분 상담이 필요해 보입니다.

3. 6억에 대해 대출이 실행되는건 잔금일이고, 은행이 매도자에게 송금하는데 이체내역이고 뭐고 없는데 어떤 증빙서류로 처리가 되는건지 궁금합니다.
---> 계획이므로 미제출사유서를 제출하면 됩니다.

감사합니다.

<필요시 참고하세요>

1. 안녕하세요. 박잠득세무사입니다.
2. 국세청 부동산거래관리과 출신, 자금조달계획서 전문세무사입니다. 많은 상담과 소명자료 제출 대행
경험이 있고, 상담에 매우 만족하십니다.
(국세청 발간책자 '자금출처조사 관련 재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자입니다.)

3 방법1(소명요구 대행방법) [부동산취득자금 소명요구 대행] 해 드립니다.
(대행 수수료 : 1인당 99만원이며 이경우 상담수수료는 없으며, 상담수수료가 이미 발생 있으면 이부분 차감하겠습니다. )

4 방법2(본인작성분 상담방법) 본인이 작성한 소명서를 컨펌하시려면 상담으로 가능하겠으며 이때, 상담수수료는 1시간 기준 22만원 이며, 당사의 상담요금표를 적용합니다.

5 방법 3 (본인작성분 서면컨펌)
o 본인이 작성한 소명서를 서면으로 검토결과 회신받는 방법이며 이경우 수수료는 1건당 44만원 입니다. .

6. 증여세신고를 해야할 경우, 신고대행비용은 은 별도입니다.(1건당 33만원)

감사합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

1. 주택을 공동명의로 매입시 대출은 1인의 명의로 받았더라도 원리금을 지분비율대로 갚아나간다면 자금조달계획서에 3억원씩 나눠 기재해도 됩니다.

2. 1번에서 말씀 드렸듯이 대출금을 3억원씩 받은 것으로 하고 자금조달계획서도 이와 같이 작성하는 경우 원리금의 상환도 5:5로 이루어져야합니다.

3. 잔금일 대출이 실행 되더라도 대출 약정서등을 통해 증빙하시면 됩니다.
또는 미제출 사유서를 작성하시는 방법도 있습니다.

감사합니다.

조준섭 · Answer

안녕하세요.

1. 자금조달계획서에 3억씩 나누어 써도 상관없습니다.
2. 증여로 취급될 여지가 있긴 하지만... 실제적으로 아내가 월급이 있어 공동으로 생활하고 있다고 하면 전혀 문제없습니다.
3. 대출신청서를 첨부하여 주셔도 되고, 차후에 잔금 이후에 대출내역 등을 보내주시면 됩니다.

감사합니다!

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 담보제공자에 아내가 포함된 경우, 자금조달계획서 상 대출금을 나누어도 되나요? ]

네 가능합니다.

공동소유자 1인 명의로 대출받았더라도, 실질 채무자가 공동인 경우에는 각자가 부담하는 대출금은 "자금조달계획서" 상 각자의 자금출처로 기입하셔도 됩니다. (국세청 서면-2015-상속증여-2398)

[ Q2. 아내의 원리금을 남편이 대신 상환하는 것으로 보여져, 증여세가 부과될 수도 있을까요? ]

증여 문제가 완전히 없다고 보기는 어렵습니다.

원칙상으로는 자금조달계획서 상 지분비율대로 원리금을 각각 부담하셔야합니다.

다만 부부는 경제적 공동체이므로, 계좌를 함께 사용하거나 빈번하게 계좌를 오고갈 수 있으므로 곧바로 증여로 보지는 않을 것 같습니다. (대법원 2022.5.12. 선고 2021다309484)

하지만 증여에 해당하지 않는다는 점에 대해서는 질문자님 부부에게 입증책임이 있으므로, 원리금 부담내역과 생활비 지출 관련 내역을 기록 · 보관해두실 것을 권장드립니다.

[ Q3. 잔금일에 은행에서 매도인 계좌로 바로 입금할 때, 어떤 증빙이 필요할까요? ]

실무적으로는 다음 자료를 미리 준비해두실 것을 권장드립니다.

① 대출약정서 (또는 대출신청서 및 승인서)
② 금융거래확인서 (또는 부채증명서)
③ 부동산 매매계약서
④ 은행 대출금 지급 및 송금 확인증

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

세 가지 질문에 차례로 답을 드리겠습니다. 그런데 두 번째 질문은 걱정하시는 지점이 실제 위험이 있는 곳과 조금 다릅니다. 그 부분을 특히 눈여겨봐 주십시오.

【1번 — 나눠 쓰는 것은 맞지만, 금액이 다릅니다】

공동명의로 사시면 계획서는 각자 한 부씩 작성하고, 두 사람 금액을 합친 것이 신고한 매매가와 같아야 합니다.

지분이 5대 5면 각자 4억 7천만원씩을 채우셔야 합니다. 3억씩이 아닙니다.

그리고 대출 6억을 3억씩 나눠 적는 것은 어렵다고 생각됩니다. 계획서의 대출란은 본인 명의 채무를 적는 칸인데, 아내분은 담보를 제공하셨을 뿐 채무자가 아니십니다.

아내분 지분을 사는 데 남편분 대출금이 들어간 것이라면, 그 돈의 성격은 대출이 아니라 남편분에게 빌린 돈이거나 받은 돈입니다. 아내분 계획서에는 그렇게 적으셔야 사실과 맞습니다.

부부 사이에는 10년 동안 6억까지 증여세가 없으니, 증여로 정리하셔도 세금은 나오지 않습니다. 다만 신고는 해 두시는 편이 나중을 위해 안전합니다.

【2번 — 걱정하시는 곳과 실제 위험한 곳이 다릅니다】

원리금을 남편분이 갚으시는 것 자체는 증여가 아닙니다. 그 대출은 남편분 명의의 빚이고, 자기 빚을 자기가 갚는 것이기 때문입니다.

진짜로 봐야 하는 곳은 상환이 아니라 취득 시점입니다.

아내분이 4억 7천만원어치를 사시는데 그 돈이 어디서 나왔느냐, 이것이 질문의 전부입니다. 예금 1억은 아내분 돈이고 나머지는 남편분 대출에서 왔다면, 그 차액이 부부 사이 자금 이동입니다.

그리고 이 부분은 6억 공제 안에 들어가니 세금 문제로 이어지지 않습니다.

생활비와 저축을 서로 나눠 부담하시는 것도 부부 사이에서는 일상적인 일이라 그 자체를 증여로 보지는 않습니다. 다만 생활비로 받은 돈을 쓰지 않고 모아서 재산을 늘리시면 그때는 이야기가 달라집니다.

【국세청은 언제 물어보는가】

이 점을 아셔야 마음이 편하실 겁니다.

집을 살 때 바로 조사가 나오는 것이 아닙니다. 국세청은 계획서에 적힌 빚을 따로 관리해 두었다가, 그 빚을 갚는 시점에 「이 돈은 어디서 났느냐」를 묻습니다.

그러니 지금 계획서를 사실대로 적어 두시고, 나중에 갚으실 때 그 재원이 설명되게 해 두시면 됩니다. 앞뒤가 맞으면 문제가 되지 않습니다.

【3번 — 대출 증빙은 은행 서류로 됩니다】

이체 내역이 없어도 괜찮습니다. 대출은 그 자체로 서류가 남습니다.

금융거래확인서나 부채증명서, 아직 실행 전이면 대출신청서를 내시면 됩니다. 계획서를 낼 때 대출이 아직 실행되지 않았다면 사유서를 함께 내시면 됩니다.

은행이 매도인에게 바로 보내는 것은 실무에서 늘 있는 일이고, 그렇게 나갔다는 사실도 은행 서류에 남습니다.

주소지와 잔금일, 그리고 아내분 예금 1억의 형성 경위를 알려주시면 두 분 계획서를 어떻게 나눠 적는 것이 맞는지 정리해 드리겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1. 네, 대출원리금 상환액을 5:5씩 부담한다면 가능합니다.
2. 매달 아내가 남편의 계좌에 원리금상환액의 50%에 해당하는 금액을 이체하는 것이 좋습니다. 남편이 저축이나 생활비를 좀 부담하면서요.
3. 말그대로 계획서 이므로 주담대 실행 예정이라고 자금조달계획서에는 반영하시면 됩니다. (증빙 제출 안하셔도돼요. ^^)

감사합니다.

세무 Q&A

주택취득자금조달계획서 배우자 공동명의 케이스 질문

추천 채팅 상품

안녕하세요. 세무회계 휘연의 정연아 세무사입니다. 세금과 관련해서 고민이 있으시다면 편하게 말씀해주시면 됩니다. 자녀 또는 배우자에게 증여를 고민중인 분들을 위한 상담서...

사전에 미리 상담할 내용을 작성해주시기 바랍니다.

[주택취득자금 조달 및 입주계획서 ] 상담 + [소명요구서] 소명자료 작성대행 해드립니다. 1. 안녕하세요. 세무법인 이화 삼성지점 박잠득세무사입니다. 2. 국세청 부동...