하남 아파트 상생임대 비과세 요건 검토 및 업무용 오피스텔 보유/매도 세무 질의

Question

조연화 · Answer

안녕하세요. 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.
죄송하지만, 무료상담에서는 세액계산은 안내드리고 있지않습니다. 그외 질의에 대한 답변 남겨드립니다.

1. 상생임대 적격성 : 상생임대의 요건은 다음과 같습니다.

1) 직전임대차계약에 따른 임대 기간이 1년 6개월 이상일 것
2) 상생임대차계약 체결 시 보증금 및 임대료를 직전 대비 5% 이내로 인상할 것
3) 상생임대차계약에 따른 임대 기간이 2년 이상일 것
4) 상생임대차계약을 2026.12.31.까지 체결하고 계약금 지급 + 임대가 개시될 것.

위 모두를 충족하셨다면, 2년 실거주의무가 면제되어 12억까지는 비과세되고, 초과되는 부분에대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

2. 공동명의 절세 효과 :
공동명의이신경우, 과세되는 양도차익(12억초과분에대한 비율계산)이 절반씩 쪼개지고, 양도소득세 기본공제인 250만원도 각각 받을 수 있으므로, 소득세 누진세율체계에서는 절세효과가 꽤나 큽니다.

3. . 오피스텔 선매도 전략:
오피스텔을 업무용으로 사용중이라면, 선처분하지 않아도 됩니다. 이는 사실관계에 따라 판정하며, 임대차계약 , 재산세과세여부 , 오피스텔 내부시설등에 따라 주택인지 아닌지를 판정합니다.
오피스텔에서는 양도차손(-)가 예상되므로, 주택분 양도차익에서 통산(동일연도에 양도시)할수있어 절세효과가 있습니다.
주거용으로 사용중이시라면 먼저 오피스텔을매각하고, 주택을매도할것을 권장드립니다.

4. 오피스텔 보유 & 장특공:
오피스텔이 업무용으로 유지할경우 종부세는 합산배제되는것이 맞습니다. 하남 아파트 장기보유특별공제에도 영향을 미치지 않습니다.

5. 매도 시점 분산: 두 자산을 같은 과세연도에 매도하는 것과 연도를 달리하여 분산 매도하는 것 중 어느 쪽이 유리한가요?
양도차손이 예상되는경우에는 같은 과세연도에 매도할것을 권장드립니다.

6. 업무용 인정 증빙:
앞선 3번 질의에서 설명드렸습니다. 구체적인 판단은 실제 상담을 통해 진행됩니다.

7. 최종 예상 양도소득세 :
무료상담에서는 구체적인 세액을 안내하고 있지 않습니다.

답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.

김태훈 · Answer

안녕하세요. 세무사 김태훈입니다.

결론적으로 질문자님의 경우에는 오피스텔의 주택 해당 여부와 하남 아파트의 고가주택 양도소득세 계산을 중점적으로 검토할 필요가 있습니다.

상생임대주택 특례는 1세대1주택 비과세를 적용할 때 필요한 거주기간 요건을 충족한 것으로 보아 거주기간 제한을 받지 않도록 하는 제도입니다.

다만 상생임대주택이라고 해서 실제 거주하지 않은 기간까지 장기보유특별공제의 거주기간으로 인정되어 80% 공제를 받는다는 의미는 아닙니다.

따라서 질문자님께서는 실제 거주기간, 보유기간 및 상생임대주택 요건을 각각 구분하여 장기보유특별공제 적용 여부와 공제율을 검토해야 합니다.

또한 현재 아파트의 시세가 12억원을 초과하므로 12억원 초과 고가주택에 대한 양도차익 계산도 함께 검토해야 하며, 오피스텔 역시 실제 사용현황에 따라 주택으로 판단될 가능성이 있는지 확인할 필요가 있습니다.

구체적인 세액은 취득일, 실제 거주기간, 필요경비 및 오피스텔의 실제 사용관계 등을 확인한 후 판단하는 것이 정확합니다.

자세한 사항은 관련 자료를 준비하여 세무사와 상담을 통해 검토하시기를 추천드립니다.

동대문 김태훈세무사사무소 / 김태훈 세무사
02-965-0623

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

1. 상생임대주택 비과세 요건 및 부부 공동명의 효과
하남 아파트는 직전 임대차계약(1년 6개월 이상 유지)과 상생 임대차계약(5% 이내 인상 및 2년 이상 임대 유지) 요건을 모두 충족하므로, 취득 당시 조정대상지역이었더라도 2년 실거주 의무가 면제됩니다. 따라서 1세대 1주택 상태로 매도 시 12억 원 비과세 특례가 적용됩니다.
또한 12억 원 초과분에 대한 양도차익 과세표준이 부부 지분(50:50)으로 분산되고 양도소득 기본공제(각 250만 원)도 각각 적용되므로, 단독명의 대비 수천만 원 상당의 양도소득세 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

2. 인천 오피스텔 매도 및 종부세·장특공 검토
인천 오피스텔을 업무용 상태로 먼저 처분한 뒤 하남 아파트를 매도하는 것이 오피스텔의 주거용 간주 리스크를 원천 차단하는 가장 안전한 순서입니다. 오피스텔을 실질 업무용으로 유지하는 동안에는 주택분 종합부동산세 과세대상 합산에서 배제됩니다.
다만, 상생임대 특례는 비과세를 위한 2년 거주 요건만 면제할 뿐 1세대 1주택 최대 80% 장기보유특별공제를 위한 실제 2년 거주 요건까지 면제해주지는 않습니다. 따라서 아파트에 실제 거주하지 않았다면 거주기간 공제 없이 일반 장기보유특별공제(최대 30%)만 적용됩니다.

3. 매도 시점 및 손익통산
하남 아파트에서는 12억 초과분에 대해 양도차익이 발생하는 반면, 인천 오피스텔은 취득가 대비 양도차손(-1,000만 원)이 발생합니다. 따라서 두 자산을 연도를 달리해 분산 매도하기보다 같은 과세연도(1월 1일~12월 31일) 내에 매도하여 양도손익 통산을 받는 것이 전체 세금 부담을 줄이는 데 유리합니다.

4. 업무용 입증 증빙 및 예상 양도소득세
국세청의 실질과세 조사에 대비하여 임차인의 사업자등록증, 업무용 임대차계약서, 부가가치세 매출세금계산서 및 신고 내역, 전입세대확인서(전입자 없음), 실제 사무실 활용 사진 등을 완비해 두어야 합니다.

상생임대주택 요건 검토 및 오피스텔 업무용 인정 여부는 계약 이행 시점과 실질 사용 현황에 따라 변수가 발생할 수 있으므로, 실제 매도 계약 체결 전 세무사와 정식 상담을 통해 상세 일정 및 관련 증빙을 최종 확인하시길 권장합니다.
감사합니다.

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