임대사업자 월세 5% 관련

Question

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

질문처럼 착오로 10% 인상된 월세를 몇 달 받은 후 5% 초과분을 임차인에게 전액 반환한 경우에는 단순히 한때 10% 금액이 입금됐다는 사실만으로 곧바로 비과세가 배제된다고 단정하기는 어렵습니다. 실제 임대차계약 내용, 임대료 변경신고 여부, 반환 시점 및 반환내역 등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 기존 아파트를 매도하기 전에 임대차계약서, 월세 입금내역, 초과분 반환내역 및 렌트홈 신고내용을 확인하여 해당 오피스텔이 세법상 장기임대주택 요건을 계속 충족하는지 반드시 검토하시는 것이 좋습니다.

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

아파트 매도하실 때 거주주택 비과세 특례 적용 받으시려면 아래 요건을 모두 충족하셔야 합니다. (①~④는 장기임대주택의 요건이고 ⑤는 거주주택 요건입니다).

① 지자체 임대사업자 등록(단기임대 or 장기일반민간임대) + 세무서 주택임대 사업자등록
② 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하
③ 임대료 증액제한 준수(2019.2.12. 이후부터)
④ 임대의무기간 준수
⑤ 거주주택에서 2년이상 거주할것

단순 착오로 5% 초과인상분을수령했더라도 즉시 자진하여 초과분을 반환하고 계약 내용을 5% 이내로 시정한 경우, 증액 제한 의무를 고의로 위반한 것으로 보지 않고 비과세 특례를 인정한 사례들이 있습니다.
다만 소명요청이 들어올 가능성을 고려하여 착오 수령분임을 증명할 수 있는 문자내역이나 초과수령분 반환내역 등 증빙을 잘 갖추어 신고를 진행해야 할 것입니다.

전민수 · Answer

안녕하세요,

10%올린 사실만으로 바로 2주택자로 양도세과세되지는 않습니다.

다만 임대사업자등록유형과 오피스텔등록시기, 5%초과분의 실제 반환여부, 계약형태 등을 확인하셔서 최종 소명하시기 권해드립니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

박용운 · Answer

안녕하세요, 세무사 박용운입니다.

결론부터 말씀드리면, 초과분을 전액 돌려주신 점 때문에 비과세가 막히지 않을 가능성이 상당합니다. 다만 이 지점은 단정할 수 없는 영역이라, 무엇이 갈림길인지를 그대로 말씀드리겠습니다.

【먼저, 판단을 정확히 하셨습니다】

같은 임차인과 이어서 한 계약은 기간을 새로 정했어도 갱신이라 5% 상한이 적용되는 것이 맞고, 그걸 아신 뒤 올린 금액을 모두 반환하신 것은 할 수 있는 조치 중 가장 확실한 것을 하신 겁니다. 반환한 이체 기록은 반드시 보관하십시오. 이 사안 전체에서 가장 중요한 증빙입니다.

【갈림길이 어디냐면】

거주하시는 아파트를 팔 때 받으려는 혜택(임대주택은 주택 수에서 빼고 거주주택을 1주택으로 보는 특례)에는 임대료 5% 이내 요건이 붙어 있습니다.

문제는 「한 번이라도 위반한 적이 있으면 끝인가, 바로잡았으면 되는가」인데, 초과분을 실제로 반환해 결과적으로 5% 이내가 된 경우까지 위반으로 보는지는 해석이 필요한 영역입니다. 반환으로 정리된 사안을 구제하는 방향의 판단이 실무에 있지만, 선생님 사안이 거기 해당하는지는 계약 시점·반환 시점·금액 흐름을 놓고 확인해야 합니다.

그리고 설령 위반으로 보더라도 곧바로 「2주택 양도세 폭탄」으로 직행하는 구조가 아니라, 문제된 기간의 처리를 어떻게 보느냐의 문제로 다뤄질 여지가 있습니다. 걱정하시는 최악의 그림이 확정된 상태는 아닙니다.

【파시기 전에 확인할 것】

이 특례는 요건이 여러 개라 5% 말고도 함께 봐야 합니다. 임대사업자 등록 유형과 의무임대기간이 찼는지, 오피스텔이 주거용 임대로 유지되고 있는지, 아파트에서 2년 이상 거주하셨는지까지 갖춰져야 합니다.

매도 계약 전에 계약서·반환 이체 내역·등록증을 놓고 한 번 판정을 받으신 뒤 파시는 것이 순서입니다. 팔고 나서는 되돌릴 방법이 없습니다. 서류 준비되시면 채팅상담으로 문의해 주세요.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

조세심판원 결정례 상 임대료 5% 상한 요건은 임대기간 전체 평균으로 지키면 되는 게 아니라, 계약을 갱신할 때마다 매번 지켜야 하는 요건으로 보고 있습니다(조심-2021-서-5515). 
다만, 구두로 협의했고 원래 5%올리려는 생각이셨으며 실제 돈도 돌려준 점으로 보았을 때 구두 갱신 시점에 5%를 올린 것이라 충분히 주장할 수 있을 것 같습니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

초과 수령한 월세를 임차인에게 모두 반환하여 임대료 5% 증액 제한 이내로 다시 바로잡았다면, 세법상 임대료 증액 제한 요건을 위반하지 않은 것으로 주장하여 인정받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

신경석 · Answer

계약서를 다시 작성하고 받은금액을 다시 돌려줬다면 문제없을것으로 판단됩니다

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