양도세 및 세금 문의

Question

박잠득 · Answer

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

수원 영통 주택 양도 시 발생하는 양도소득세는 전액 비과세입니다.
예상하신 대로 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 모두 갖추었으며, 매도가액 또한 12억 원 이하이기 때문입니다.

일시적 2주택 요건입ㄴ디ㅏ.
① 취득 간격 : 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규주택 취득 영통(19.02.15) → 대방(24.04.05) : 약 5년 2개월 경과 충족
② 종전주택 요건 : 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 거주 필요) 영통 8년 거주 및 보유 (19.02.15 ~ 27.02.16) 충족
③ 처분 기한 : 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도

감사합니다.

유경진 · Answer

안녕하세요.

담빛 세무회계 대표세무사 유경진입니다.

설명의 편의를 위해 수원 영통 소재 주택은 "A주택" , 대방아파트는 "B주택" 으로 정의하겠습니다.

[ Q1. 일시적 1세대 2주택 적용이 가능할까요? ]

질문에 적어주신 내용대로 A주택과 B주택 외에 다른 주택·분양권 등이 없다는 전제라면, 현재 세법상 A주택은 일시적 2주택 비과세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 적용되는 경우에는, 12억 미만의 주택의 경우 양도소득세는 없습니다.

참고를 위해 일시적 2주택으로 인한 양도소득세 비과세 특례를 위한 요건은 다음과 같습니다.

①종전주택(A주택)을 취득한 날로부터(19.02.15.) 1년 이상이 지난 후에 신규주택(B주택)을 취득하였을 것 (24.04.05.)
②신규주택(B주택)을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택(A주택)을 양도할 것
→ 양도기한 : 27.04.05. 까지
③양도일 현재 종전주택(A주택)은 2년 이상 보유하였을 것이고, 조정대상지역에 소재한 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주하였을 것

다만 실제 양도 전에는 세대원까지 포함하여 다른 주택·분양권·조합원입주권 보유 여부와 실제 잔금일을 확인하시고, 2027년 양도 시점의 세법이 현재와 동일한지도 다시 확인하시기 바랍니다.

담빛 세무회계는 세목과 향후 영향까지 함께 검토하며 필요한 자료만 고객님께 편한 방식으로 안내해 드립니다. 관련하여 상담이 필요하시거나 읽으시다가 궁금한 점이 생기셨다면 담빛 세무회계로 편하게 연락주세요.

오양욱 · Answer

안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.

신규주택(대방아파트)을 2024.4.5. 취득하셨고, 2027.2.16. 기존주택(수원 영통)을 양도하므로 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도 요건을 충족합니다.

또한 수원 영통 주택은 2019.2.15. 취득하여 8년간 거주하셨고, 양도가액도 9억 1,500만 원으로 12억 원 이하이므로 일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.

따라서 다른 세대원 주택 보유 등 특별한 사정이 없다면 2027.2.16. 양도 시 양도소득세와 지방소득세는 0원으로 보시면 됩니다.

전세보증금 12억 원은 양도소득세 계산과는 별개의 문제이며, 영통 주택을 매도한 자금으로 전세에 들어가는 것 자체로 양도세가 추가로 발생하지는 않습니다.

감사합니다.

유재현 · Answer

안녕하세요. 문의주신 내용대로라면 일시적 2주택으로 1세대 1주택 비과세 적용되어 납부세액은 없을 것으로 판단됩니다. 감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

영통주택 양도소득세와 지방소득세는 모두 0원으로 판단됩니다.

종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택 취득하셨고 대방아파트 취득일인 2024.4.5.부터 3년 이내인 2027.4.5.까지 영통주택을 양도하면 되는데, 그 요건을 충족합니다.
8년 거주했다면 2년 보유·거주 요건도 충족합니다.

양도가액 9.15억 이므로 양도차익 약 4.3억 원 전액이 비과세됩니다.

감사합니다.

박용운 · Answer

계획대로 2027년 2월 16일에 잔금을 받으시면 영통 집 양도세는 0원이고, 양도가액이 12억원 이하라 신고할 의무도 없는 것으로 보입니다.

대방아파트 잔금일(2024.4.5)부터 3년 안에 영통 집을 팔면 일시적 2주택 비과세가 적용되고, 영통 집은 2년 이상 보유·거주 요건도 넉넉히 채우셨습니다. 기한은 2027년 4월 초까지라 계획상 7주가량 여유가 있습니다.

정말 조심하실 부분은 잔금이 밀리는 경우입니다. 수원 영통구는 2025년 10월 16일부터 다시 조정대상지역이라, 3년을 하루라도 넘겨 잔금을 받으면 비과세가 사라지는 데서 끝나지 않고 조정대상지역 2주택 중과세가 붙습니다. 중과가 붙으면 8년 거주에도 장기보유특별공제를 전혀 못 받고 세율도 20%p 올라가서, 0원이던 세금이 2억원대로 뛰게 됩니다.

그래서 매매계약서에 잔금일을 못박고, 매수인 대출 일정 때문에 잔금이 늦어지지 않도록 계약 단계에서 확인해 두시는 게 가장 중요합니다. 등기를 잔금보다 먼저 넘기면 등기접수일이 양도일이 되니 이 순서도 함께 보셔야 합니다.

대방아파트는 나중에 파실 때 취득 당시(2024년 4월) 조정대상지역이었는지에 따라 거주요건이 달라지니, 그때 다시 따져 보시면 됩니다.

매매계약 조건이나 잔금 일정이 확정되면 채팅·전화상담으로 알려주시면 비과세 요건을 날짜 기준으로 최종 확인해 드리겠습니다.

신경석 · Answer

네 일시적2주택 요건이 되어서 비과세 가능할 것으로 판단됩니다

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