오피스텔 포함 다주택자 양도세 문제

Question

조연화 · Accepted Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

오피스텔은 실제 사업용으로 사용(임대사업자 등록 + 세금계산서 발행 + 사업자인 임차인)하면 주택수에 포함되지 않습니다.
국세청과의 불필요한 사실관계 다툼을 피하기위해서는 6개월정도이상 업무용으로 사용한뒤, 아파트 매각하시는것을 권장드립니다.

오피스텔이 매각차손(양도금액-취득금액이 음수)이 나온경우에는 주택분 양도차익과 통산하여 절세도가능하오니, 그런경우에는 주택팔기전 미리 양도하셔도 괜찮습니다.

정확한 상담은 연락주시면 안내드리겠습니다.
답변이 판단에 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

아파트 양도 전에 오피스텔을 처분 후 양도를 하시는 것이 가장 안전하게 양도소득세 비과세 받는 방법입니다.

오피스텔에 대해서 업무용으로 용도변경을 하더라도 용도변경일로부터 2년 이내에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 충족한 아파트를 양도하신 경우라도 비과세를 적용 받지 못합니다.

오피스텔에 대해서 용도변경일로부터 2년 이내까지는 주택으로 간주되어 다른 주택 양도시 주택수에 포함될 수 있으니 이점 유념하셔서 2년이상 오피스텔을 보유할 수 없는 경우라면 처분 후 최종 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 하시는 것을 추천드립니다.

강태훈 · Answer

오피스텔을 상가용으로 임대수입 부가세 신고하면 주택수에서는 제외되실것입니다. 단, 주택인지 여부는 사실관계에 따라 다르게 판단될수 있습니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

오피스텔은 공부상 업무시설인지가 아니라 아파트 양도일 현재 실제로 어떻게 사용되고 있는지가 중요합니다. 따라서 이번 달부터 실제 업무용 임대가 이루어지고, 임차인의 사업자등록·세금계산서 발행·임대차계약서상 업무용 사용 등이 객관적으로 확인된다면 아파트 양도 당시 주택 수에서 제외될 여지는 충분히 있습니다.

다만, 과거 주거용으로 사용한 기간이 있고 아파트 양도를 앞두고 단기간 업무용으로 전환한 경우라면 과세관청과 사실관계를 다툴 가능성은 남습니다. 전입신고가 없었다는 것만으로 주거용 사용이 부정되는 것도 아닙니다.

따라서 아파트를 먼저 양도하고 오피스텔을 3월에 파는 방식이 반드시 더 안전하다고 보기는 어렵습니다. 오히려 아파트 양도 시점에 두 오피스텔이 실제 업무용으로 사용되고 있다는 점을 충분히 입증할 수 있도록 임대차계약, 임차인의 사업자등록, 세금계산서, 임대료 입금내역 등을 갖추는 것이 중요합니다.

그리고 오피스텔을 업무용으로 양도하면 주택 중과세율 적용을 피하고 일반세율 및 비주거용 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있는 여지가 있지만, 업무용으로 전환한 기간이 짧다면 장특공제 효과 자체는 크지 않을 수 있습니다.

결국 “오피스텔을 언제 파느냐”보다 “아파트 양도일 현재 오피스텔의 실제 사용상태를 얼마나 객관적으로 입증할 수 있느냐”가 더 중요한 쟁점입니다.

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

[ Q1. 공부상 업무용이나, 세입자가 주거용으로 사용하는 경우 양도소득세 주택 수에 포함될까요? ]

직접 질의하지는 않으셨지만, 착오가 있으신듯하여 먼저 설명드리겠습니다.

양도소득세 상 주택 수 판단에 산정되는 주거용 건물이란, 공부상 용도가 아닌 세입자의 사용 용도, 즉 실질에 따라 주거용으로 사용되는 건물을 의미합니다.

따라서 지금 임차인에게 거주용으로 임대하고 계신 오피스텔 모두 양도소득세 상 주택 수에 포함되어, 장기보유특별공제 특례가 아닌 일반으로 적용 받고, 다주택자 중과세율을 적용 받습니다.

따라서 추후에 업무용으로 사용하는 임차인을 받으실 때에는 실제로도 과세관청에서 현장 실사를 나오는 경우에 있으니, 매우 엄격하게 관리해주셔야합니다.

[ Q2. 업무용으로 계속 유지할까요? ]

위에서 설명드린 것처럼, 실제 업무용으로 사용하는 임차인과 임대차계약을 진행하시여 실제로도 업무용으로 사용한다는 점에 대해 철저히 관리하실 것을 권장드립니다.

또한 가장 중요한 점은 공부상 업무용일지라도, 주거용으로 임대하신 시점에 새로이 주택을 취득하신 것으로 인정되며, 주거용과 업무용을 반복 · 변경 사용하시는 경우에는

"상시 주거용"으로 사용하는 날부터 1년 이내 A주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 상 주택 수에 포함됩니다. (부동산거래관리과-329, 2012.6.15.)

추가로 해당 오피스텔 장기보유특별공제 적용 시에도 업무용과 주거용으로 사용한 기간이 달리 적용될 수 있다는 점 참고 부탁드리겠습니다. (사전-2025-법규재산-1279)

강남에 보유하고 계신 아파트의 양도차익이 40억 원 이상이므로, 이 부분은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 (특례) 를 적용 받지 않는다면, 납부하실 세부담이 매우 크므로

업무용으로 변경하신 후, 지금부터 철저히 관리하실 것을 권장드립니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사입니다.

업무용 오피스텔이지만, 현재 실질이 주거용으로 사용하신 것으로 보입니다.

가장 좋은건 빠른시일 내 실제 주거용으로 사용하는 세입자를 내보내고 업무용으로 쓸 세입자 받으시는게 좋습니다.
지금상태로 유지하거나 양도를 하게되면 업무용/주거용 시비가 걸릴 여지가 있기에 실제 업무용이라는 증빙을 갖추고 매도하시는게 좋아보입니다.

감사합니다.

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