세무 Q&A
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Q.
상생임대차에 해당할까요.
21년 3월 초 서울 동작구 아파트 매매계약서를 작성(8.4억)하였습니다.
매도인이 세입자를 맞춰서 매도하는 형태로 계약하였습니다
21년 4월 중순 매도인과 세입자가 전세계약서를 작성하였습니다.(4.5억.21년 6월 중순부터 23년 6월 중순까지)
21년 6월 중순 매도인은 이사를 나가고, 세입자는 이사를 들어오고, 매수인이 세입자 전세금으로 잔금을
치루는 형태로 하였습니다.
23년 6월 초 다시 계약서에 세입자 만기였고 전세금액을 올리지 않고 유지하였습니다.(갱신청구권사용.4.5억 그대로 유지. 25년 6월까지)
25년 6월 초 세입자와 4.75억에 전세 계약을 다시 체결하였습니다(250만원차이로 5프로 조금 넘었습니다)
27년 6월이 될 때 이럴경우 상생임대인이 가능할까요
상생임대인을 할 수 있는 방법이 있을까요.
아니면 양도세 비과세를 받고 매도할 수 있는 방법이 있을까요(2년 실거주 요건은 만족하지 않았습니다)
강*정 님
조회 : 95건
답변 : 3건
26.09.07
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전민수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.07
안녕하세요,
말씀주신 내용대로면 상생임대주택특례를 살릴 방법이 있을듯 합니다. 25년6월 4.75억 계약은 5%요건 미충족이므로 26년말까지 적법한 상생임대차계약을 채결하시기 권해드립니다.
추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.
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유경진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.08
안녕하세요.
담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
현재 계약대로라면 2027년 6월에 상생임대주택 특례를 적용받기는 어렵습니다. 다만 임차인과 협의하여 현재 계약기간을 단축하고 새 계약을 체결하는 방법은 검토해볼 수는 있습니다.
상생임대차계약은 "직전임대차계약"이 무엇인지에 따라 판단이 달라지며, 주택을 취득한 이후 임차인과 체결한 계약이여야합니다. 아래에서 각 계약 별로 "직전임대차계약" 및 "상생임대차계약" 여부를 설명드리겠습니다.
① 21.06. ~ 23.06. 임대차계약의 "직전임대차계약" 여부
→ "전 소유자"와 "임차인이 될 자" 간 임대차계약이 체결된 경우이며, 임차인의 보증금으로 잔금을 치루었기에 이는 취득 전 임대차계약으로써 직전임대차계약에 해당하지 않습니다. (기재부 재산세과-1446, 2022.11.17.)
② 23.06. ~ 25.06. 갱신청구권으로 연장된 임대차계약의 "직전임대차계약" 여부
→ 승계받은 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "직전임대차계약 및 상생임대차계약"에 해당할 수 있고, 계약기간도 1년 6개월 이상이므로 "직전임대차계약"에 해당합니다. (서면-2022-법규재산-2849)
→ 25.06. ~ 27.06. 의 계약은 임대료 등이 5% 초과하였기에 "상생임대차계약" 으로 인정되지 않습니다.
③ 25.06. ~ 27.06. 새롭게 체결한 임대차계약의 "직전임대차계약" 여부
→ 해당 임대차계약은 임대기간이 1년 6개월 이상이므로, "직전임대차계약"에 해당합니다.
→ 단 다음 계약이 "상생임대차계약"으로 인정받기 위해서는 현재로써 2026.12.31. 까지 새로이 임대차계약을 체결하신 후 2년 이상 임대해주셔야합니다.
현재 임대차계약이 27.06. 까지이기에 이 계약은 현 임차인과의 협의를 통해 2026.12.31. 전에 기존 임대차계약을 종료하시고, 새로 임대차계약을 맺으시는 경우라면 가까스로 "상생임대차계약" 에 해당하실 수도 있습니다. (서면-2023-법규재산-0757)
다만 현재 상생임대차계약 관련 법규가 개정 중에 있으며, 확정되지 않았지만 개정안에 따르면 질의 주신 사안은 2027.01.01. 이후로 상생임대차계약이 종료되는 것이므로, ⓐ계약 종료 후 1년이 되는 날과 ⓑ2029.12.31. 중 빠른 날까지 해당 주택을 양도하는 경우에만 "상생임대차계약" 이 적용되어 혜택을 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
하지만 이는 어디까지나 개편안이므로, 실제 양도 및 임대차계약을 체결하실 때에는 전문가와 상담 후 진행하실 것을 권장드리며, 상생임대차계약 적용받기가 곤란하신 경우라면 실제 거주기간 2년을 채운 후 양도하는 방법도 있으니 확인 후 진행하실 것을 권장드립니다.
담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.
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김소정 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.09
안녕하세요.
이미 직전임대차계약과 상생임대차계약의 요건을 충족하였으면 그 이후로는 증액제한을 지키지 않아도 됩니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
질문자님의 경우 현재 상황에서는 상생임대인에 해당하지 않습니다.
상생임대주택 특례를 받기 위한 '직전 임대차계약'은 매수 후 본인(매수인) 명의로 체결한 계약이어야 하므로, 매도인이 체결한 2021년 계약은 인정되지 않고 2023년 6월에 본인 명의로 갱신한 계약이 '직전 임대차계약'이 됩니다.
따라서 다음 계약인 2025년 6월 계약이 '상생 임대차계약'이 되어야 하는데, 현행 소득세법상 상생 임대차계약 체결 기한은 2024년 12월 31일까지이므로 기한 요건을 충족하지 못합니다.
만약 향후 세법 개정으로 제도의 적용 기한이 2026년까지 연장된다 하더라도, 상생임대인이 되기 위해서는 2025년 계약 시 전세금 인상률을 직전 계약(4.5억 원) 대비 5% 이내인 4억 7,250만 원 이하로 체결해야만 가능합니다.
2021년 취득 당시 서울은 조정대상지역이었으므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 실거주 요건이 필수이며, 상생임대주택 특례 요건을 충족하지 못한다면 직접 2년을 실거주하는 것 외에 비과세를 받을 수 있는 방법은 없습니다.
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