무주택자 상속 특례 세율 관련 문의

Question

이재승 · Answer

안녕하세요, 회계사 이재승입니다.

법무사님 설명은 원칙론으로는 근거가 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의3은 30세 미만의 미혼 자녀를 주민등록상 분리되어 있더라도 부모와 같은 세대로 보도록 하고 있어, 문언대로만 읽으면 모친의 주택이 합산될 여지가 생깁니다.

다만 같은 조문에 예외가 있습니다. 30세 미만이더라도 소득이 기준중위소득의 40% 이상이고 독립된 생계를 유지하면 별도 세대로 봅니다. 2025년부터 소득이 있으시다면 이 예외에 해당될 가능성이 있어 보입니다. 1인가구 기준 월 100만원을 조금 넘는 수준이면 충족되는데, 상속 등기 시점을 기준으로 판단하므로 근로소득원천징수영수증이나 재직증명서로 소득 수준을 먼저 확인해보시면 좋겠습니다.

여기에 더해 말씀하신 사정은 따로 다툴 여지가 있습니다. 대습상속이라면 부친께서 먼저 돌아가신 경우일 텔데, 친권자가 부친이었고 모친과는 20년 넘게 생계나 거주가 전혀 연결되지 않았다면, 이를 동일 세대로 보는 것은 제도 취지에 맞지 않는다고 주장해볼 수 있습니다. 다만 이혼한 부모를 세대 판정에서 제외한다는 명문 규정은 없어, 이 논거만으로 담당자를 설득하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

정리하면 소득요건 충족 여부가 가장 현실적인 열쇠이고, 여기에 가족관계·주민등록 이력으로 생계 분리를 보강하는 구성이 좋아 보입니다. 세율 차이가 상당하니, 등기 전에 관할 구청 세정과에 사전 질의를 해보시는 것도 방법입니다.

조연화 · Answer

안녕하세요. 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

문의주신 내용은 상속주택 취득세 특례세율 적용건(지방세법 15조)으로 확인됩니다.
이는 '무주택자'인 상속인이 피상속인의 사망으로 주택 1채를 상속받는 경우로서 주민등록상 세대원이 다른 주택이 없는 경우 특례세율(0.96%) 적용이 가능한 것입니다.
해당 주택이 '공동상속주택'인경우에는 공동상속인중 지분이 가장 높은자가 무주택자라면 공동상속인 모두가 특례세율을 적용받는것입니다.

사안에서, 중요한건 주민등록상의 세대원의 주택을 합산하여 판단하는데, 여기서 상담자분과 모친을 별도세대로 볼수있는지입니다.

지방세법에서 동일 세대원 여부는 실질에 불구하고, 주민등록표상 등재 여부로 판단합니다.
주민등록표상 같은 주소지에 등재되어 있으면 실제 거주 여부와 무관하게 같은 세대원으로 간주합니다.
다만, 미혼으로서 만 30세미만의 자녀는 부모와 별도세대를 구성하고, 중위소득의 40%이상이 소득이 있어야만 별도세대로 인정받을수 있습니다.
26년 기준 1인가구의 중위소득은 256.4만원이고, 1년으로 환산하면, 3,076만원이고, 해당금액의 40%는 약 1,230만원 입니다.

즉, 상담자분께서 상속등기일기준으로 최근 1년간 1,230만원 이상의 소득이 있어야만 별도세대로 보아 특례세율 적용이 가능한것입니다.
25년부터 발생한 소득을 확인해보시고 판단해 보시면 되겠습니다 ^^
구체적인건 별도 유료상담문의주시면 도와드리겠습니다.

답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

문의하신 경우 이혼한 모친이 별도 세대에 거주하고 있더라도, 현재 30세 미만의 미혼자라면 모친의 주택이 1가구 1주택 판단에 포함될 가능성이 높습니다.

지방세법 시행령 제29조에서는 상속으로 인한 1가구 1주택 특례를 판단할 때, 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 주민등록을 달리하더라도 같은 가구에 속하는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

따라서 단순히 모친과 주민등록이 분리되어 있거나, 이혼 후 오랫동안 왕래가 없었다는 사정만으로 모친을 별도 가구로 보기는 어렵습니다.
또한 행정안전부에서도 부모가 이혼한 경우라도 부모와 자녀의 직계존비속 관계가 없어지는 것은 아니므로, 친권이나 실제 부양 여부와 관계없이 해당 규정을 적용하는 취지의 해석을 한 바 있습니다.

질문자님이 20대 미혼자이고 모친이 주택을 보유하고 있다면, 모친의 주택까지 포함하여 1가구 2주택으로 판단될 가능성이 높아 상속주택에 대한 1가구 1주택 취득세 특례세율(0.8%)을 적용받기는 어려울 것으로 보입니다. 지방세법상 상속으로 인한 1가구 1주택 취득에 대해서만 특례세율을 적용하도록 되어 있습니다.

2025년부터 소득이 발생했다는 점도 참고할 필요는 있지만, 상속으로 인한 1가구 1주택 판단에는 유상취득 중과세에서 적용되는 30세 미만 자녀의 소득요건을 그대로 적용할 수는 없습니다. 따라서 소득이 있다는 이유만으로 모친과 별도 가구로 인정된다고 보기는 어렵습니다.

결론적으로 이 사안에서는 법무사 측의 안내가 법령상 기준에 부합할 가능성이 높습니다. 다만 실제 취득세 신고 전에는 상속관계와 주민등록 상황을 가지고 관할 구청 세무부서에 특례세율 적용 여부를 한 번 확인해 보시는 것을 권고드립니다.

감사합니다.

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

법무사 안내가 맞을 가능성이 높습니다. 상속으로 인한 1가구 1주택 취득세 특례는 주민등록상 주소만을 기준으로 판단하지 않습니다.

상속인이 미혼이고 만 30세 미만인 경우에는 부모가 주민등록상 별도 세대에 있더라도 원칙적으로 같은 가구로 봅니다. 따라서 이혼한 어머니가 주택을 보유하고 있다면 해당 주택도 가구의 주택 수에 포함될 수 있습니다.

부모님의 이혼 여부나 친권자가 아버지였다는 사실, 실제로 어머니와 오랫동안 왕래가 없었다는 사정만으로 이 규정에서 제외된다고 보기는 어렵습니다.

따라서 질문자분이 상속 당시 미혼·30세 미만이라면 어머니의 주택 때문에 상속주택에 대한 1가구 1주택 취득세 특례 적용이 어려울 수 있습니다.

다만 상속 취득세는 금액 차이가 있으므로 실제 상속개시일 당시 가족관계와 주택 보유현황을 기준으로 관할 지자체에 최종 확인 후 신고하시는 것을 권해드립니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요. 이성민 세무사입니다.

기본적으로 부모와 주민등록상 세대를 달리 하고 있는 자녀는 별도의 세대로 보는 것이나,

30세 미만 미혼 자녀 세대의 경우라면, 부모가 주민등록표에 포함되지 않더라도 같은 가구에 속하는 것으로 봅니다.

주택을 매매로 유상취득 할 때의 세대 주택 수 판단에서는 자녀의 소득, 별도 생계 영위 여부 등으로 부모와 별개의 세대로

인정받을 수 있으나,.

주택을 상속으로 무상취득 할 때 특례세율 적용에 관해서는 자녀분의 소득이 증명되더라도 부모와 별도의 세대로 인정받기 어렵습니다.

따라서, 부모님 소유의 입주권·분양권·오피스텔 등은 제외하고 주택·주택 부수토지 등 보유 사실이 있다면

상속 취득세 특례세율 적용이 어려울 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

박경훈 · Answer

취득세를 말씀하시는거라면 어머님과 1세대를 구성하고있는경우 2주택자가 되기때문에 1주택세율은 적용받기 어려워보입니다.
다만, 해당 사안의경우 자세한상담이 필요할것으로 보여집니다.

강태훈 · Answer

상속주택이므로 무주택 특례는 적용되지 않고 일시적 2주택 특례는 조건을 확인해봐야 합니다.

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