일시적1가구2주택, 오피스텔 삼삼엠투 단기임대

Question

배병직 · Answer

이 경우에는 삼삼엠투로 운영한다는 사실 자체보다 해당 오피스텔이 세법상 ‘주택’으로 판단되는지가 핵심이구요. 오피스텔은 공부상 업무시설이더라도 실제 임차인이 주거용으로 사용하면 양도소득세에서는 주택으로 판단될 수 있습니다.

따라서 현재 서울·일산 주택으로 일시적 2주택 특례를 적용받아 기존 주택을 비과세로 양도할 예정이라면, 추가로 취득한 오피스텔을 삼삼엠투를 통해 실제 주거용 단기임대로 운영할 경우 3번째 주택으로 판단되어 기존 일시적 2주택 비과세에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 사업자등록을 ‘단기임대업’으로 했다는 것만으로 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다.

반대로 오피스텔을 실제 사무실 등 업무용으로 임대하고 주거용으로 사용하지 않는다면 양도소득세상 주택으로 보지 않을 수 있습니다. 결국 임대기간, 계약내용, 실제 이용형태 등을 함께 봐야 합니다.

법인 명의로 취득하는 방법은 개인의 1세대 주택 수 문제와는 구분해서 볼 수 있지만, 법인 취득이 무조건 유리한 것은 아닙니다. 취득세, 법인세, 법인에서 개인으로 자금을 가져올 때의 세금 등을 종합적으로 비교해야 합니다.

또한 법인이 오피스텔을 취득하더라도 실제 주거용으로 임대하면 단순히 ‘단기임대업 사업자니까 상업용’으로 확정되는 것은 아니며, 재산세가 주택분으로 과세되는 등 실제 주거용으로 판단되면 종합부동산세 문제도 별도로 발생할 수 있습니다.

전민수 · Answer

안녕하세요,

오피스텔이 세법상 주택으로 판단되는지 확인해보셔야 합니다.

사업자등록했다고 업무용으로 무조건 인정되지는 않습니다.

법인명의로 취득하면 세대상 주택수에는 잡히지 않습니다. 다만 법인명의취득시 취득세 및 종부세가 중과되므로 취득세, 법인세, 종부세, 부가가치세 및 향후 양도세까지 검토해보셔야 합니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

강태훈 · Answer

실질이 주택임대이면 주택수 포함가능합니다

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

아내 명의로 오피스텔을 취득하여 단기임대하는 경우, 실제 주거용으로 사용된다면 사업자등록 여부와 관계없이 주택으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 기존 서울·일산 주택과 합산되어 일시적 2주택 비과세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

삼삼엠투를 통한 단기임대라고 해서 반드시 비주거용으로 인정되는 것은 아니며, 실제 사용 형태가 중요합니다.

법인 명의로 취득하면 개인의 주택 수에는 포함되지 않으므로 기존 주택의 일시적 2주택 판단에는 영향을 주지 않는다는 장점이 있습니다. 다만 법인 명의라고 해서 오피스텔이 자동으로 상업용이 되는 것은 아닙니다.

오피스텔이 실제 주거용으로 사용되어 주택분 재산세가 부과된다면 법인도 주택분 종부세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 법인 취득을 결정하기 전에 취득세와 재산세·종부세까지 함께 검토해보시는 것이 좋습니다.

감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

오피스텔이 주거용이면 세 번째 주택으로 보아 일시적 2주택 비과세가 부인됩니다.

법인이 실질 취득·운영하고 사적 사용이 없다면 원칙적으로 개인 세대 주택 수에는 합산되지 않습니다만,
주거용의 경우 법인은 주택분 종부세 대상이며 기본공제 0원, 일반법인 세율은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%입니다.

업무용 일반건축물이면 건물은 주택분 종부세 대상이 아니나 부속토지는 별도합산 토지분 대상이 될 수 있습니다.

비과세가 우선이면 종전주택 양도하여 일시적 2주택 혜택을 받은 후 취득하거나 업무용 오피스텔로 임대하시는게 안전합니다.

감사합니다.

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