세무 Q&A
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Q.
해외 파견(주재원) 및 분양권 완공 앞둔 1주택자의 양도세·취득세 절세 전략 문의
현재 1주택(a아파트)과 1분양권(b아파트)을 보유하고 있으며, 남편의 미국 주재원 파견으로 세대 전원이 출국한 상태입니다. 효율적인 절세 방법을 상담 받고 싶습니다.(1주택, 1분양권 모두 비수도권 지역입니다.)
[현황]
1. a아파트: 2020.7 취득 및 입주 (실거주기간: 20.7.~22.11., 남편 명의)
- 22.12.~26.11.까지 월세 임대 중
2. b아파트 분양권: 2023.5.17. 당첨 / 2023.5.31. 계약 (공동명의)
3. 해외 출국: 2026.2.27. 세대 전원 미국 출국(파견 기간: 2026.3.~2030.2.)
4. b아파트 분양권 입주 개시일: 2027.1.
[질의]
1. a아파트를 언제 매도하는 것이 가장 유리한가요?
- 절세 측면에서 2027년 1월 입주 개시일 전/후 언제가 매도에 적절한 시점인지, 혹은 상기 선택지 외 더 나은 대안이 있는지 조언 부탁드립니다.
2. 현재 상황에서 비과세 혜택에 포함될 수 있는 방법이 있나요?
- 근무상 형편(주재원 발령)으로 인한 출국 특례나 기타 세법상 비과세를 받을 수 있는 방법이 있는지 검토 부탁드립니다.
3-1. 소득세법 시행령 제156조의3 제3항에 나와있는 “분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후”에서 완성이란 무엇을 뜻하나요?(잔금일, 입주개시일 등 기준이 궁금합니다.)
3-2. 동일 조항 제1호의 예외 규정(“취학, 근무상의 형편... 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 등”)과 관련하여 현재 상황에서 비과세가 적용될 수 있는 방법이 궁금합니다.
4. 한·미 세법상 고려사항
- 세대 전원이 미국에 거주(약 4년)하게 됨에 따라 향후 한국 주택 양도 시나 국내 임대소득 신고 시 미국세법 및 한·미 조세조약상 주의해야 할 점이 있는지 조언 부탁드립니다.
이*수 님
조회 : 169건
답변 : 2건
26.09.16
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이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.16
안녕하세요. 이용진 회계사입니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 구조로는 a아파트 비과세가 어렵습니다.
분양권 취득일(2023.5.31)로부터 3년(2026.5.31)이 일시적 2주택 특례기한(§156의3②)인데 이미 경과했습니다.
근무상형편 출국특례(§154①2호다목, 출국일부터 2년 무관 비과세)도 최근 입주권 및 분양권 보유자는 해당 하지 않는다는 조세심판원 결정례와 세법해석이 존재하에 불가능합니다.
§156의3③에 따라 b주택 완성(통상 사용승인일·사실상 사용일 중 빠른 날, 질의3-1) 후 3년 이내(2030.1까지) 세대전원이 입주해 1년 이상 거주하고, 그 전후로 a아파트를 양도해야 하는데,
이 역시 세대전원 또는 일부도 돌아올 수 없다면 불가능합니다.
따라서 차선책으로 과세를 전제로 장기보유특별공제(표1, 보유연수×2%)를 최대한 활용하거나 양도차익이 적은 주택을 매도하는 방안이 현실적입니다.
남편분은 회사의 국외사업장·100%출자 해외현지법인에 파견되어 재입국이 예정된 주재원일 가능성이 높으므로 비거주자는 아니고 거주자입니다.
따라서 임대소득은 거주자 여부와 무관하게 국내 종합소득세 신고의무가 유지되고, 거주자로 남으면 미국소득까지 합산신고 후 외국납부세액공제로 조정하셔야 하며
미국세법상 거주자로 분류되면 그쪽에도 임대소득을 신고해 FTC를 적용받으셔야 합니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
26.09.19
건축물대장 사용승인일이 취득일이라고 볼수 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. a아파트 매도 시점
2026년 5월 31일(b아파트 분양권 취득일로부터 3년이 되는 날) 이전에 매도하는 것이 가장 유리합니다. 이 기간 내 매도 시 '일시적 1주택 1분양권' 특례에 따라 a아파트 양도세 비과세가 가능하며, 출국 전 매도에 해당하므로 향후 미국 거주자 신분으로 인해 발생할 수 있는 미국 양도세 과세 문제도 원천 차단할 수 있습니다.
2. 현재 상황에서 비과세 혜택 포함 방법
분양권 취득 후 3년 이내(2026년 5월 31일 이전)에 a아파트를 양도하여 1주택 1분양권 특례 비과세를 받는 방법과, 세대 전원 출국(근무상 형편) 특례를 활용해 출국일(2026년 2월 27일)로부터 2년 이내(2028년 2월 27일 이전)에 양도하여 비과세를 받는 방법이 있습니다.
3-1. 분양권 주택 완성의 의미
세법상 주택의 완성일은 원칙적으로 관할 관청의 '사용승인서 교부일(사용승인일)'을 의미합니다. 다만, 사용승인서 교부 전에 임시사용승인을 받거나 사실상 사용한 경우에는 '임시사용승인일'과 '사실상 사용일' 중 빠른 날이 기준이 되며, 통상적인 잔금일이나 입주지정기간 개시일과는 다릅니다.
3-2. 비과세 예외 규정 적용 방법
b아파트 완공 후 특례를 적용받으려면 원칙적으로 세대 전원이 신축 주택에 전입해 1년 이상 거주해야 하나, 주재원 발령 등 근무상 형편으로 세대 전원이 해외로 출국하여 이사하지 못하는 경우에는 예외 사유로 인정받아 전입 요건이 면제됩니다. 단, 이 경우에도 거주자 신분일 때 주어지는 비과세 혜택을 온전히 받기 위해서는 출국일로부터 2년 이내에 a아파트를 양도해야 합니다.
4. 한·미 세법상 고려사항
미국 세법상 거주자가 된 후 한국 주택을 양도하면 미국 국세청(IRS)에도 양도세 신고를 해야 합니다. 미국 양도세 비과세 요건(최근 5년 중 2년 이상 실거주)을 양도 시점에 충족하지 못할 경우 미국에서 양도세가 과세될 위험이 크므로 출국 전 매도가 유리합니다. 또한, 미국 거주 기간 동안 한국에서 발생하는 월세 임대소득은 매년 미국 세금 신고 시 합산하여 신고해야 하며(한국 납부 세액은 외국납부세액공제로 공제 가능), 한국 내 금융계좌 잔액 요건 충족 시 FBAR 및 FATCA 규정에 따른 해외금융계좌 신고 의무도 반드시 이행해야 합니다.
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