일시적2주택, 혼인신고 전략문의

Question

전민수 · Answer

안녕하세요,

1.일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있도록 관리히시기 바랍니다.(대구아파트를 28년12월이전으로)

2.세금전략으로 보면 맞는 판단입니다.

3. 거주하시는 것이 안전합니다.(주택 취득당시 조정대상지역인지 확인하시기 바랍니다.)

4.공동명의가 항상 유리하지 않습니다.(공동명의 단독명의 를 각각 계산해서 비교해보시기 바랍니다.)

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

강태훈 · Answer

아내 명의의 대구 아파트(2023년 9월 매수)와 용인 수지 아파트(2025년 12월 매수) 간의 일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족하므로,
2028년 11월 28일 전세계약 만료 시점에 대구 아파트를 매도하는 계획은 유효하며 양도소득세 최소화 방안이 적절해보입니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문 1 & 2. 2028년까지의 매도 계획 및 혼인신고 시점

아내 명의 '일시적 2주택' 비과세 요건 충족 여부
종전주택 취득: 대구 아파트 (2023년 9월 취득)
신규주택 취득: 용인 수지 아파트 (2025년 12월 4일 취득)
1년 이상 간격 충족: 2년 3개월 경과 후 신규주택 취득으로 요건 충족.
처분기한(3년): 신규주택 취득일(2025년 12월 4일)로부터 3년 이내인 2028년 12월 4일까지 대구 아파트를 양도하면 일시적 2주택 비과세 대상입니다.

질문2. 2028년 대구 집을 매도 후 혼인신고 하는게 좋겠죠? (2027년 출산예정)
---> 2028년 대구 아파트를 완전히 매도(잔금 수령 및 소유권 이전 완료)하여 아내가 1주택자가 된 이후에 혼인신고를 하시는 것이 세법상 가장 안전합니다.

질문3. 용인 수지 아파트가 계약당시에는 비규제지역인데 등기당시에 조정대상지역으로 변경되어 거주하는게 좋겠죠?
---> 용인 아파트는 취득 당시 비규제지역이었으므로 비과세를 위한 2년 실거주 의무가 없습니다.

질문4. 2031년 모두 매도하고 시세30억 한채 매수하려는데, 공동명의가 종부세 측면에서 좋겠죠? 아내가 무직이 됫을경우 피부양자로 등록안되면 건보료 폭탄이 나올까봐 걱정입니다
---> 1세대가 30억 고가주택 1채만 보유할 경우, 부부 공동명의가 대체로 유리하지만 선택권이 있습니다.
시세 30억 원 아파트(공시가격 현실화율 70% 가정 시 약 21억 원)
공동명의 : 부부 각각 공시가 10.5억 원 배분 --> 각각 기본공제 9억 원 차감 시 과표 1.5억 원에 불과하여 종부세가 최저세율(0.5%) 구간에 머물러 연간 수십만 원 수준으로 최소화됩니다.
단독명의 : 21억 원 - 12억 원 = 과표 9억 원으로 종부세 부담이 더 큽니다.
(추후 고령·장기보유 세액공제가 쌓이면 공동명의자 1주택 특례 신청을 통해 단독명의 방식으로 전환 계산도 가능합니다.)

감사합니다.

김경태 · Answer

2028년 대구 아파트를 매도하는 계획이 유리하실수 있습니다 .

질문4. 2031년 모두 매도하고 시세30억 한채 매수하려는데, 공동명의가 종부세 측면에서 좋겠죠? 아내가 무직이 됫을경우 피부양자로 등록안되면 건보료 폭탄이 나올까봐 걱정입니다
-종부세 절감액과 건보료 증가분을 비교하시는게 좋습니다

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