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• Q.

  상속주택 조합원 지위 양도

  강남구 대치 미도 아버님이 아파트 하나 가지고 계신데, 1주택자시고 주거,보유 모두 10년 넘었습니다. 재건축 예정이고 현재는 조합설립인가를 준비하는 단계입니다. 앞으로 2-3년 안에 조합설립되면, 조합원 지위를 매도 하려고 하는데요.
  
  만약 유고시 모친과 자녀2에게 상속 된다면 상속받은 사람들에게 조합원 지위 매도 가능할까요?
  
  모친은 무주택자시고, 저와 동생 명의로 경기도 일산에 아파트 공동명의 하나, 역시 일산에 제 명의로 아파트 하나 있습니다.
  
  
  1. 모친과 자녀들이 공동 상속 시 (조합원 지위 양도 불가)
  이미 주택을 보유한 자녀들과 지분을 나누어 공동으로 상속받을 경우, 다주택자로 분류되어 '1세대 1주택자' 요건을 충족하지 못하므로 매수자에게 조합원 지위를 양도할 수 없습니다.
  
  2. 모친 단독 상속 시 (조합원 지위 양도 가능)
  무주택자인 모친이 상속재산 협의분할을 통해 해당 아파트를 단독으로 상속받고, 주택을 보유한 자녀들과 주민등록상 별도의 세대를 구성하고 있다면 '1세대 1주택자' 요건을 충족합니다. 이 경우 아버님의 소유 및 거주 기간이 모친에게 합산되어 예외 요건을 채우게 되므로, 모친 단독 명의로 매도 시 조합원 지위 양도가 가능합니다.
  
  저도 위 내용으로 알고 있습니다. 그런데 해당 주택 46 억이라 모친에게 지분을 다 주는 게 상속세 면에서 나쁘지 않을까요? 차라리 저나 동생이 무주택자로 있는 상태에서 공동지분으로 받는 게 상속세 면에서 더 낫지 않을까요?
  
  * 님
  조회 : 219건 답변 : 5건 26.09.18 즐겨찾기
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  이호길 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.18

  안녕하세요?
  
  네 제 견해로는 상속세 측면으로 보면 모친에게 46억 원 전액을 몰아주더라도 배우자 상속공제는 법정상속분(약 19억 ~20억원 정도)으로 한도가 제한​됩니다. 1차 상속세가 생각만큼 크게 줄지 않으며, 매도 대금(약 46억 원)이 모친에게 귀속되어 추후 자녀에게 이전할 때 증여세나 2차 상속세 부담이 매우 커지는 치명적인 단점​이 있습니다.
  
  조합원 지위 양도 측면으로는 자녀분들이 기존 일산 주택을 정리하여 별도 세대의 ‘무주택자’ 상태가 된다면, 자녀들과 모친이 공동상속을 받더라도 피상속인(아버님)의 보유·거주기간이 합산되어 조합원 지위 양도가 가능​할 것으로 사료됩니다.
  
  즉 최적의 방향: 매도 대금을 결국 자녀분들이 나누어 가질 계획이라면, 자녀 주택 정리 후 공동상속을 받아 매도하는 것이 2차 상속세 및 증여세 절감 측면에서 장기적으로 훨씬 유리​하다고 판단됩니다.
  www.signaturetax.co.kr

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  이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.18

  안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.
  
  1. 도정법 제39조에 의하면 조합설립인가 후라도 상속에 의한 소유권 이전은 조합원 지위 양도제한에서 제외됩니다.
  공동상속인은 각각 별도의 조합원이 되는 것이 아니라, 전원을 대표하는 1명이 1개의 조합원 지위를 행사합니다.
  또한 공동상속 후 모친께서 자녀에게 지분을 양도하는 것은 도정법상 조합원지위양도 요건을 갖추어야 합니다.
  - 양도일 현재 1세대1주택
  - 피상속인기간 합산하여 10년 이상 보유, 5년 이상 거주
  모친은 현재 이 요건을 충족하실 것이므로 지위양도 가능합니다. 그러면 자녀1, 2중에 대표조합원을 선정해야겠습니다.
  
  2. 만약 상속 후 조합원 지위양도가 기정사실이라면 제 생각에는 굳이 추후 상속세를 위해 공동상속 하기보단
  조합원 지위양도에 문제가 없게 모친 단독상속 하시고 그 양도 대금을 가지고 상속 플랜을 짜시는게 더 합리적이지 않을까 생각됩니다.
  왜냐하면 공동상속 시 오히려 더 가까운 시일에 납부할 상속세는 증가하고 나중에 납부할 상속세는 줄어드는 구조이기 때문입니다.
  
  감사합니다.

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  오양욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.18

  안녕하세요
  프라임택스 오양욱세무사입니다.
  
  상속인이 조합원입주권을 매도할 때 조합원 지위 양도 가능 여부는 상속세와 별도로 도시정비법상 ‘1세대 1주택자로서 10년 소유·5년 거주’ 요건을 검토해야 합니다. 상속받은 경우에는 시행령에 따라 피상속인의 소유·거주기간을 합산할 수 있습니다.
  
  다만 상속재산의 귀속자를 결정할 때에는 조합원 지위뿐 아니라 배우자 상속공제 등 상속세까지 함께 검토해야 하므로, 46억 원 상당의 주택이라면 모친 단독상속과 자녀 공동상속의 상속세를 각각 계산해 본 후 결정하는 것이 좋습니다.
  
  감사합니다.

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.19

  무주택자인 모친이 단독 상속을 받는 경우, 피상속인의 장기간 보유 및 거주 기간이 승계되어 향후 조합원 지위 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있을거 같습니다.

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  김나은 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  26.09.20

  안녕하세요. 상속 증여 법인컨설팅 전문 더나은세무회계 김나은세무사입니다.
  
  자녀분들이 무주택이 되어 공동으로 받으시는 쪽이 상속세상 유리하다는 생각은 맞지 않습니다. 주택 보유 여부는 상속세 계산에 들어가지 않으므로, 어머님께 얼마를 드리느냐로 판단하시는 것을 추천드립니다.
  
  이해를 돕기 위해 아파트 평가액 46억원, 상속인은 어머님과 자녀 두 분, 다른 상속재산과 채무는 없고, 10년 내 사전증여도 없으며, 1차 상속세는 자녀분들이 부담하시고, 어머님의 2차 상속 시점에도 가액이 같은 경우를 가정하여 설명드리겠습니다.
  
  A. 어머님이 법정상속분 약 19억 7,000만원만 → 1차 6억 7,100만원 + 2차 4억 1,600만원
  B. 어머님 단독으로 46억원 전부 → 1차 6억 7,100만원 + 2차 15억 4,300만원
  
  배우자 상속공제는 어머님이 실제로 받으신 금액까지 인정하되 법정상속분인 7분의 3을 넘지 못합니다. 46억원의 7분의 3이 19억 7,000만원이라, 그 이상을 드려도 1차 상속세는 더 줄지 않습니다. 반면 초과분은 고스란히 어머님 재산으로 남아 2차 상속세로 돌아오므로, 단독 상속의 대가가 11억원가량입니다.
  
  자녀분들이 일산 아파트를 정리해 무주택이 되셔도 1차 세금은 그대로입니다. 주택 수는 상속세 계산에 들어가지 않기 때문입니다.
  
  추가적으로 말씀드리면, 조합원 지위 양도 요건을 맞추려고 단독 상속을 택하시는 것은 11억원을 지불하고 매도 자격을 사는 셈입니다. 아버님께서 생전에 매도하시면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 적용되고, 매도 후 남는 현금이 상속재산이 되므로 양도세를 내신 만큼 상속재산도 함께 줄어듭니다. 지위 양도 요건을 상속으로 푸시기보다 생전 매도를 먼저 검토하시는 편이 유리합니다.
  
  재건축 진행 단계와 실제 평가액에 따라 달라질 수 있으니, 분할 방식을 정하시기 전에 한 번 확인받아 보시는 것을 권해드립니다.
  
  현) 부산 상속증여연구소 연구소장
  현) 부산경제진흥원 전문 컨설턴트
  전) 국세심사위원
  전) 컨설팅 전문법인 창건 수석컨설턴트
  전) 서울 서초구 대형 세무법인 근무 — 조 단위 상장법인·호텔 세무 담당

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