"재건축 했다가 세금 폭탄 맞게 생겼습니다. 도와주세요!"

Question

이호길 · Answer

안녕하세요?  안타깝지만  다세대주택은 건축법상 '공동주택'으로 호실마다 구분등기가 되어 있으므로 세법상 8채의 개별 주택​으로 봅니다. 따라서 건물 전체를 하나의 매매계약서로 일괄 매도(통매매)하더라도, 납세자가 선택한 단 1개 호실(세대)에 대해서만 1세대 1주택 비과세(12억 원 한도)​가 적용되고 나머지 7개 호실은 전액 양도소득세가 과세​됩니다.

문의하신 서울 광진구 소재 다세대주택 및 근린생활시설 양도 관련 세무상담​은 건물의 구조, 신축 및 취득 경위, 임대사업자 등록 여부, 실제 거주 이력, 호실별 등기 및 임대 현황에 따라 세금이 크게 달라질 수 있는 사안입니다..  연락주시면 최대한 절세 가능한 방안 검토해 보겠습니다.(www.signaturetax.co.kr)

지태호 · Answer

안녕하세요. 답변 드리겠습니다.

다세대 주택인 상태에서는 양도하더라도 비과세를 적용받으실 수 없습니다. 다만 주택임대사업자 등록을 하였으므로 요건충족여부에 따라 중과는 피하실 수도 있습니다.

따라서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 다가구 주택으로의 용도변경이 필요할 것으로 보입니다.

잘 아시겠지만 다가구주택이 되기 위해서는 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하여야 합니다.

관련하여 자세한 내용은 반드시 '양도 전' 가까운 세무사님에게 상담해보시길 권장 드립니다.

조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

최승환 · Answer

안녕하세요

안타깝지만 다세대주택은 주택 중 1채만 비과세를 받을 수 있습니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

먼저 결론부터 말씀드리겠습니다. 다세대 상태를 그대로 두고 건물 전체에 12억 비과세를 받는 방법은 없습니다. 다만 다가구로 변경하지 않고도 쓸 수 있는 길이 하나 남아 있어서, 그것까지 함께 말씀드리겠습니다.

【왜 안 되는지】

다가구주택에는 「구획별로 나눠 팔지 않고 통째로 한 번에 팔면 단독주택 한 채로 본다」는 규정이 있습니다. 어머님이 들으신 「다가구로 바꾸면 된다」는 말은 이 규정을 가리킵니다.

문제는 이 규정이 다가구주택만 대상으로 한다는 점입니다. 다세대주택은 건축법상 공동주택으로 분류되어 이 규정이 아예 닿지 않습니다.

8세대를 한 사람에게 한꺼번에 넘기면 어떠냐는 질문이 많은데, 그것도 안 됩니다. 국세청이 「다세대주택을 하나의 매매단위로 양도해도 세대별로 각각 한 채씩 계산한다」고 회신한 사례가 있습니다. 통째로 팔아도 양도일 현재 8주택입니다.

【다가구로 바꾸지 않고 남는 길】

세대를 하나씩 순차로 파시고, 마지막 한 채를 남겨 그 한 채에 비과세를 적용하는 방법입니다.

예전에는 여러 채를 팔아 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세는 규정이 있어서 이 방법이 막혀 있었습니다. 그런데 그 규정이 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 없어졌습니다. 지금은 그 집을 취득한 날부터 그대로 셉니다.

2018년 완공이니 보유기간 2년은 이미 넘기셨습니다.

【다만 확인하셔야 할 것이 세 가지 있습니다】

첫째, 거주 여부입니다. 서울은 2017년 8월 3일부터 조정대상지역이었고, 그 기간에 취득한 집은 보유만으로는 부족하고 2년을 실제로 사셔야 비과세가 됩니다. 2018년 완공 후 어머님이 이 건물에 사신 적이 있으신지가 이 건의 갈림길입니다.

둘째, 임대사업자 의무임대기간입니다. 의무기간이 끝나지 않으면 그 전에는 파실 수 없습니다. 2018년에 등록하신 것이 4년짜리인지 8년짜리인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 8년으로 등록하셨다면 자동으로 말소되는 유형이 아니어서 기간이 계속 진행되고 있을 수 있습니다.

셋째, 지하 상가입니다. 주택 면적이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 보는 규정이 있지만, 이것은 12억 이하일 때의 이야기입니다. 12억을 넘는 집은 2022년 1월 1일 양도분부터 상가 부분을 주택에서 떼어내 따로 과세합니다.

【한 가지 더 말씀드릴 것이 있습니다】

어머님이 이 건물 말고 따로 사시는 집이 있으시다면, 그 집을 파실 때는 이 8세대를 주택 수에서 빼주는 특례가 있습니다. 등록임대주택이기 때문에 열리는 길입니다.

이 건물을 파는 데 쓸 수 있는 특례는 아니지만, 어머님 전체 재산을 놓고 보면 이쪽이 세금이 훨씬 적게 나올 수 있습니다. 어느 쪽을 먼저 파느냐가 세금을 가릅니다.

【정리하면】

다세대 그대로 8세대 전부를 비과세로 파실 방법은 없습니다. 마지막 한 채에 대해서만 가능하고, 그것도 거주 이력과 임대 의무기간을 확인해야 답이 나옵니다.

임대사업자 등록증이나 등록사항 원부, 그리고 어머님이 2018년 이후 어디에 주소를 두고 계셨는지 알려주시면 어느 세대를 어떤 순서로 파는 것이 유리한지 계산해서 정리해 드리겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

다세대주택은 각 호실이 독립된 주택으로 보므로, 다가구주택으로 용도변경하지 않고 건물 전체를 한 번에 양도하면서 전체 양도가액에 대해 1세대 1주택 비과세(12억원)를 적용받는 것은 어렵습니다.

다만, 현재 주택임대사업자로 등록되어 있으므로 양도 전 임대주택에 대한 세제 특례를 먼저 검토해 보시는 것이 좋습니다. 특히 등록 시기와 임대기간, 임대료 증액 제한 등의 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제 특례 및 양도소득세 중과 배제 적용 가능성이 있는지 확인할 필요가 있습니다.

또한 다세대주택 중 1개 호실을 거주주택으로 활용하는 경우에는 거주주택 비과세 특례 적용 가능 여부도 함께 검토해 볼 수 있습니다.

따라서 현재 상태에서 바로 매도하기보다는 임대사업자 등록일, 임대개시일, 각 호실의 면적 및 기준시가, 실제 임대기간 등을 확인한 후 양도 순서와 방법을 결정하시는 것이 좋습니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

일단 다세대주택은 8세대를 각각 독립된 한 채로 봅니다. 
따라서 다른 주택이 없다면 8세대 중 마지막에 양도하는 1세대만 1세대1주택 비과세가 가능합니다.

즉, 차선을 택해야 하는 상황이고 현재 8채의 주택 모두 주택임대사업자 등록이 된 상태인 것은 그나마 다행입니다. 
다만 어떤유형인지 불명확해 아래와 같이 답변드립니다.

해당 8호가 민간건설임대주택이고 각 특례 요건을 충족한다고 가정한 양도세 혜택입니다.
① 1호가 의무임대 종료 또는 적법한 말소 후 2년 이상 실제 거주요건을 충족하고, 나머지 7호가 장기임대주택 요건을 충족하면 그 1호에 한해 거주주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 
12억원 기준도 건물 전체가 아니라 그 1호의 양도가액에 적용됩니다. 
② 각 임대주택이 장기임대주택 요건을 충족하면 그 주택 양도 시 다주택 중과에서 제외되어 기본세율과 일반 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.
③ 2018년 장기일반민간임대주택 등록분은 경과규정에 따라 8년 이상 임대 시 임대기간 중 양도차익의 50%, 10년 이상이면 70% 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다. 
적격 자진·자동말소 주택은 최초 말소일부터 5년 내 거주주택을 양도해야 하는 경우가 있으므로 말소일 관리가 필요합니다. 
자가신축분은 매입임대주택 대상 100% 세액감면에는 해당하지 않고, 상가는 별도 계산합니다.

주택임대사업자 유형, 타 부동산 또는 주택 보유현황을 종합적으로 검토하여야 할 것으로 생각됩니다.

감사합니다.

신경석 · Answer

다가구주택으로 변경해야 비과세가능합니다
임대사업자등록으로 인한 감면은 가능하나 다세대 주택의 최종1세대만 비과세가능합니다

세무 Q&A

추천 채팅 상품

복잡한 법인 설립과정 국세청 출신 전문세무사가 신규 법인설립의 A부터 Z까지 모든 것을 사전에 꼼꼼히 상담하고 내 일처럼 처리해 드립니다. * 법인 설립시 법무사 비용 등...

재건축 재개발 관련