토지·단독주택 증여 관련 세금 및 실행일정 상담

Question

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

단독주택을 증여하는 경우에는 증여재산의 평가방법과 취득세 중과 여부를 먼저 확인한 후 실행하는 것이 중요합니다.

단독주택의 경우 아파트처럼 유사매매사례가액이 충분하지 않은 경우가 많아, 별도의 시가가 확인되지 않는다면 개별주택가격을 기준으로 평가하여 신고하는 것이 가능합니다. 다만 증여일 전후의 매매사례가액이나 감정가액 등이 확인되는 경우에는 시가가 우선 적용될 수 있습니다.

특히 신고가액과 실제 시가의 차이가 큰 경우에는 국세청의 감정평가 대상이 될 가능성도 있으므로, 단순히 개별주택가격이 낮다는 이유만으로 기준시가 신고를 결정하는 것은 주의할 필요가 있습니다.

또한 임대 중인 주택이라면 임대보증금 등의 평가특례, 주택에 저당권 등이 설정되어 있다면 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례가 적용되어 기준시가보다 높은 금액으로 평가될 수 있습니다.

취득세도 반드시 함께 검토해야 합니다. 현재 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우 원칙적으로 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계존비속에게 증여하는 경우 등에는 중과 제외 규정이 있으므로, 증여자의 주택 수와 증여받는 주택의 공시가격 등을 확인해야 합니다.

실제 진행은 증여계약서 작성 → 법무사를 통한 소유권이전등기 → 증여세 신고 순으로 진행하면 됩니다. 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 하는 것이 원칙입니다.

감사합니다.

김나은 · Answer

안녕하세요 부산 상속 증여 법인컨설팅 전문 김나은세무사입니다.

평가액을 5억으로 가정하고 큰 틀만 간략히 정리해서 답변 드립니다.

1. 평가방법
단독주택은 아파트와 달리 유사매매사례를 찾기 어려워 보통 개별주택가격(공시가격)으로 신고합니다. 다만 시세와 차이가 크면 국세청이 자체 감정평가를 해서 그 금액으로 과세할 수 있습니다. 사전 감정평가를 받아 안전하게 갈지, 공시가격으로 신고할지 세액 차이를 비교해 결정하시면 됩니다.

2. 증여세 (평가액 5억 가정, 성년 자녀)
5억 − 증여재산공제 5,000만원 = 과세표준 4억 5,000만원
산출세액 8,000만원
신고세액공제 3% 차감 → 약 7,760만원

3. 취득세
증여 취득세는 원칙 3.8~4.0%이나, 조정대상지역 + 공시가격 3억 이상이면 12%로 중과됩니다(부가세 포함 12.4~13.4%). 단, 부모님이 1세대 1주택이면 중과에서 제외됩니다.
부모님 1주택 → 약 1,900만~2,000만원
부모님 다주택 + 조정대상지역 → 약 6,200만~6,700만원
차이가 4,000만원 이상이므로 부모님 주택 수를 먼저 확인하셔야 합니다.

4. 등기 시점에 필요한 현금 (부모님 1주택 가정)
취득세 등 약 2,000만원
국민주택채권 할인손실 약 50만~150만원
등기신청수수료 부동산 1건당 1.5만원
법무사 보수 약 60만~120만원
→ 소계 약 2,200만원
여기에 증여세 약 7,760만원이 3개월 내 별도로 나가, 총 1억원 내외가 필요합니다. 부담되시면 증여세는 연부연납으로 5년 분납이 가능합니다(2,000만원 초과 시, 담보 제공·이자 별도).

5. 2주택이 된 후
종부세: 2주택은 중과 없이 일반세율이고 인별 9억 공제라 부담이 크지 않습니다

빌라 비과세: 증여받은 날부터 3년 안에 빌라를 매도하면 일시적 2주택으로 비과세 가능합니다

이월과세: 증여받은 주택을 10년 안에 팔면 취득가액을 부모님의 당초 취득가로 계산합니다. 오래 보유하신 주택이면 양도세가 크게 나오므로, 10년 이상 보유 계획일 때 실익이 있습니다

6. 시행시점
상속 합산 10년, 이월과세 10년 시계를 빨리 시작한다는 점에서 이를수록 유리합니다
개별주택가격은 매년 4월 말 공시되므로 상승 국면이면 그 전에 하시는 것이 좋습니다
다만 부모님이 다주택이시면 먼저 정리해 1주택이 되신 후 증여하는 편이 4,000만원 이상 절감됩니다

7. 신고대행
평가·구조 설계·증여세 신고·취득세·등기 연계까지 진행하며, 자료가 갖춰지면 2~3주 소요됩니다(감정평가 진행 시 2~3주 추가). 신고기한은 증여일이 속한 달 말일부터 3개월, 취득세는 60일입니다. 수수료는 재산 규모에 따라 달라집니다.

8. 등기
증여계약서 작성 → 검인 → 취득세 납부 → 등기 순으로 진행되며, 법무사 보수는 법무사님마다 다르며 해당 부동산 물건지 주변 법무사님을 이용하심을 추천드립니다

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

말씀하신 내용은 증여 전에 부동산 평가액부터 정확히 산정한 후 증여세·취득세 및 향후 양도세까지 함께 비교해보는 것이 좋습니다.

단독주택과 토지는 원칙적으로 증여일 현재 시가로 평가하며, 해당 부동산의 매매가액·감정가액 및 인정 가능한 유사매매사례가액이 있는지를 먼저 확인합니다. 이러한 시가를 확인하기 어려운 경우 개별주택가격·개별공시지가 등 보충적 평가방법을 검토하게 됩니다.

현재 빌라 1채를 보유하고 있으므로 증여 후 2주택이 되는 점을 고려하여 취득세뿐 아니라 향후 기존 빌라 또는 증여주택 매도 시 양도소득세까지 함께 검토할 필요가 있습니다. 특히 증여 후 단기간 내 매도할 계획이 있다면 이월과세도 고려해야 합니다.

실제 진행 시에는 부동산 등기부등본, 토지·건축물대장, 공시가격, 부모님의 취득가액·취득시기, 기존 증여내역 등을 확인하면 예상 증여세와 취득세, 필요자금 및 적정 증여시점을 구체적으로 계산할 수 있습니다.

증여세 신고와 함께 증여계약서 작성 및 법무사를 통한 소유권이전등기까지 연계하여 진행할 수 있으므로, 실제 증여를 계획하고 계시다면 실행 전에 전체 세액을 먼저 계산해보시는 것을 권해드립니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

박용운 · Answer

여덟 가지를 적어주셨는데, 그중 결과를 좌우하는 건 두 가지예요. 나머지는 이 둘이 정해지면 따라 나옵니다.

【평가를 어떻게 하느냐가 총부담을 정합니다】

단독주택은 아파트와 달리 비슷한 거래가 거의 없어서, 개별주택가격으로 신고할지 감정평가를 받을지를 고르게 됩니다. 개별주택가격은 보통 시세보다 낮아 증여세가 적게 나오고, 감정평가는 높게 나와 증여세가 더 나옵니다.

근데 여기서 끝이 아니에요. 지금 낮게 평가받으면 그 금액이 선생님 취득가액이 되니까, 나중에 파실 때 양도차익이 커져 양도세를 더 냅니다. 반대로 감정평가로 높게 잡으면 지금 더 내고 나중에 덜 냅니다. 언제 팔 생각인지에 따라 유리한 쪽이 달라져서, 이건 「지금 얼마」가 아니라 「앞으로 10년을 놓고 얼마」로 봐야 하는 문제입니다.

【취득세가 생각보다 클 수 있습니다】

빌라를 갖고 계신 상태에서 받으시면 2주택이 되고, 은평은 조정대상지역이라 3억 넘는 주택을 증여받을 때 취득세율이 12%까지 올라갑니다. 다만 주시는 부모님이 1세대 1주택자시면 이 중과에서 빠집니다. 부모님 주택 수에 따라 취득세가 몇 배로 갈리니, 이게 총비용에서 제일 먼저 확인할 부분이에요.

하나 더 말씀드리면, 증여받고 10년 안에 파시면 양도세를 부모님이 사셨던 가격 기준으로 계산하는 규정이 있어서 증여의 실익이 크게 줄어듭니다. 단기간에 처분할 계획이면 증여 자체를 다시 생각하셔야 합니다.

정리하면 지금 결정에 필요한 건 세 가지입니다. 부모님 주택 수, 앞으로 이 집을 얼마나 오래 갖고 계실지, 그리고 개별주택가격과 대략 시세. 이 셋을 알려주시면 평가 방법별로 증여세·취득세·향후 양도세를 표로 놓고 어느 시점이 나은지까지 말씀드릴 수 있습니다. 신고 범위와 필요 자료, 등기 쪽 법무사 연계까지 그 자리에서 정리해 드릴게요. 채팅상담 신청 주세요.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

1. 평가방법(상증세법§60): 증여일 전후 6개월 내 유사매매사례가액 우선, 없으면 감정평가액, 그마저 없으면 개별공시가격(§61)입니다.
다만 공시가격으로 신고해도 국세청이 증여세 결정기한(통상 9개월) 내 자체 감정평가로 재산정·추징할 수 있어 시세와 괴리가 크면 선제적 감정평가도 필요합니다.

2. 증여세, 취득세: 정확한 가액이 나와있지 않지만 은평구도 현재 조정대상지역이므로 증여자가 1세대1주택자면 직계비속 증여는 취득세 일반세율 3.5%가 적용되고, 아니면 12%까지 중과될 수 있습니다.

3. 즉시 준비할 총비용: 취득세(3.5%~12%)+농특세 0.2%+지방교육세 약 0.3%+국민주택채권 매입비(즉시매도 시 할인분만 실부담)+각종 수수료

4. 2주택 전환: 아직 세법 개정안이 시행 전이긴 하나, 비거주하시고 공시가격이 일정금액 이상이라면 일부 부담하실 수 있습니다.
양도세는 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택 처분하면 일시적 2주택 비과세는 가능합니다.

5. 신고대행은 감정평가-증여세신고-취득세신고 연계까지 포함하며, 처리기간은 약 3주정도 생각하시면 됩니다.
정확한 수수료는 평가액 확정 되면 안내 가능합니다. 등기는 협업 법무사 연계 가능합니다.

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

정확한 예상 세액과 증여 실행시점은 부동산 가액, 증여자의 주택 수, 담보대출·임대보증금, 과거 증여내역 등을 확인한 후 판단할 수 있습니다.

[ Q1. 증여 신고 시, ①개별주택가격, ②유사매매사례가액, ③감정평가 중 가능한 평가방법은 무엇인가요? ]

결론부터 말씀드리자면, ③감정평가 방법으로 하실 것을 권장드립니다.

증여재산은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가합니다.

증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 해당 부동산의 매매가액·감정가액 등이 있으면 이를 우선 적용합니다. 요건을 충족하는 유사매매사례가액도 시가로 인정될 수 있습니다.

증여세 신고 시 원칙상 증여일 현재의 시가에 따르지만, 단독주택의 경우라면 물건별로 개별적인 특성이 강해서, 비교대상 물건이 거의 없을 뿐더러 거래도 빈번치 않기에 ③감정평가 방법을 사용하여 신고하시는 편을 권장드립니다.

말씀해주신 ①개별주택가격의 경우에는, 그 가액이 실제 시가를 반영하는 수준이 아니므로 권장드리지 않습니다.

[ Q2. 예상 증여세, 취득세 및 관련 부대세금 ]

부동산 가액을 알 수 없어, 정확히 말씀드릴 수 없습니다만 여세 세율 및 참고하실만한 공제에 대해 간략히 첨부드립니다.

증여세는 평가액에서 최근 10년간 증여내역과 증여재산공제를 반영하여 계산합니다. 성년 자녀의 직계존속 증여재산공제는 10년간 합계 5천만원이며, 요건을 충족하면 혼인·출산 증여재산공제를 추가로 적용할 수 있습니다.

■ 세율

① 과세표준 1억 원 이하 : 과세표준의 10%
② 과세표준 1억 원 초과, 5억 원 이하 : 1,000만 원 + (1억 원을 초과하는 금액의 20%)
③ 과세표준 5억 원 초과, 10억 원 이하 : 9,000만 원 + (5억 원을 초과하는 금액의 30%)
④ 과세표준 10억 원 초과, 30억 원 이하 : 2.4억 원 + (10억 원을 초과하는 금액의 40%)
⑤ 과세표준 30억 원 초과 : 10.4억 원 + (30억 원을 초과하는 금액의 50%)

■ 공제

① 직계존속으로부터 증여를 받은 경우 "기본공제" : 5,000만 원
② 혼인 및 출산증여재산공제 : (※ 혼인과 출산 합산하여 1억원)
→ 혼인신고일 전후 2년 이내 직계존속으로부터 증여받는 경우 1억 원
→ 자녀의 출생일로부터 2년 이내 증여를 받는 경우 1억 원

■ 취득세

① 무상취득에 대한 취득세율 : 부동산 시가의 3.5%
② (조정대상지역 2주택) 무상취득에 대한 취득세율 : 부동산 시가의 8%
※ 증여받는 주택의 시가표준액이 3억 원 이상인 경우
③ (비조정대상지역 2주택) 무상취득에 대한 취득세율 : 부동산 시가의 3.5%
※ 증여받는 주택의 시가표준액이 3억 원 이상인 경우

참고로 주택 수 산정 시, 다음 항목도 포함됩니다,.

① 주택 · 상가주택
② 주택의 공유지분
→ 지분만 소유해도, 원칙상 소유한 주택으로 판단
③ 주택 부속토지
→ 시가표준액 1억 원 이하인 경우 제외
④ 주택 조합원입주권 , 주택분양권 , 주거용 오피스텔 (주택분 재산세 부과분)
→ 2020.08.12. 이후 취득분

[ Q3. 증여 및 등기를 위한 부대비용 ]

증여세 신고 및 취득 관련하여 대략적인 비용 항목은 다음과 같습니다.
( ※ 정확한 가액을 알 수 없으므로, 금액을 확정해서 말씀드리기는 어렵습니다. )

① 증여세
② 취득세·지방교육세·농어촌특별세
③ 감정평가수수료
④ 세무사 증여세 신고대행 수수료
⑤ 법무사 소유권이전등기 수수료

소유권이전등기를 하려면 취득세와 등기 관련 비용을 먼저 준비해야 합니다. 증여세는 증여등기 접수일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부하셔야 합니다.

참고로 부할 증여세가 1천만원을 초과하면 분납을, 2천만원을 초과하면 담보 제공 등 요건을 갖추어 연부연납적용하실 수 있는지 확인하실 것을 권장드립니다.

[ Q4. 증여 후, 보유세 및 양도소득세 ]

01. 종합부동산세

1세대 1주택자인 경우라면, 종합부동산세 부과 시 ①12억 원을 공제받을 수 있고, ②보유기간 및 ③보유자의 연령에 따른 세액공제도 받으실 수 있습니다.

다만 증여받으신 후 2주택자에 해당하신다면, 12억 원이 아닌 9억 원에 대해 공제가 가능하게 되어 종합부동산세 부담이 다소 증가할 수 있습니다.

02. 양도소득세

양도소득세는 처분순서가 중요하며, 별도세대인 부모님으로부터 ①기존 빌라를 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 증여주택을 취득하고, ②증여주택 취득일부터 3년 이내에 기존 빌라를 양도하는 등 요건을 충족하면 일시적 2주택 비과세가 가능할 수 있습니다.

반대로 증여받은 부동산을 10년 이내 양도하면 부모님의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용될 수 있으므로, 조정대상지역 주택의 다주택 중과 가능성도 있으므로 향후 처분순서를 증여 전에 정하는 것이 좋습니다.

[ Q5. 증여 권장 여부 ]

해당 사안에 대한 증여 실행 판단은 정확한 부동산 가액, 외 부동산 보유 현황, 그리고 부모님의 자산 상태 등을 종합적으로 판단하여 말씀드릴 수 있으므로

답변이 다소 제한됩니다.

[ Q6. 증여세 신고대행 범위, 수수료, 필요자료 및 예상 기간 ]

증여세 신고대행은 부동산 평가방법 검토, 예상 증여세 계산, 공제 및 과거 증여내역 확인, 신고서 작성·제출까지 진행합니다.

그에 따른 필요자료를 요청드리며 부동산 가액 등에 따라 수수료 및 예상기간이 변동될 수 있습니다.

신고대행 수수료는 부동산 평가액, 감정평가 여부, 부담부증여 여부에 따라 달라집니다. 자료와 평가방법이 모두 확정된 경우 통상 약 10일 정도가 예상되지만, 감정평가와 법무사 등기 일정은 별도로 추가될 수 있습니다.

■ 증여세 신고 필요서류

① 가족관계증명서
② 증여계약서
③ 건물 및 토지등기부등본
④ 건축물대장 및 토지대장
⑤ 감정평가확인서
⑥ 주민등록초본 (증여자, 수증자)

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

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