안녕하세요.
담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.
[ Q1. 매매사업자용 주택 2채를 취득해도, 기존 주택 1세대 1주택 비과세 적용 가능한가요? ]
부동산매매업자의 재고주택은 "1세대 1주택" 판정 시, 주거용 주택으로 포함되지 않지만, 실제 매매사업용 주택인지 여부를 실질 판단에 따라 달라질 수 있습니다. (사전-2018-법령해석재산-0040)
다만 사업자등록이나 장부 기재만으로 인정되는 것은 아니며, 실제 매매사업용인지 여부는 부동산 매매의 ①규모 · ②거래횟수 · ③반복성 등의 거래 제반사정을 종합해서 판단합니다. (서면인터넷방문상담 4팀-558)
[ Q2. 재고주택으로 인정받기 위해서 요건이나 주의사항이 있나요? ]
1세대 1주택 판단 시, 주택에 포함되지 않도록 매매사업자용 부동산을 재고용으로 인정받기 위해서는 사업자등록 시 업종을 명확히 설정해주시고,
매매용으로 취득하신 부동산 관련 취득 관련 서류 구비 및 장부 관리 등을 통한 재고 관리를 진행해주실 것을 권장드립니다.
[ Q3. 재고용 부동산을 보유하고 있는 상태에서 종전주택을 양도해도, 비과세 적용이 가능할까요 ? ]
부동산매매업으로 사업자등록하고, 주택별 취득자료와 비용을 구분하여 재고자산으로 관리하시기 바랍니다.
매물 광고·중개 의뢰·매수인 협의 등 실제 판매 활동 자료도 보관해야 합니다. 거주하거나 임대하는 경우에는 그 경위와 기간 등도 함께 검토해야 합니다.
재고용 부동산의 경우에는 주택 수에 포함되지 않으므로, 이외 주택으로 보는 건물이 없다는 등의 특별한 사정이 없다는 전제 하에 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.
[ Q4. 경매 주택 낙찰일 · 사업자등록일 등이 영향을 줄까요? ]
재고용 부동산임을 입증하기 위해서, 사업자등록을 진행하신 후 재고로 기록하신 후에 기존 주택을 양도하실 것을 권장드립니다.
만약 재고 부동산이라고 입증되지 않는 상태에서 기존 주택을 양도하신다면, 비과세 적용이 어려울 수 있으므로, 위에서 말씀드린 것처럼 실제 판매 활동 자료 구비하신 상태에서 양도하실 것을 권장드립니다.
[ Q5. 매매사업자와, 개인사업자 합산해서 신고해야하나요? ]
네 맞습니다.
각 사업의 수입과 필요경비를 구분하여 소득금액을 계산한 뒤, 같은 연도 사업소득을 합산하여 종합소득세를 신고합니다.
다만 기장의 경우에는 부동산 매매 사업자만 진행이 가능하므로, 외 소득에 대해서는 종합소득세 신고시 합산하여 신고만 가능합니다.
참고로 부동산 판매 시 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 매매차익 예정신고·납부를 진행하고, 종합소득세 신고 시 정산합니다.
[ Q6. 매매 사업자 기장은 언제부터 신청하는 게 좋을까요? ]
월 기장 의뢰 자체가 법적 의무는 아니지만, 취득 준비 단계부터 자료를 정리하는 것을 권장드립니다.
이미 낙찰받았다면 지금부터 보증금·잔금·취득비용을 주택별로 관리하시기 바랍니다.
1세대 1주택 비과세 적용과 관련하여 증빙을 최대한 많이 남겨두는 편이 좋으므로, 빠르게 기장 하실 것을 권장드립니다.
[ Q7. 경비처리되는 항목과, 사업용 카드 내역을 따로 첨부해야하나요? ]
경비처리되는 항목의 경우에는 사업과 관련된 지출인 경우에 종합소득세 필요경비로 인정가능합니다.
홈택스 사업용 카드로 등록한 경우에는 별도로 카드 내역을 제출하실 필요 없이, 홈택스에 전산상 자동으로 입력됩니다.
다만 수기 세금계산서, 계산서, 영수증, 청첩장 등의 경우에는 별도로 첨부해주셔야합니다.
담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.