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  오피스텔 일반임대사업 폐업 시 부가가치세 및 주거용·업무용 판단 관련 상담 요청

  안녕하세요 저는 2020년에 오피스텔을 분양받았고, 분양 시 건물분 부가가치세를 환급받았습니다. 이후 2022년에 일반과세 부동산임대사업자로 등록하여 임대를 시작했고, 2026년 8월에 폐업신고를 하였습니다.
  
  임대기간 동안 월세를 받을 때마다 부가가치세를 포함하여 신고·납부하였고, 임차인에게 세금계산서도 발급했습니다. 다만 일부 임차인에게는 사업자등록번호가 아니라 주민등록번호로 세금계산서를 발급한 경우가 있습니다.
  
  관련하여 다음과 같은 자료가 있습니다.
  
  -일반과세 부동산임대사업자 등록 및 폐업신고 자료
  -매 과세기간의 부가가치세 신고·납부 내역
  -전자세금계산서 발급 내역
  -월세 및 부가세 수령 계좌 내역
  -일반건물분으로 납부한 재산세 내역
  -전입세대 열람상 전입신고가 없었다고 확인 받음
  -일반임대사업자이며 주거용 사용 불가라는 특약 삽입
  
  현재 10년을 채우기 전에 폐업하였기 때문에, 분양 시 환급받은 건물분 부가가치세 중 잔존가치에 해당하는 금액을 폐업 시 잔존재화로 신고·납부해야 한다는 점은 인지하고 있습니다.
  
  다만, 최근 오피스텔의 실제 사용 형태에 따라 세무서가 주거용 면세임대로 판단할 수 있다는 사례를 보게 되어 아래 사항을 정확히 검토받고 싶습니다.
  
  문의사항
  1.위 계약서 특약, 일반과세 임대사업자 등록, 월세 부가세 신고·납부, 세금계산서 발급, 일반건물 재산세 납부, 전입신고 부재 등의 자료가 있다면, 해당 임대를 업무용 과세임대로 인정받는 데 어느 정도 도움이 될 수 있는지 궁금합니다.
  2.임차인에게 세금계산서를 발급했지만 일부는 임차인의 주민등록번호로 발급한 게 얼마나 불리한지
  3.실제 주거용 면세임대로 판단할 경우 제가 과거 월세에 대해 신고·납부했던 매출 부가가치세는 과다납부 세액으로 보아 경정청구를 통해 환급 또는 다른 세금과 충당받을 수 있는지
  4.자세무사분을 통해 신고시 어떤 부분에서 도움이 되는지도 궁금합니다
  
  이*아 님
  조회 : 111건 답변 : 3건 26.09.07 즐겨찾기
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  이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.07

  안녕하세요. 이용진 회계사입니다.
  
  1. 과세·면세 판단은 계약상 형식이 아니라 임차인의 실제 사용현황이 결정적 기준입니다(다수 조세심판원 결정례, 예: 조심-2016-서-1000).
  특약·사업자등록·세금계산서 발급, 전입신고 부재는 유리한 면입니다.
  
  2. 세금계산서를 주민번호로 발급한 점은 임차인이 개인이라는 것 뿐이므로 충분히 그가 업무용으로 사용했음을 입증 가능하다면 크게 불리하진 않아보입니다.
  
  3. 실제 주거용으로 확인되면 주거목적 사용이 시작된 시점을 기준으로 '면세전용(자가공급 의제)' 과세가 적용되어 그 시점까지 경과한 기간을 반영한 잔존가치 상당액이 매출세액으로 재과세됩니다. 물론 기납부한 매출세액은 과다납부한세액으로 차감할 수 있지만 이걸 먼저 경정청구하는게 유리한가는 좀 따져보아야 합니다.
  
  4. 세무대리인은 이 유불리 판단과 신고 모두에 있어 도움을 드릴 수 있습니다.
  
  감사합니다.

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  유경진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.07

  안녕하세요.
  
  담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
  
  [ Q1. 제출할 자료로 업무용 과세임대를 인정받을 수 있나요? ]
  
  말씀해주신 자료들은 업무용 임대라는 점에서 과세 임대로 판단되기에 유리할 수 있습니다만, 오피스텔은 실제 임차인의 실제 사용 형태를 기준으로 판단합니다.
  
  업무용 특약, 재산세, 전입신고 부재만으로는 거주 가능성이 완전히 없다라고 주장하기는 다소 어려우므로, 임차인의 사업자등록증, 실제 사업내용, 그리고 사무용 집기 및 내부사진 등을 임차인 별로 보완하시는 편이 유리할 수 있습니다.
  
  
  
  [ Q2. 임차인의 주민등록번호로 세금계산서 발행한 경우, 불이익이 있나요? ]
  
  임차인이 사업자가 아니거나 사업자등록을 하지 않은 경우에는 주민등록번호로 세금계산서를 발급할 수 있으므로, 발급 자체가 잘못된 것은 아닙니다.
  
  
  
  
  [ Q3. 주거용 면세임대로 판단될 경우, 그간 신고 · 납부한 부가가치세는 경정청구 가능한가요? ]
  
  실제 주거용 면세임대였다면 잘못 신고·납부한 월세 매출세액은 신고기한부터 5년 이내 경정청구를 검토할 수 있습니다. 환급금이 확정되면 체납세액 등에 충당되고 남은 금액이 지급될 수 있습니다.
  
  다만 이 경우 당초 건물분 매입세액도 함께 재검토됩니다. 취득 당시부터 면세임대 목적이었는지, 과세임대 중 주거용으로 전용했는지에 따라 매입세액 불공제 또는 면세전용에 따른 납부세액이 달라질 수 있습니다.
  
  
  
  [ Q4. 세무대리인을 통해 신고하는 경우 유리한 부분이 있을까요? ]
  
  세무대리인이 신고한다고 실제 주거용 사용이 업무용으로 바뀌는 것은 아닙니다만,
  
  임차인별 실제 용도를 정리하고, 폐업 잔존재화와 과거 면세전용 여부가 중복 처리되지 않도록 신고할 수 있으므로,
  
  대표님께서 좀 더 마음 편히 진행하실 수는 있습니다.
  
  
  
  담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

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  장윤성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.15

  안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.
  
  Q1. 업무용 과세임대를 설명하는 데 도움이 되는 자료이지만, 그것만으로 업무용이 확정되지는 않습니다. 오피스텔 임대의 부가세는 계약서 특약이나 신고 형식보다 실제 사용 용도로 판단합니다. 전입신고가 없다는 사정만으로 업무용이 확정되는 것은 아니므로, 임차인별 사업자등록 여부와 실제 사용 내역을 확인하셔야 합니다.
  
  Q2. 주민등록번호로 세금계산서를 발급했다는 사실만으로 주거용이 되지는 않습니다. 등록한 사업자가 아닌 임차인에게는 주민등록번호로 발급할 수 있어 발급 방식 자체가 잘못된 것도 아닙니다. 그 임차인도 실제 사용 용도로 판단하므로, 업무용으로 썼다는 자료가 더 중요해집니다.
  
  Q3. 주거용으로 사용된 부분은 과거 월세 부가세 경정청구를 검토할 수 있습니다. 환급금은 체납한 국세가 있으면 먼저 충당되고, 동의하면 납부할 다른 국세에도 충당할 수 있습니다. 다만 분양 당시 환급세액과 면세전용 과세도 함께 확인해야 하니, 임차인별 사용기간과 용도, 최초 환급 신고자료를 먼저 정리해 보시면 됩니다.
  
  Q4. 누가 신고하든 과세·면세 판단 기준인 실제 사용 용도는 달라지지 않습니다. 도움이 되는 부분은 임차인별 자료로 과세·면세를 나누고, 폐업 잔존재화와 과거 면세전용, 경정청구 세액이 겹치거나 빠지지 않게 계산하는 일입니다.

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