양도세 관련 (일시적 2주택) 문의

Question

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

다른 특이사항 없으면 B주택 구입일로부터 3년이내에 기존주택을 처분하면 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 해당합니다.
A주택도 거주요건을 충족했기에 특이사항은 없을 듯 합니다

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q. 27.12 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 특례 적용이 가능할까요? ]

현재 법령을 기준으로 예정된 일정대로 양도한다면, 일시적 1세대 2주택 특례의 기본요건은 충족할 것으로 판단됩니다.

■ 일시적 1세대 2주택 특례 요건 ■

①종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득할 것
→ 종전주택A 취득일 (19.03.) , 신규주택B 취득일 (25.12.)

②신규주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것
→ 신규주택B 취득일 (25.12.) , 종전주택A 양도예정일 (27.12.)

③양도일 현재, 종전주택은 2년 이상 보유하였을 것이고, 조정대상지역 내 소재한 경우에는 보유기간 내 2년 이상 거주하였을 것
→ 종전주택A 보유기간 (19.03. ~ 27.12.) , 종전주택A 거주기간 (22.12. ~ 25.12.)

위 요건과 상황에 적용시켜보면, 말씀해주신 것처럼 일시적 1세대 2주택 특례 요건은 충족하였습니다.

다만 해외 체류 중이시므로, 종전주택A 양도 시 소득세법상 "거주자"에 해당하는지 여부를 추가로 확인해야합니다.

소득세법 시행령상 다음에 해당하는 사람은 해외에서 근무하더라도 거주자로 봅니다.

■ 거주자 ■

①내국법인의 국외사업장
②해외현지법인 (내국법인이 지분 100%를 직접 · 간접 출자한 경우 한정) 등에 파견된 임직원
③국외에서 근무하는 공무원

위 요건에 해당하지 않더라도 국내 가족·자산·직업 등 생활관계에 따라 거주자로 판단될 수 있습니다.

따라서 가족 4명 중 누가 귀국하는지, A주택 소유자가 귀국하여 실제 B주택에 입주하는지, 해외파견 회사가 위 요건에 해당하는지를 확인해야하므로, 실제 신고 시에는 전문가와 상담하신 후 진행하실 것을 권장드립니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

김현준 · Answer

안녕하세요.

다한세무회계 김현준 세무사 입니다.

문의에 답변드립니다.

1. 일시적 2주택 비과세의 요건은 다음과 같습니다.
1) 종전주택을 취득한 날 부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것
2) 신규 주택을 취득한 날 부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것
3) 종전 주택 비과세 요건 (보유 & 거주(취득시 조정대상 지역인 경우 한함)) 충족할 것

위의 3가지 요건을 충족한다면 비과세를 적용 받으실 수 있습니다.

2. 1세대 1주택 비과세의 경우 세법상 거주자인 경우에만 적용 받으실 수 있습니다.
말씀주신 사항만을 고려하였을 때는 거주자로 판단될 가능성이 높아 보이지만,
세무사와 상담을 통해 진행하시는 것을 추천드립니다.

답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

2027년 12월 A주택 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능성은 있으나, 해외 주재원으로 근무하는 기간의 거주자·비거주자 판단을 함께 검토해야 합니다.

특히 양도 당시 해외에서 근무하면서 가족의 생활근거지도 해외에 있다면 비거주자로 판단될 가능성이 있어, 1세대 1주택 비과세 적용 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 2027년 12월경 가족 3명이 귀국하고 B주택에 입주할 예정이라면, 귀국 시점부터 국내에 생활근거지를 두게 되는지 등을 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

따라서 ① 2025년 12월 출국 이후 가족의 실제 거주지, ② 해외 주재원 근무기간, ③ 국내 주택의 사용·관리상태, ④ 2027년 귀국 및 B주택 입주 시점 등을 확인한 후 판단하는 것이 안전합니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

특례 요건 자체는 맞춰져 있습니다. A를 사고 1년이 지나 B를 샀고, B를 산 날부터 3년 안(2028년 12월 전)에 A를 파시니까요. A에서 3년을 사셨으니 취득 당시 조정지역이었어도 거주 요건은 채우셨습니다.

이 건에서 결과를 가르는 건 A를 파는 날 집주인이 세법상 거주자인지입니다. 1세대1주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 거주자에게만 적용되는데, 가족과 함께 해외에 나가 계신 동안은 원칙적으로 비거주자로 볼 수 있거든요.

다만 주재원은 예외가 있습니다. 국내 회사의 해외 지점, 또는 국내 회사가 지분 100%를 가진 해외 현지법인에 파견된 임직원은 해외에 있어도 거주자로 봅니다. 회사 소속 그대로 파견 나가셨고 A가 본인 단독 명의라면, A를 파실 때 거주자라서 일시적 2주택 비과세가 됩니다. 반대로 현지 회사로 소속을 옮기셨거나 국내 회사 지분이 100%가 아닌 합작법인이라면 비거주자로 보고, 이때는 비과세가 아예 적용되지 않습니다. 이 경우 귀국한 뒤에 파는 것만으로도 해결되지 않습니다. 해외에 있던 기간을 비거주자로 보면 거주자가 된 날부터 보유기간을 다시 세서, 2027년 12월 매도로는 모자랍니다. 출국 후 2년 안에 팔면 비과세해 주는 특례도 있지만 출국할 때 이미 B까지 두 채였다면 적용되지 않습니다.

A가 배우자분 명의이거나 공동명의라면 그 지분은 한 번 더 따져야 합니다. 거주자로 보는 규정은 파견된 직원 본인에게만 적용되고, 함께 나간 가족은 따로 판단하기 때문입니다.

주재원 가족 건은 명의와 파견 형태에 따라 결론이 갈려서, 매도 1년 전쯤 한 번 짚고 가시는 분들이 결과가 좋습니다. 등기부상 명의와 인사발령서(파견 법인명)를 채팅상담으로 보여주시면 어느 경우인지 정리해 드리겠습니다.

김소정 · Answer

안녕하세요.

국내법인이 100%직간접적으로 출자한 해외지사으로의 파견한 직원은 거주자로 봅니다.
그 외의 경우라면 2년 중 국내에 거소를 둔 기간이 183일 이상인 경우 등 거주자 판정을 별도로 해야 합니다.
거주자라면 일시적 2주택 비과세 받는 데 문제가 없을것입니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

비과세 불가능합니다.

강은수 · Answer

안녕하세요:)

해당 양도세 관련문의에 대해 일시적 2주택 비과세 요건은 충족하여 비과세가 가능하며 양도시점에 거주자로 판정이 되어야 가능한 부분입니다.

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