일시적2주택, 혼인신고 전략문의

Question

전민수 · Answer

안녕하세요,

1.일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있도록 관리히시기 바랍니다.(대구아파트를 28년12월이전으로)

2.세금전략으로 보면 맞는 판단입니다.

3. 거주하시는 것이 안전합니다.(주택 취득당시 조정대상지역인지 확인하시기 바랍니다.)

4.공동명의가 항상 유리하지 않습니다.(공동명의 단독명의 를 각각 계산해서 비교해보시기 바랍니다.)

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

강태훈 · Answer

아내 명의의 대구 아파트(2023년 9월 매수)와 용인 수지 아파트(2025년 12월 매수) 간의 일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족하므로,
2028년 11월 28일 전세계약 만료 시점에 대구 아파트를 매도하는 계획은 유효하며 양도소득세 최소화 방안이 적절해보입니다.

배병직 · Answer

아내분은 대구주택 취득 후 1년 이상 지나 용인주택을 취득했고, 용인 취득일부터 3년 이내인 2028년 11월 대구주택을 매도할 예정이므로 현재 계획대로라면 일시적 2주택 비과세 적용이 가능해보이구요

혼인신고는 세금만 고려한다면 대구주택 매도 후가 가장 단순하고 유리합니다. 이후 아내 1주택, 남편 1주택 상태에서 혼인하면 혼인합가 2주택 특례를 적용받아 혼인일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택의 비과세를 검토할 수 있습니다.

용인주택은 계약 당시 비조정지역이었더라도 취득 당시에는 조정대상지역이고, 계약 당시 이미 대구주택을 보유하고 있었으므로 2년 실거주를 채우는 방향이 안전합니다.

2031년 30억원 주택은 공동명의가 종부세 측면에서 유리할 수 있지만 무조건 그런 것은 아니며, 당시 공시가격과 보유기간 등을 비교해야 합니다. 건강보험도 공동명의만으로 보험료가 크게 증가하는 것은 아니고 아내분의 소득·재산 및 피부양자 요건을 별도로 판단합니다.

전체적으로 현재 계획은 가능해 보이지만 2031년까지 기간이 길기 때문에 2028년 대구주택 매도 전과 2031년 최종 매도 전에 세법을 다시 확인하시는 것을 권해드립니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

질문 1 & 2. 2028년까지의 매도 계획 및 혼인신고 시점

아내 명의 '일시적 2주택' 비과세 요건 충족 여부
종전주택 취득: 대구 아파트 (2023년 9월 취득)
신규주택 취득: 용인 수지 아파트 (2025년 12월 4일 취득)
1년 이상 간격 충족: 2년 3개월 경과 후 신규주택 취득으로 요건 충족.
처분기한(3년): 신규주택 취득일(2025년 12월 4일)로부터 3년 이내인 2028년 12월 4일까지 대구 아파트를 양도하면 일시적 2주택 비과세 대상입니다.

질문2. 2028년 대구 집을 매도 후 혼인신고 하는게 좋겠죠? (2027년 출산예정)
---> 2028년 대구 아파트를 완전히 매도(잔금 수령 및 소유권 이전 완료)하여 아내가 1주택자가 된 이후에 혼인신고를 하시는 것이 세법상 가장 안전합니다.

질문3. 용인 수지 아파트가 계약당시에는 비규제지역인데 등기당시에 조정대상지역으로 변경되어 거주하는게 좋겠죠?
---> 용인 아파트는 취득 당시 비규제지역이었으므로 비과세를 위한 2년 실거주 의무가 없습니다.

질문4. 2031년 모두 매도하고 시세30억 한채 매수하려는데, 공동명의가 종부세 측면에서 좋겠죠? 아내가 무직이 됫을경우 피부양자로 등록안되면 건보료 폭탄이 나올까봐 걱정입니다
---> 1세대가 30억 고가주택 1채만 보유할 경우, 부부 공동명의가 대체로 유리하지만 선택권이 있습니다.
시세 30억 원 아파트(공시가격 현실화율 70% 가정 시 약 21억 원)
공동명의 : 부부 각각 공시가 10.5억 원 배분 --> 각각 기본공제 9억 원 차감 시 과표 1.5억 원에 불과하여 종부세가 최저세율(0.5%) 구간에 머물러 연간 수십만 원 수준으로 최소화됩니다.
단독명의 : 21억 원 - 12억 원 = 과표 9억 원으로 종부세 부담이 더 큽니다.
(추후 고령·장기보유 세액공제가 쌓이면 공동명의자 1주택 특례 신청을 통해 단독명의 방식으로 전환 계산도 가능합니다.)

감사합니다.

김경태 · Answer

2028년 대구 아파트를 매도하는 계획이 가장 좋습니다 .

질문4. 2031년 모두 매도하고 시세30억 한채 매수하려는데, 공동명의가 종부세 측면에서 좋겠죠? 아내가 무직이 됫을경우 피부양자로 등록안되면 건보료 폭탄이 나올까봐 걱정입니다
-종부세 절감액과 건보료 증가분을 비교하시는게 좋습니다 .

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

1. 아내분께서 대구주택(종전주택) 취득일로부터 1년 이상 경과 후 용인주택(신규주택) 취득하셨고, 용인주택 취득일로부터 3년 이내에 대구주택을 양도하실 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용은 가능합니다.

2. 말씀주신 전략대로 대구주택을 처분하시고, 각자 1주택 상태에서 혼인신고를 하시게 되면 혼인신고일로부터 10년 이내에 용인주택과 강동주택 중 먼저 파는 주택에 대해서 '혼인합가 비과세 특례' 적용이 가능합니다. 그리고 남은 주택은 1세대 1주택이기 때문에 그 주택 또한 비과세가 가능합니다.

3. 아내분께서는 용인 수지아파트 계약 당시에 무주택자가 아니었으므로(대구 아파트 보유 중), 거주요건(2년)이 적용됩니다. 무주택자가 조정대상지역 지정 전에 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우만 거주요건이 면제됩니다.
따라서 2년을 반드시 거주 하셔야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다는 점 참고 부탁드립니다.

4. 종합부동산세 절세를 위해서는 부부 공동명의가 유리합니다. 다만, 시세 30억 주택을 5:5 공동명의로 할 경우 아내분의 재산세 과세표준이 5.4억 원을 초과할 것으로 보여, 연간 합산소득이 1,000만 원 이하(사업자등록 시 0원)여야 피부양자 자격이 유지됩니다.
따라서 재산세 과표가 5.4억 원 이하가 되도록 아내 지분율을 50%보다 낮게 하시거거나 아내분 소득을 면밀히 관리하시는 것을 권장드립니다.

답변이 도움이 되셨기를 바라겠습니다^^

박용운 · Answer

계획의 뼈대는 맞게 짜셨습니다. 다만 순서를 하나라도 바꾸시면 2031년에 억대 세금이 생기는 구조라, 네 가지 질문에 그 기준으로 답드리겠습니다.

1) 혼인신고는 대구 잔금을 받은 뒤에 하셔야 합니다
세법은 혼인신고한 부부만 한 세대로 봅니다. 지금은 같이 사셔도 아내분은 대구·용인 2채, 남편분은 강동 1채로 각각 따로 판정됩니다. 대구를 팔기 전에 혼인신고를 해도 대구는 일시적 2주택과 혼인합가 특례가 겹쳐 비과세됩니다(사전-2026-법규재산-0643, 2026.6.8). 다만 그 효과는 용인 취득일부터 3년 안에 먼저 파는 한 채까지입니다. 혼인 당시 한쪽이 2채였기 때문에 대구를 판 뒤 남은 용인·강동에는 혼인합가 특례가 적용되지 않습니다(서면-2023-법규재산-0887, 2024.6.25 — 기획재정부 조세정책과-1199 회신 인용). 그러면 2031년에 둘 중 하나는 과세되고, 조정대상지역 2주택 중과까지 걸릴 수 있습니다. 대구를 먼저 팔고 1채+1채 상태에서 혼인하시면 혼인일부터 10년 안에 먼저 파는 집이 비과세되고, 남은 집도 1주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.

2) 대구 잔금일에 여유가 거의 없습니다
일시적 2주택 기한은 용인 취득일(2025.12.4)부터 3년이라 2028년 12월 초까지입니다. 전세 만료일(11.28)에 맞춰 팔면 여유가 6일뿐이라, 매수인 사정으로 잔금이 며칠만 밀려도 비과세가 사라집니다. 세입자가 있는 상태로 파시거나 잔금일을 11월 중으로 당겨 두시길 권합니다.

3) 용인 거주는 «좋은 선택»이 아니라 필수입니다
조정대상지역 지정 전에 계약하면 거주요건이 면제되는 예외가 있지만, 계약금을 낼 때 무주택 세대여야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 아내분은 대구를 갖고 계셨으니 해당하지 않아 2년 거주가 있어야 비과세가 됩니다. 취득세는 계약일 기준 예외가 있어 일반세율로 내셨을 텐데, 양도세 예외는 조건이 달라 헷갈리기 쉬운 부분입니다.

4) 30억 1채는 공동명의가 종부세에 유리하지만 지분은 자금대로 맞추셔야 합니다
공동명의면 각자 9억원씩 공제받아 단독명의 12억원보다 공제가 크고, 나중에 장기보유 공제가 쌓이면 매년 9월 16~30일 신청으로 단독명의 방식으로 바꿔 계산할 수도 있습니다. 다만 아내분 지분을 남편분 돈으로 채우면 그만큼 배우자 증여가 되니, 대구·용인 매각대금 등 각자 자금 비율대로 지분을 정하고 대출도 공동으로 받으시는 게 좋습니다. 건강보험은 아내분 소득이 없더라도 지분에 해당하는 재산세 과세표준이 5.4억원을 넘으면 연소득 1천만원 이하 조건이 붙고, 9억원을 넘으면 피부양자가 될 수 없습니다. 시가 30억 절반이면 이 문턱 근처라 공시가격이 나올 때 확인이 필요합니다.

각 주택 계약서와 전세 일정을 채팅·전화상담으로 보여주시면 혼인신고 날짜와 매도 순서를 날짜 단위로 맞춰 드리겠습니다.

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