거주주택 비과세

Question

오양욱 · Accepted Answer

안녕하세요. 프라임택스 오양욱 세무사입니다.

1.A주택 비과세 가능 여부
A주택은 2019년 취득 후 2023년부터 거주하셨으므로 거주요건은 충족하는 것으로 보입니다.
B·C가 2020년 6월 등록한 장기임대주택으로서 「소득세법 시행령」 제155조 제20항의 요건을 충족한다면, A주택은 거주주택 비과세 특례 적용이 가능합니다.
다만 B가 재개발로 멸실되는 경우에는 임대사업자 등록이 말소되기 전에 A주택을 양도하는 것이 중요합니다. 국세청도 재개발로 임대주택이 멸실되는 경우 등록말소 전에 거주주택을 양도해야 특례를 적용할 수 있다고 해석하고 있습니다(서면-2021-법규재산-6402).
따라서 A를 올해 말 또는 내년 상반기에 매도하실 예정이라면 B의 멸실일 및 임대사업자 등록말소 예정일을 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.

2.B 세입자 퇴거 후 공실
재개발 이주 과정에서 세입자가 퇴거하여 일시적으로 공실이 되는 것만으로 바로 비과세 특례가 배제되는 것은 아닙니다.
따라서 ‘공실 6개월이면 무조건 사후추징된다’고 보기는 어렵고, B의 실제 멸실 및 등록말소 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

3.D빌라 매도 후 2년 경과 여부
D빌라를 올해 초 매도했다는 이유만으로 A주택 매도 시 2년을 추가로 기다려야 하는 것은 아닙니다.
다만 D빌라에서 과거 거주주택 비과세 특례를 적용받았는지 등 구체적인 과거 주택 보유·양도 이력에 따라 별도 검토가 필요합니다.

감사합니다.

안효상 · Answer

안녕하세요 세무회계다함 안효상 회계사입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변 전달드립니다!

1. A 거주주택 비과세는 조건부로 가능하며 아래 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다 
(D 일반매도라는건 매도시에 어차피 A가 있어서, 당연히 비과세 적용없이 팔았다는 것으로 이해하였습니다)

(1) A요건(3가지 모두 충족)
 1) A취득시기가 19년 2월 12일 이전이거나, 이후라면 과거 거주주택 처분하여 비과세혜택 본 이력이 없어야함 -> 검토필요
 2) A 거주기간 2년 경과 -> 충족
 3) 양도일 이후 B,C 사후관리 등 -> 아래에서 추가설명

(2) B,C 임대주택 사후관리 등
 1) 4년 단기임대일 경우 : 사후관리 자체는 X + A주택 29년 6월까지 처분필요
 2) 8년 장기임대일 경우  : 사후관리O(28년 6월까지 임대상태유지 + 임대료와 보증금 5% 규정준수)

2. 관리처분 + 이주기간시작전 세입자 공실
- 결론적으로 말씀드리면 문제되지 않습니다. 근거는 다음과 같습니다(둘 중 하나는 무조건 해당되므로 문제 없다는 결론입니다)
 1) 우선 재개발 및 재건축에 따른 관리처분구간은 아예 계산에서 제외됩니다(소득세법 시행령 155조 22항의 2호)
      B는 올해 관리처분인가가 났고 10월 말 퇴거이니 이 구간 한복판입니다. 6개월 카운트 자체가 돌지 않으며, 준공 후 6개월까지 열려 있으니, 철거·공사·입주까지 전 기간이 통째로 덮여 문제 없습니다.
 2) 4년 단기임대면 이미 종료되어 의무임대기간과 무관합니다.

3. D빌라 관련 질의
- 1번에 설명드린 내용으로 답변 대체합니다
(D빌라 처분시 어차피 비과세 특례 배제 대상이라, 과세된 상태로 처분하셨을 것으로 판단)

송태섭 · Answer

아래는 ‘올해’를 2026년으로 가정한 현행 규정 기준 답변이며, 법적 효력이 없습니다.

1. A를 올해 말이나 내년 상반기에 매도하면 비과세가 가능한가요?
B가 관리처분인가를 받았다는 이유만으로 비과세가 배제되지는 않습니다. 
장기임대주택이 관리처분인가로 조합원입주권으로 전환되더라도, 해당 임대주택의 사업자등록 등이 말소되기 전에 거주주택을 양도하면 특례를 적용을 검토할 수 있습니다.
   다만,다음 요건이 충족되어야 합니다.
- A: 보유기간 중 실제 거주기간이 2년 이상일 것
- B·C: 세무서·지자체 등록, 임대개시 당시 기준시가 요건, 임대료 증액 제한 등 거주주택 특례상 임대주택 요건을 충족할 것
- 세대 전체: 말씀하신 주택 외에 특례 적용을 방해하는 다른 주택·입주권·분양권 등이 없을 것
특히, B가 8년 장기일반민간임대 빌라라면, 재개발로 먼저 등록말소된 뒤에도 ‘말소 후 5년 이내이니 괜찮다’고 보시면 안 됩니다. 폐지된 임대유형의 적격 자진말소·자동말소에 적용되는 5년 특례와, 재개발에 따른 말소는 구분해야 합니다.

2. 공식 이주기간 전에 세입자가 나가 공실로 두어도 되나요?
말씀하신 공실이 재개발에 따른 것이라면, 6개월을 넘겼다는 이유만으로 추징되지는 않습니다.
재개발의 경우 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지를 추징 판단에 사용하는 미임대기간 계산에서 제외합니다.
따라서 이미 관리처분인가를 받은 B가 10월 말부터 공실이 된다면, 공식 이주기간 시작 전이라도 이 예외를 적용할 수 있습니다.

3. D를 매도한 뒤 2년이 지나야 하나요?
아닙니다. 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 계산하던 규정은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지되었습니다. 
D 매도 때문에 A의 보유기간을 새로 계산하지 않으며, A의 2019년 취득일부터 보유기간을 계산합니다. 거주기간도 A에서 실제 거주한 기간으로 판단합니다. (국세청 서면-2022-부동산-2529)

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

1. A 거주주택 비과세 : D를 이미 매도해 지금은 요건이 충족된 상태입니다. A의 보유기간 중 거주기간 2년 이상(23년부터 거주 중이므로 충족 예상), B·C가 양도일 현재도 임대사업자등록·임대료 5% 증액제한을 유지하고 있다면, 올해 말이든 내년 상반기든 A 매도시 1세대1주택으로 보아 비과세 적용이 가능합니다.

2. 공실 문제 : 재개발 사유가 있으면 임대의무호수를 임대하지 않은 기간 계산시 '관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지'는 기간 계산에서 아예 제외됩니다(§155㉒2호나목). 
국세청도 거주주택 양도일 현재 임대주택 일부가 공실이어도 임대 외 목적(자가거주 등)으로 쓰지만 않으면 임대를 계속하는 것으로 본다는 해석을 낸 바 있습니다. 
지금 걱정하시는 공실은 문제되지 않고, 재건축 준공 후 6개월 이내에 임대를 재개하시면 됩니다.

3. D빌라 : 거주주택 비과세를 위해 2년을 기다려야 한다는 요건은 없습니다. 
양도일 현재 세대가 임대주택(B,C)+거주주택(A) 1채 구조이면 족하고, D는 이미 처분되어 없어졌으므로 그 자체로 요건 충족입니다. 
A의 2년 거주요건도 A 취득일(19년)부터 진행된 것이라 D 매도 시점과는 무관합니다.

실제 적용 전 B·C의 등록 유지·잔여 임대의무기간은 재확인하시길 권유드립니다.

감사합니다.

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