삼삼엠투 운영 사업자등록및 세금관련

Question

배병직 · Answer

안녕하세요. 위너스(WINNERS) 세무회계 배병직 세무사입니다.

삼삼엠투라고 해서 무조건 숙박업으로 사업자등록을 하는 것은 아닙니다. 실제 운영형태가 단기 주택임대인지, 숙박용역에 해당하는지에 따라 업종과 부가세 과세 여부가 달라집니다.

세무서에서 주거용 전대업(면세)을 인정하지 않고 과세로 신청하라고 했다면, 우선 비주거용 부동산 전대업 등 과세사업으로 등록할 수 있는지 담당자에게 확인해보시는 것이 좋습니다. 과세사업자라고 해서 반드시 숙박업으로 등록해야 한다는 의미는 아닙니다.

특히 무허가주택이라 숙박업 인허가가 불가능한 상황이라면 숙박업으로 임의 등록하는 것은 적절하지 않습니다. 임대차계약서, 전대동의서, 건축물 현황과 실제 이용기간 및 제공서비스 등을 확인하여 업종을 판단해야 합니다.

또한 2026년 초부터 이미 수익이 발생했다면 사업자등록뿐 아니라 과거 매출에 대한 부가가치세 신고 여부도 함께 정리할 필요가 있습니다.

추가로 확인이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 상담 신청해 주시면 자세히 안내드리겠습니다. 감사합니다.

이재승 · Answer

안녕하세요, 회계사 이재승입니다.

면세와 과세를 가르는 기준은 무허가 여부가 아니라 임대 기간과 사용 형태입니다. 부가법 제26조 제1항 12호는 주택 임대용역을 면세로 하고, 시행령 제41조는 공부상 용도가 아니라 상시 주거용으로 쓰이는지로 판단하도록 되어 있습니다. 전대도 마찬가지고요. 세무서가 면세를 거부한 건 삼삼엠투를 단기 숙박으로 본 것으로 보입니다.

그래서 먼저 확인하실 것은 실제 계약 기간입니다. 대부분이 30일 이상 월 단위이고 임차인이 거주 목적으로 쓰고 있다면 주택임대(면세)로 볼 여지가 있어 보입니다. 이 경우 계약서·입실 내역·평균 임대기간을 정리해서 과세담당자에게 다시 설명해보실 만합니다. 반대로 30일 미만 단기가 섞여 있거나 수건·청소 같은 역무를 제공하시면 숙박업으로 보는 게 맞습니다.

무허가라 숙박업 신고가 안 되는 것과 세무서 등록은 별개 문제입니다. 세법은 실질과세라 인허가가 없어도 사업자등록은 하게 되어 있습니다. 다만 공중위생관리법상 미신고 숙박업은 별도로 처벌 대상이라, 숙박업으로 등록하시는 순간 그 문제가 드러납니다.

현실적인 순서는 이렇습니다. 운영을 30일 이상 월 단위로 명확히 정리하시고 그 근거로 면세 등록을 다시 시도해보시는 게 첫 번째입니다. 그래도 거부되면 과세로 등록하되 업종을 숙박업이 아닌 부동산임대업 계열로 잡을 수 있는지 담당자와 상의해보시기 바랍니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

마포세무서가 면세(전대업) 신청을 반려하고 과세로 등록하라고 한 것은 '무허가건물이라서'가 아니라,
삼삼엠투를 통한 임대형태가 부가가치세법상 주택임대 면세요건인 '상시주거용' 사용에 해당하지 않는다고 본 것으로 보입니다.

주택임대 면세는 상시주거용(사업을 위한 주거용은 제외)으로 사용하는 건물에 한하며, 전대의 경우도 동일 기준이 적용됩니다.
국세청은 형식적 허가·용도와 무관하게 실제 사용형태가 관건이라는 입장이어서(생활숙박시설·기숙사도 실제 상시주거용이면 면세된다는 유권해석 다수),
무허가건물이라는 사실 자체가 반려 사유는 아닙니다.

다만 삼삼엠투는 통상 주 단위 예약이 가능한 단기임대(출장·이사·여행 목적) 플랫폼으로, 실제 이용형태가 '상시주거'로 보기 어려워 과세로 판단된 것으로 추정됩니다.

'과세로 등록'은 세금계산서·영수증을 발급하고 부가세를 신고·납부하는 과세사업자 등록을 의미하며, 공중위생관리법상 정식 숙박업 인허가와는 별개입니다.

이 경우 일반과세보다 간이과세 등록 여부를 함께 검토해보시길 권합니다.
부동산임대업의 간이과세 기준금액은 직전연도 공급대가 4,800만원이고 신규사업자는 최초 과세기간에 간이과세가 원칙이며,
보유 중인 매매사업자(공동사업)는 별개 사업체로 취급되어 간이과세 판단에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

무허가건물의 숙박업 등록 가능 여부는 관할 구청 위생과 소관이라, 실제 계약형태를 정리해 과세담당자와 구체적 업종을 재확인하시길 권합니다.

감사합니다.

장윤성 · Answer

안녕하세요. 부산 진성세무회계 장윤성 세무사입니다.

Q1. 과세로 등록하라는 것은 숙박업으로 신청하라는 뜻인가요?
상시주거용 주택임대는 면세이지만, 실제 운영이 숙박용역에 해당하면 과세 대상입니다. 다만 세무서의 과세 안내만으로 기타숙박업이 확정되는 것은 아닙니다. 과세 담당자에게 계약기간과 이용목적, 청소나 침구 등 제공 서비스를 설명하시고 실제 운영에 맞는 업종을 확인해 등록하셔야 합니다. 무허가주택의 숙박업 신고 가능 여부는 관할 구청에서 따로 확인해야 하며, 사업자등록만으로 인허가 문제가 해결되지는 않습니다.

Q2. 기존 매매사업자가 있으면 일반과세자로 신청해야 하나요?
기존 매매사업이 공동사업이므로, 이번 전대사업이 단독사업인지와 간이과세 배제요건을 함께 확인해야 합니다. 지금 내용만으로 일반과세자 등록이 의무라고 확정하기는 어렵습니다.

Q3. 이미 발생한 수입은 어떻게 신고하나요?
2026년 초부터 수입이 발생했으므로, 과세사업에 해당한다면 플랫폼 매출과 취소, 환불, 수수료 내역을 정리해 이미 지난 부가가치세 신고기간의 누락 여부부터 확인해야 합니다. 다음 해 종합소득세 신고에서는 근로소득금액, 공동사업에서 배분받는 소득금액, 삼삼엠투 사업소득금액을 반영합니다. 공동사업에서 지금 발생하는 임대수입과 관련 이자도 함께 정리해 두세요.

박경훈 · Answer

해당 사안은 자세한상담이 필요할것으로 보여집니다.

신경석 · Answer

숙박업으로 안된다면 다른 업종으로 등록해합니다 자세한 상담은 세무사를 통해서 진행하시길 권유드립니다

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