제 명의로 된 아파트 엄마명의로 변경

Question

최승환 · Answer

안녕하세요 유상으로 넘기는 경우 양도소득세, 무상으로 넘기는 경우 증여세 대상입니다. 그리고 취득세도 납부하게 됩니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

양도, 증여 두 방식을 비교해 유리한 쪽을 택하셔야 합니다.
조금 더 자세한 정보가 필요하므로 상담 주시면 내용 안내 드리겠습니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

먼저 바로잡아 드릴 것이 있습니다. 어머니께 대가 없이 넘기시는 것이라면 이 건은 양도세가 아니라 증여세 문제입니다. 양도세는 돈을 받고 팔 때의 세금입니다. 어느 쪽으로 넘기느냐에 따라 세금이 완전히 달라져서, 두 경우를 다 말씀드리겠습니다.

【그냥 넘기면 — 증여세】

세금은 받는 쪽인 어머니가 냅니다. 부모 자식 사이에는 10년간 5,000만원까지 공제되고, 그걸 넘는 부분에 세율이 붙습니다.

기준 금액은 사셨을 때의 2억 1,700만원이 아니라 지금 시세입니다. 아파트는 비슷한 집의 실거래가로 평가하기 때문에 시세가 올랐다면 그 가격으로 계산합니다. 지금 시세가 취득가와 비슷하다고 가정하면 증여세는 대략 2천만원 안팎이 나오고, 여기에 어머니가 내실 취득세가 따로 붙습니다. 무상으로 받는 취득은 취득세율도 일반 매매보다 높습니다.

【돈을 받고 팔면 — 양도세】

어머니가 실제로 대금을 지급하시고 매매로 가져가시는 방법도 있습니다.

이 경우 선생님이 1세대 1주택으로 2년 보유 요건 등을 채우셨다면 양도세가 비과세될 수 있어서, 조건이 맞으면 세금이 가장 적게 드는 길입니다.

다만 조건이 무겁습니다. 어머니가 그 대금을 실제로 마련해서 보내셔야 하고, 그 돈의 출처를 설명할 수 있어야 합니다. 가족 간 매매는 국세청이 기본적으로 증여가 아닌지 들여다보는 거래라, 대금이 오가지 않거나 시세보다 많이 싸게 팔면 증여로 다시 계산됩니다.

【그 전에 확인할 것이 하나 있습니다】

「대출 때문에 제 이름으로 샀다」고 하셨는데, 이 부분이 사실 이 건의 출발점입니다.

아파트를 살 때 돈을 누가 냈는지, 대출을 누가 갚아왔는지에 따라 지금 넘기는 것의 성격이 완전히 달라집니다. 처음부터 어머니 자금으로 산 집이라면 단순히 명의를 바꾸는 문제가 아니라 별도로 정리해야 할 것들이 있고, 선생님 자금으로 산 집이라면 위의 두 갈래 중 선택의 문제입니다.

결혼하시면서 정리하시는 것이니 시기를 정해 두셨을 텐데, 넘기는 방식을 정하기 전에 이 부분부터 확인하시는 것이 순서입니다.

아파트 소재지와 현재 시세, 그리고 살 때 자금을 어떻게 마련하셨는지 알려주시면 증여와 매매 중 어느 쪽이 유리한지 세금 숫자로 비교해 드리겠습니다. 채팅상담으로 문의해 주세요.

박경훈 · Answer

양도세를 계산하려면 양도가액 취득가액 취득부대경비 등등 을 알아야합니다. 상담요청 주시면 자세하게 상담해드리겠습니다.

김주성 · Answer

1. 증여(무상 이전)로 넘길 경우

어머니가 증여세와 취득세를 납부하셔야 합니다.

자녀가 부모에게 증여할 때 공제 한도는 5,000만 원이므로, (현재 아파트 시세 - 5,000만 원)을 과세표준으로 하여 증여세가 계산됩니다.

2. 매매(정상 거래)로 넘길 경우

어머니가 질문자님께 시세에 맞는 아파트 대금을 계좌로 실제 입금하여 거래 사실을 증명해야 합니다.

이 경우 질문자님이 양도소득세를 내야 하지만, 현재 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유하셨다면 비과세 혜택을 받아 양도세가 0원일 가능성이 매우 높습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

가족 간에 실제 금전거래 없이 본인 명의의 아파트를 어머니 명의로 무상 이전하는 경우에는 원칙적으로 양도가 아닌 증여로 봅니다.

현재 대출도 모두 상환한 상태에서 무상으로 이전하시는 것이므로 양도소득세가 발생하지 않습니다.

다만 아파트를 증여받는 어머니에게는 증여세와 취득세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 증여일 현재 아파트의 시가를 기준으로 하며, 성년 자녀가 부모에게 증여하는 경우가 아니므로 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 적용하여 계산합니다.

반대로 증여가 아닌 실제 매매로 처리하려면 특수관계인간 거래이므로 어머니가 실제 매매대금을 지급해야 하며, 거래금액과 계좌이체 등 객관적인 금융거래 내역이 확인되어야 합니다.

세입자가 있는 경우 보증금을 포함하여 증여하는 부담부증여도 가능하니 상황에 맞는 유리한 거래방식으로 진행하시면 될 것 같습니다.

감사합니다.

한경수 · Answer

1세대1주택에 해당하고 2년이상 보유했으면 12억 이하 아파트는 양도세 비과세로 어머님이 취득세만 내시면됩니다.
(만약 취득당시 조정대상지역에 있는 아파트였다면 보유기간 중 2년 이상 거주했어야 합니다)

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

실질적으로는 엄마의 주택이나 명의만 자녀의 명의로 구입한 경우 부동산 명의대여로 처벌 받을 수 있습니다.

위의 문제는 차처하고 자녀 소유의 주택을 부모님께 넘기는 방법은 두가지가 있습니다.

첫째 유상양도를 하는 경우 양도세가 발생합니다.(양도차익이 있는 경우 자녀가 양도세 부담)

둘째 무상양도를 하는 경우 증여세가 발생합니다.(수증자인 엄마가 증여세를 납부합니다.)

감사합니다.

하수정 · Answer

안녕하세요 하수정세무사입니다.

유상거래는 양도세, 무상거래는 증여세 신고대상입니다.

부모자녀간 거래는 유상거래할 경우 시가보다 저가로 거래하면 안 되고, 실제 거래대금을 지급한 내역을 남겨놓으셔야 합니다.

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

질문해주신 내용이 다소 불분명하여, 경우를 나누어 설명드립니다.

[ 가정01. 대가 없이 어머님 명의로 이전하는 경우 ]

현재 대출이 모두 상환되어 어머님이 인수할 채무도 없다면 일반적인 증여에 해당합니다.

이 경우 어머님에게 증여세와 취득세가 발생합니다. 증여세는 과거 매수가격인 2.17억 원이 아니라 증여 당시 아파트의 시가를 기준으로 하며, 어머님이 최근 10년간 자녀들로부터 증여받은 내역이 없다면 5,000만 원의 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다.

취득세는 일반적으로 3.5%가 적용되지만, 조정대상지역 여부·시가표준액 및 질문자님의 1세대 1주택 여부에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

[ 가정02. 대가를 받고, 어머님께 양도하는 경우 ]

양도가액, 양도여부 등이 불분명하여 답변이 다소 제한되기에, 이 부분은 참고 부탁드리며 실제 진행 시에는 전문가와 상담 후 진행하실 것을 권장드립니다.

실제 매매라면 질문자님에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세가 없을 수도 있습니다.

부모·자녀 간 매매는 세법상 실제 거래 여부를 엄격하게 확인하므로, 어머님의 자금으로 매매대금을 실제 지급하고 계좌이체 내역 등으로 입증할 수 있어야 합니다. 시가보다 지나치게 낮은 금액으로 거래하면 증여세나 양도소득세·취득세가 시가를 기준으로 다시 계산될 수도 있습니다.

따라서 현재 시세, 아파트 소재지, 취득일, 어머님과 질문자님의 주택 수를 먼저 확인해야 합니다. 또한 처음 아파트를 취득할 당시 매수대금과 대출을 실제 누가 부담했는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

신경석 · Answer

명의 이전의 경우 양도의 방법과 증여의 방법이 있습니다
양도로 할 경우 실제 자금이 이전되어야 하며 특수관계자의 경우 시세대로 양도가를 정해야 합니다
증여는 직계존속의 경우 5천만원공제 가능하며 아파트는 매매사례가액을 적용하여 증여세를 계산합니다

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