재건축진행 아파트 1가구 2주택 여부,조합원지위 양도문의

Question

김주성 · Answer

-조합설립인가 전 매도: 통상 조합원 지위 승계 제한이 적용되지 않습니다.

-조합설립인가 후 매도: 본인 아파트의 10년 보유·5년 거주 요건은 충족해도, 상속지분 때문에 1세대1주택자 요건을 충족하지 못할 가능성이 큽니다.

-따라서 매수인은 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있으므로 거래가 매우 어려워질 수 있습니다.

-어머니가 부모님 댁의 실거주자이고 40% 지분을 보유한다는 사실은, 본인의 20% 공유지분 보유 사실을 없애지는 못합니다.

김소정 · Answer

안녕하세요.
알고계시듯 상속주택 소수지분을 주택 수 산정에서 제외하는 것은 소득세법에서 정한 예외적인 규칙입니다.
전매제한은 도시정비법에서 규정하고 있고, 1세대 1주택의 판단을 소득세법과 동일하게 할 수는 없다고 봅니다.
관할구청의 입장대로 도정법상으로는 2주택자로 판단되나,
정확한 답변을 원하시면 국토교통부에 질의해보면 좋을것같습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

도시정비법상 조합원지위 이전 예외 규정인 1세대 1주택 10년 보유 5년 거주 규정을 적용할 때, 양도세와 달리 상속주택 특례규정이 적용되지 않습니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

결론부터 말씀드리면 관할구청 답변이 맞을 가능성이 높습니다. 
세법(양도소득세)상으로는 상속 소수지분 주택을 본인 주택으로 보지 않는 특례가 있지만(소득세법 시행령 155조③, 상속지분 최다자인 어머니의 주택으로만 봄), 
도시정비법에는 이런 소수지분 제외 규정이 없습니다.

도정법상 조합원지위 양도 제한(39조②, 시행령 37조)의 '1세대1주택자' 판정은 세법 특례를 준용하지 않고 별도로 이루어지며, 
실제로 비슷한 사례에서 주택 수 제외를 배제한 판례도 대법원 판례는 아니지만 존재합니다.

이 취지에 비추면 귀하도 본인 아파트 외 부모님 아파트 상속지분(20%)이 도정법상 주택 수에 합산되어 1세대2주택자로 취급될 가능성이 높고, 
이 경우 조합설립인가 후 매도하면 매수자가 조합원지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 될 위험이 있습니다.

따라서 조합설립인가 전에 상속지분을 정리(매도 또는 증여로 다른 형제·어머니에게 이전)하는 방안을 우선 검토하시기 바랍니다.

감사합니다.

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