예비 배우자 청약 자금조달 계획서 작성 문의 드립니다

Question

유경진 · Accepted Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 신부가 당첨되고 신랑 명의 대출로 자금을 마련한다면 어떻게 작성하나요? ]

신부가 단독으로 분양계약을 체결했다면 자금조달계획서도 신부 명의로 총 분양대금 전액을 작성해야 합니다.

예비신랑의 6억원 대출금과 2억원을 신부가 빌리는 것이라면 신부의 금융기관 대출액이 아니라 그 밖의 차입금으로 기재하고, 차용계약서와 실제 자금이체 및 상환계획을 갖춰야 합니다.

갚지 않을 자금이라면 증여로 기재해야 하며, 혼인신고 전에는 배우자 증여공제 6억원을 적용받을 수 없으므로, 혼인신고 후 증여로 진행하시는 방법도 고려해보셔야 할 것 같습니다.

[ Q2. 신랑과 차용증을 작성하고 신랑 명의 대출금으로 중도금·잔금을 납부해도 되나요? ]

신부가 단독 분양계약자라면 신랑이 별도의 자금조달계획서를 작성하여 금액을 나누어 적는 것은 아닙니다.

신랑 명의 대출금으로 신부의 중도금과 잔금을 납부하더라도, 신부가 신랑에게 실제로 빌린 자금이라면 신부의 자금조달계획서에 "그 밖의 차입금"으로 기재해야 합니다. (※ 차용계약서뿐 아니라 신랑의 대출 실행내역, 분양대금 지급내역, 신부의 원금·이자 상환내역을 갖추실 것을 권장드립니다.)

실제로 상환하지 않을 자금이라면 차입금이 아니라 신랑이 신부에게 증여한 자금으로 판단되어, 증여세가 부과될 수 있습니다.

[ Q3. 혼인 신고 전 차용증은, 혼인신고 후에 사라지나요? ]

혼인신고를 하더라도 기존 채무는 없어지지 않습니다. 이자 약정이 있다면 약정대로 원금과 이자를 상환해야 하고, 무이자로 약정했다면 계약상 이자 지급의무는 없지만 세법상 무상대출 이익은 별도로 확인해보셔야합니다.

혼인 후 채무를 면제하면 면제한 날에 배우자 간 증여가 발생합니다.

또한 최근 10년간 배우자 증여가 없다면 6억원까지 증여재산공제를 적용할 수 있습니다.

다만 처음부터 상환할 의사나 능력이 없었고 혼인 후 곧바로 채무를 면제하는 등 차용의 실질이 없다면, 최초 송금 당시 혼인 전 증여로 판단되어 배우자공제를 적용받지 못하실 가능성도 있습니다.

[ Q4. 신랑 단독명의로 변경할 수 있나요? ]

전매제한기간 중에는 배우자에게 분양권 "전부"를 이전하는 것이 원칙적으로 어렵습니다.

전매제한이 끝난 후에는 시행사와 대출기관의 절차에 따라 매매 또는 증여 방식으로 이전할 수 있습니다.

준공 후 신부가 먼저 취득한 다음 신랑에게 넘기면 신부의 취득세와 신랑의 추가 취득세가 발생하고, 이전 방식에 따라 증여세 또는 양도소득세도 검토해보셔야 합니다.

[ Q5. 혼인 후 8:2 또는 9:1 공동명의로 변경할 수 있나요? ]

전매제한 대상인 경우에도, 혼인신고 후 신부가 분양권의 80% 또는 90%를 배우자에게 일부 증여하는 방식은 가능합니다. (※ 보유한 주택 또는 분양권의 일부 증여 또는 매매는 한국토지주택공사의 동의를 받은 경우 가능합니다.) (주택법 시행령 §73 ④ 7)

이상규 · Answer

안녕하세요,
혼인신고 전 자금거래에 대해서는 차용증을 작성하고,
혼인 신고 이후에 차용증을 면제해주는 증여세 신고를 할 수도 있습니다.
채무면제전까지는 원리금 상환이 필요하고요.
감사합니다.

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