상속주택의 조합원 지위 양도 관련 문의

Question

이성민 · Answer

투기과열지구에서 재건축을 할 때 조합설립인가 후에 건축물을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만 상속으로 받은 경우는 이 제한에서 제외됩니다. 상속인이 그 지위를 다시 제3자에게 넘길 때는 양도하는 상속인이 법에서 정한 예외에 해당해야 매수인이 조합원이 될 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항).

대표적인 예외는 '1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우'입니다. 상속받은 경우에는 피상속인이 소유하고 거주한 기간을 합산합니다(같은 법 시행령 제37조 제1항). 따라서 무주택인 어머님이 단독으로 상속받고, 어머님 세대에 다른 주택이 없다면 이 예외를 검토할 수 있습니다. 반면 자녀분들은 이미 주택을 보유하고 있어 1세대 1주택 요건을 채우기 어렵습니다. 여러 명이 지분으로 상속받으면 지분 전체를 넘기는 데에도 제약이 생길 수 있습니다.

결국 누가 어떤 비율로 상속받느냐에 따라 조합원 지위를 팔 수 있는지와 양도세 비과세 여부가 함께 달라집니다. 상속재산을 나누기 전에 세대 구성과 보유 주택 현황을 확정하고 개별 검토를 받으시길 권합니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 9월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1. 도정법 제39조에 의하면 조합설립인가 후라도 상속에 의한 소유권 이전은 조합원 지위 양도제한에서 제외됩니다.
공동상속인은 각각 별도의 조합원이 되는 것이 아니라, 전원을 대표하는 1명이 1개의 조합원 지위를 행사합니다.
또한 공동상속 후 모친께서 자녀에게 지분을 양도하는 것은 도정법상 조합원지위양도 요건을 갖추어야 합니다.
- 양도일 현재 1세대1주택
- 피상속인기간 합산하여 10년 이상 보유, 5년 이상 거주
모친은 현재 이 요건을 충족하실 것이므로 지위양도 가능합니다. 그러면 자녀1, 2중에 대표조합원을 선정해야겠습니다.

2. 만약 상속 후 조합원 지위양도가 기정사실이라면 제 생각에는 굳이 추후 상속세를 위해 공동상속 하기보단
조합원 지위양도에 문제가 없게 모친 단독상속 하시고 그 양도 대금을 가지고 상속 플랜을 짜시는게 더 합리적이지 않을까 생각됩니다.
왜냐하면 공동상속 시 오히려 더 가까운 시일에 납부할 상속세는 증가하고 나중에 납부할 상속세는 줄어드는 구조이기 때문입니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

무주택자인 모친이 단독 상속을 받는 경우, 피상속인의 장기간 보유 및 거주 기간이 승계되어 향후 조합원 지위 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있을거 같습니다.

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