세무 Q&A

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  • Q.

    부동산 매매사업자 후 취득한 주택의 처리 방안

    2016년에 취득한 의왕 아파트(A)가 있는 상태에서
    2024년 10월 경기도 안양에 다세대빌라(B)를 경매 낙찰받고 (1주택자 대출불가로) 2024년11월 부동산 매매사업자를 내고 대출을 받아 2024년 12월에 경기도 안양 다세대빌라(B)의 등기를 완료. 이후 25년 8월 의왕에 있는 아파트(A)를 일시적 1세대 2주택으로 비과세로 매도(8.2억)하고, 매도한 금액으로 안양 다세대 빌라(B)의 대출금을 모두 상환. 안양 다세대 빌라(B)를 매도하려고 했지만 매도되지 않아 26.4월~28.4월까지 보증금3000만원에 월 80만원에 임대를 주고 있는 상황에서 제주(C)에 부동산 매매사업자를 통해 단기 투자를 진행하고 싶습니다.
    그러면서 안양에 있는 다세대(B)는 비과세를 받으려고 하면 현재 어떤 행동을 해야할까요?
    1. 안양 다세대(B)에 실거주를 할 계획은 없는데, 추후 임대시점 완료 후 매도 방법등을 통해 비과세 받을 수는 없나요?
    (참고: B주택을 구입당시 안양은 조정지역X)
    2. (1질문의 비과세 불가시) C 경매 낙찰 후 2채(재고자산)일 경우, 매도 순서 등 고려할 사항이 있을까요?
    이*원 님
     조회 : 120건 답변 : 4건 26.09.09
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    이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.09.09

    안녕하세요,
    의왕아파트를 매도할때 안양빌라가 부동산매매업자의 장부에 계상되어 있었다면,
    거주주택이 아닌 재고주택으로 보아 비과세가 어려울 수 있습니다.
    매매업으로 등록된 재고주택이라면, 중과주택이 아닌 이상 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
    감사합니다.

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    이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.09.10

    안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

    B를 비과세받고자 하신다면 매매사업자를 폐업하셔야 합니다.
    다만, C를 매매사업자 지위에서 단기투자를 하고자 하신다면 B의 비과세는 어렵다고 보셔야 합니다.
    그런데 선생님 상황은 지금 B도 매매사업자의 지위를 인정받을 수 있을지가 미지수입니다. (매입한지 2년이 지났고, 현재 임대까지 주고 있음)

    따라서 차라리 매매사업자를 폐업하시고, B다세대를 C 매입하신 후 3년 내 일시적 2주택 비과세를 통해 매매하여 비과세를 받으시는게 낫다고 판단됩니다.

    감사합니다.

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    장윤성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.09.28

    안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.

    Q1. 지금처럼 B가 매매사업자의 재고자산으로 장부에 올라가 있으면, 팔 때 매매업 사업소득으로 과세되어 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 비과세를 받으려면 B가 사업용 재고가 아니라 개인이 보유한 주택으로 인정돼야 하는데, 매매사업자로 대출받아 취득한 이력이 있어 쉽지 않습니다. 개인 주택으로 인정된다면 취득 당시 비조정지역이라 거주 없이 2년 보유로 비과세 요건을 볼 수 있습니다. 다만 재고에서 빼는 시점의 시가가 사업소득 수입으로 잡힐 수 있고, 2028년 4월까지 임대가 이어지면 어느 쪽으로 볼지 다툼이 생기기 쉬우니 지금 방향을 정해 장부와 신고를 맞추셔야 합니다.

    Q2. C까지 재고 2채가 되면 매도 순서가 세금에 크게 영향을 주지는 않습니다. 팔 때마다 매매차익 예정신고를 하고, 중과 대상 주택이 아니면 보유 2년 미만이어도 기본세율로 계산합니다. 다만 B를 개인 주택으로 보아 비과세를 받으려면 C가 재고로 인정돼야 하므로, C는 낙찰 직후 매물로 내놓고 거주나 장기 임대는 하지 않는 것이 좋습니다.

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    26.10.08

    1.의왕주택이 안양주택과 상관없이 일시적 2주택으로 비과세가능한걸로 보여집니다 안양주택의 경우 종소세 신고시에 재고자산으로 등록된적이 없고 임대를 주고 있는 상황이라면 2년보유시 비과세 가능할 것으로 판단됩니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

1. 안양 다세대(B)는 취득 당시 비조정대상지역이므로 거주 요건 없이 2년 이상 보유만으로 1세대 1주택 비과세가 가능하며, 이를 위해서는 해당 주택을 매매사업자의 재고자산이 아닌 개인의 고정자산(일반 주택)으로 자산 성격을 전환한 후 양도해야 합니다.
2. B와 C를 모두 매매사업자의 재고자산으로 처리하여 양도할 경우 발생하는 양도차익이 사업소득으로 합산되어 종합소득세가 과세되므로, 누진세율 적용에 따른 세금 부담을 최소화하기 위해 두 주택의 매도 시기(잔금 청산일 기준)를 서로 다른 과세연도로 분산하는 것을 고려해야 합니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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