예비 배우자에게 분양권 증여, 혼인 전 증여세 관련

Question

문용현 · Answer

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

혼인신고 전에 해당 분양권을 무상으로 이전한다면 증여세를 납부할 수 밖에는 없습니다.

증여세 문제가 없으려면 매매로 하셔야 합니다.

현재는 혼인신고를 하지 않아 특수관계자에 해당하지 않기 때문에 반드시 시가로 매매하실 필요는 없습니다.
명의변경일 현재까지 분양권 납부액만큼 매매금액을 받지 않아도 되며 덜 받아도 됩니다.

양도차익이 없으므로 양도세는 발생하지 않으며, 해당 분양권의 시가와 거래가격의 차액이 3억 미만이라면 증여세 문제도 사실상 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

* 보다 자세한 상담을 원하실 경우, 별도 상담신청을 해주셔도 됩니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

분양권을 증여하는 경우 증여일 현재의 시가를 기준으로 증여재산가액을 산정합니다. 일반적으로 기납입금액에 프리미엄 등을 반영하여 평가합니다.

혼인신고 전에 증여한다면 당시에는 법률상 배우자가 아니므로 배우자 증여재산공제(6억원)는 적용되지 않습니다.

따라서 명의변경 후 3~4주 뒤 혼인신고를 하더라도, 분양계약서상 명의변경일을 기준으로 증여세를 판단하게 됩니다. 혼인신고가 이후에 이루어진다고 해서 증여가 소급하여 배우자 간 증여로 인정되는 것은 아닙니다.

명의변경 전에 분양권의 현재 시가와 기존 증여재산 등을 기준으로 실제 증여세가 발생하는지 먼저 계산해보시는 것을 권해드립니다.

감사합니다.

김주성 · Answer

혼인신고를 먼저 하시는것이 좋습니다 현금증여가 아니므로 차용증 썻다가 채무면제이익으로 증여로 하는것이 쉽지가 않습니다

1.혼인신고 우선 완료

2.구청에서 배우자 간 증여계약서 검인

3.분양사무소에서 아내 단독 명의로 변경 (세법상 증여일)

4.아내 명의로 대출 실행

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

혼인신고 후 증여가 가장 절세 관점에서는 우월한 전략입니다.
다만, 혼인신고를 먼저 하기 어렵다면 차선책으로 저가로 예비 신부에게 매매로 전환하는 방법도 있으나,
분양권은 보유기간과 무관하게 양도차익의 60~70%(1년 미만 70%) 정률세율이 적용되어, 양도차익의 규모에 따라 유불리가 결정되겠습니다.

만약 양도차익 규모가 감당할만한 규모라면 저가로 양도하시되, 잔금을 차용하는 식으로 전환하여 현금 이전을 최소화하는 방안도 고려해볼만합니다.

감사합니다.

이호길 · Answer

안녕하세요? 혼인신고 전에 예비아내에게 분양권을 단독명의로 이전하면 ‘배우자’가 아니라 제3자에게 증여·양도하는 것으로 보므로 증여세 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.
현실적으로 세무 리스크를 줄이려면, 혼인 전에는 명의변경을 서두르지 않고, 혼인 후에 배우자 증여로 처리하는 것이 가장 안전합니다.
부득이하게 혼인신고를 미룰 수밖에 없고, 매매로 명의변경을 해야 한다면 분양권 시가 확인 자료(인근 동일 단지 분양권 실거래가 등)를 미리 확보.하시고 매매가액을 시가에 가깝게 설정,,
예비아내의 자금 출처를 명확히 하고, 통장 거래내역, 급여·사업소득 증빙, 필요 시 차용계약서 등 준비. 추후 세무조사 시 실질적 매매거래였음을 입증할 수 있어야 합니다.

강태훈 · Answer

혼인전 증여세는 남이기 때문에 증여세 과세대상이 맞습니다. 다른 방법은 없습니다.

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예비 배우자에게 분양권 증여, 혼인 전 증여세 관련

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