세무 Q&A
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Q.
상생임대차에 해당할까요.
21년 3월 초 서울 동작구 아파트 매매계약서를 작성(8.4억)하였습니다.
매도인이 세입자를 맞춰서 매도하는 형태로 계약하였습니다
21년 4월 중순 매도인과 세입자가 전세계약서를 작성하였습니다.(4.5억.21년 6월 중순부터 23년 6월 중순까지)
21년 6월 중순 매도인은 이사를 나가고, 세입자는 이사를 들어오고, 매수인이 세입자 전세금으로 잔금을
치루는 형태로 하였습니다.
23년 6월 초 다시 계약서에 세입자 만기였고 전세금액을 올리지 않고 유지하였습니다.(갱신청구권사용.4.5억 그대로 유지. 25년 6월까지)
25년 6월 초 세입자와 4.75억에 전세 계약을 다시 체결하였습니다(250만원차이로 5프로 조금 넘었습니다)
27년 6월이 될 때 이럴경우 상생임대인이 가능할까요
상생임대인을 할 수 있는 방법이 있을까요.
강*정 님
조회 : 89건
답변 : 3건
26.09.07
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오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.07
안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.
결론부터 말씀드리면 현행 법령상 상생임대주택 특례 적용이 어려울 것으로 판단됩니다.
가장 직접적인 원인은 2025년 6월에 체결하신 전세 계약 때문입니다. 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 임대보증금 증액 비율이 5% 이내여야 합니다. 기존 4억 5,000만 원에서 4억 7,500만 원으로 계약을 체결하신 것은 약 5.56% 인상된 금액으로, 5% 한도인 2,250만 원을 초과(250만 원 초과)하였기 때문에 해당 계약은 상생임대차계약 요건을 충족하지 못합니다.
'직전임대차계약'의 기준을 살펴보더라도 2021년 6월 매수 당시 전 소유자에게 승계받은 첫 번째 계약(4.5억 원)은 소득세법 시행령 규정에 따라 직전임대차계약에서 제외됩니다. 취득 전 전 소유자가 체결한 계약을 승계받은 경우에는 임대기간을 인정받지 못하기 때문입니다.
감사합니다.
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전민수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.07
안녕하세요,
말씀주신 내용대로면 상생임대주택특례를 살릴 방법이 있을듯 합니다. 25년6월 4.75억 계약은 5%요건 미충족이므로 26년말까지 적법한 상생임대차계약을 채결하시기 권해드립니다.
추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.
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박경훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.17
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
매수 전 매도인이 체결한 21년 계약은 승계받은 계약이므로 '직전 임대차계약'으로 인정되지 않으며, 매수 후 본인 명의로 갱신한 23년 6월 계약(4.5억)이 '직전 임대차계약'에 해당합니다.
직전 임대차계약(4.5억) 대비 5% 인상 한도액은 4억 7,250만 원이므로, 4.75억으로 계약을 체결할 경우 5% 인상 룰을 초과하게 되어 27년 6월이 되어도 상생임대인 요건을 충족하지 못합니다.
상생임대인 요건을 충족하기 위한 방법은 25년 6월 계약 시 전세보증금을 4억 7,250만 원 이하로 낮추어 계약을 체결하고, 해당 계약기간을 실제 임대기간으로 2년 이상 유지하는 것입니다.
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