매매사업자가 오피스텔을 임대하는 경우 주택수

Question

이용진 · Accepted Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

소득세법상 주택수 판정에서는 매도목적 재고자산 성격이 유지되는 한 이 오피스텔을 주택으로 보지 않을 가능성이 높지만,
전세대출(주택도시기금 등) 무주택자 요건은 금융기관의 별도 기준이므로 이 상담(세법 기준)과 별개로 대출기관에 반드시 재확인하셔야 합니다.

오피스텔의 '주택' 해당 여부는 사업자등록이 아니라 사실상 주거용 사용 여부로 판단하되(소득세법 §88 7호),
매매사업자·주택신축판매업자의 판매용 재고주택은 원칙적으로 주거용 주택으로 보지 않는다는 것이 국세청 입장입니다.

따라서 재고주택 해당 여부는 매매 규모·거래횟수·반복성 등 사실판단사항이므로 매도기간이 길어지는 동안 계속 매물로 내놓으시는 등 최대한 빨리 팔려고 노력한 흔적을 남기고 빠릴 매도하셔야합니다.

부가세 관점에서는 취득 시 매입세액공제를 받으셨다면, 분양(매도) 목적 주택을 매각시까지
일시적·잠정적으로 임대하는 경우는 사업목적을 바꾸지 않는 한 자가공급(면세전용)으로 보지 않는다는 것이 국세청의 오랜 입장입니다.

다만 이 예외를 인정받으려면 ①매각활동을 계속하고 ②대외적으로 매물임을 표시하며 ③임대차계약서에 매각예정임을 특약으로 남기고 ④사업목적(부동산매매업)을 바꾸지 않아야 합니다.
반대로 임대 규모·기간이 커지거나 실질적으로 임대사업으로 변질됐다고 볼 사정이 있으면 자가공급 과세된 사례도 있습니다

따라서 질문하신 '일반임대사업자 추가등록'은 오히려 역효과가 날 수 있습니다 — 국세청은 주택임대업으로 사업목적을 변경한 경우 위
예외를 인정하지 않는다고 명시하고 있어, 사업자등록은 부동산매매업 그대로 두고 매각활동을 계속하는 편이 유리합니다.

감사합니다.

김주성 · Answer

전입신고와 무관하게
오피스텔 실제용도가 상시주거용이면 주택으로 보아 계산합니다

임대사업자로 등록해도 실질이 상시주거용으로 주택사용시 주택으로 봅니다 세무서에서 방문점검할수도 있고, 실제로 주거용으로 사용했는데 업무용으로 사용했다는 증빙을 갖추기가 쉽지 않습니다

박경훈 · Answer

부동산 매매사업자의 주택을 임대하는경우 일시적 이거나 단기간인경우 에는 임대업으로 보지않는경우가 있지만 이부분은 상황에따라 달라질수있으므로 자세한 상담이 필요합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱세무사입니다.

임차인이 전입신고를 한다고 해서 곧바로 주택 수에 포함된다고 단정하기는 어렵습니다. 소득세법상 오피스텔의 주택 해당 여부는 전입신고뿐 아니라 실제 사용관계 등을 종합하여 판단합니다.

특히 부동산매매사업자의 판매 목적 재고자산으로 인정된다면 1세대1주택 판정 시 주택 수에서 제외될 여지가 있습니다.

따라서 매각활동을 계속하면서 일시적으로 임대하는 경우라면 일반임대사업자를 추가하는 것이 반드시 유리한 것은 아닙니다.

다만 현재 이용 중인 전세대출의 무주택 요건은 세법과 별도의 기준이 적용될 수 있으므로, 전입신고가 가능한 임대를 놓기 전 대출기관에 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.

감사합니다.

세무 Q&A

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